8月22日晚，万科企业股份有限公司（000002.SZ）公布了2025年半年度业绩。根据财报，万科上半年实现营业收入1053.2亿元，同比下降26.2%；归属于上市公司股东的净亏损为119.5亿元，相较于上年同期的98亿元的净亏损有所扩大。
在业绩正式刊发之前，万科接受了来自证券分析师的调研活动。参会分析师向《华夏时报》记者表示，过去的几年，万科真切地体会到了“活下去”的艰难。
“虽然挑战压力犹在，但万科也在积极做调整及应对，期内继续录得销售下滑，但整体盘活的效果明显。其中，该司位于温州、成都、天津的存量项目首开实现九成及以上的认购去化，带动了公司的回款。”
分析师还提到，上半年亏损的加剧，并非是万科经营能力的崩盘，而是房地产行业深度调整过程中“历史问题”的集中兑现。
尽管面临困境，万科在资产处置、销售策略和现金流管理等方面的应对举措，仍然为其后续发展提供了一定的支撑和可能的反弹空间。
压力犹存，盈利修复
“考虑到当前行业的现状，万科期内的亏损基本已在预期之内。”一位与会分析师在接受采访时表示。
根据万科发布的半年报，业绩亏损的主要原因可以归结为几个因素。首先，由于房地产开发项目的结算规模显著下降，整体毛利率仍处低位；其次，行业、市场和经营环境的变化使得业务风险敞口增大，进而新增了资产减值的计提；此外，部分大宗资产交易和股权交易的价格也低于账面值，进一步加剧了财务压力。
在开发业务方面，虽然销售和开工情况持续承压，但毛利率有所修复。具体来看，2025年上半年，万科的营业收入为844.4亿元，同比下降31.57%，其中房地产开发及相关资产经营业务的收入占比为80.2%。
期内，万科实现销售面积538.9万平方米，销售金额691.1亿元，同比分别下降42.6%和45.7%。同时，开发业务的开复工面积为294.1万平方米，同比下降28.6%；竣工面积为521.5万平方米，同比下降39.3%。尽管销售端和供给端的下滑趋势与去年相似，但相较年初，下降幅度已有所收窄。
我国预售制度下，房地产销售和交房的结算通常存在2年左右的时滞，而土地获取至预收款项的周期可能更长，甚至延伸至2.5至3年。高价土地若未能与高房价相匹配，项目层面便可能面临亏损风险。
中指研究院数据显示，2025年上半年，百城二手住宅价格累计下跌3.60%，3月以来环比跌幅有所扩大，6月环比下跌0.75%。
在房地产深度调整的基本面，万科于期内录得利润率修复。
2025年上半年，万科房地产开发及相关资产经营业务的毛利率为8.7%，较2024年同期上升了1.5个百分点，其中开发业务的结算毛利率为8.1%。
从业务结构来看，尽管开发业务面临整体收缩，万科的资产管理业务却呈现稳健增长。物管、租赁住房和物流仓储业务的收入同比增长了3%、4%和7%。虽然受资产转让影响，商业业务收入略微下降10.7%，但整体经营服务业务的全口径收入仍实现了0.6%的增长，达到284.2亿元。
在长租公寓领域，万科上半年新增房源超过1.1万间，已运营房源数超27万间，净新增开业超过7000间。万科商业仍有超过10个项目处于筹开阶段，未来可望持续贡献现金流与利润。
在物流业务方面，万纬物流的服务收入同比增长超过42%。通过计时计件及科技化手段的应用，万纬物流的毛利率同比提升了2.4个百分点。
接近万科人士透露，上半年万科以存量资源盘活为主导、精准投资为补充的投资策略，积极补充优质产能。
该人士提道：“借助各类支持性政策，万科形成了存量盘活的系统性打法。2023年以来，万科借助政府各类支持性政策，通过商改住、规划条件优化、存量资源置换等多种方式持续推动难点项目解题。”
期内，万科通过存量盘活优化和新增产能95.2亿元，通过存量盘活回款57.5亿元，2023年以来已累计盘活项目64个，涉及可售货值约785亿元，通过盘活项目新增销售约226亿元。
此外，万科还通过出售0.61%的库存股，获得了4.8亿元资金，为未来的经营提供了更多的资金支持。
以时间换空间
在谈及未来债务管理时，参会分析师向记者转述万科经营层观点。
“除了经营和交易创造的现金流之外，争取与金融机构，合作与支持，稳定存量融资规模，继续争取增量流动性机会，以时间换空间。”分析师说道。
上半年数据显示，万科的短期债务压力有所提升。根据半年报，万科的净负债率为90.4%，较2024年底上升了9.8个百分点；资产负债率为73.1%，较年初小幅下降了0.6个百分点，货币资金余额为740.02亿元。
负债结构上，万科的有息负债合计3642.6亿元，占总资产的比例为30.5%；有息负债以中长期负债为主，其中一年内到期的有息负债1553.7亿元，占比为42.7%。
回望整个上半年，深圳国资持续以受让资产、股东借款等方式给予万科资金支持。期内，深铁集团累计向万科提供238.8亿元股东借款，利率仅2.34%。
在融资端，万科也继续获得银行等金融机构的大力支持。除股东借款外，2025年上半年新增融资和再融资249亿元，其中境内新增融资的综合成本为3.39%。新增股东借款的综合成本为2.34%。
2025年偿债高峰已经安全过半，在政策以及国资助力下，万科的债务风险有望平稳过渡。2027年之前，该司已无境外公开债到期，境内债合计规模约264亿元。
万科在保持开发项目融资稳定的同时，还在拓展融资渠道。通过经营性物业贷款盘活之前在经营性资产上的投入，万科优化了资产负债结构。截至报告期末，万科全口径的经营性物业贷款余额为494.7亿元。
同时，公司加快了经营性不动产的资产证券化进程，其中，中金印力消费REIT旗下的杭州西溪印象城在上半年客流同比增长超过5%，出租率接近99%。此外，万科在Pre-REIT基金方面也取得了重要进展，与中信等机构合作，成立了万新金石（厦门）住房租赁基金，收购泊寓旗下项目，推动业务由重变轻。
在缓解债务风险的同时，万科也加强了与大股东深铁集团的合作与融合。
今年6月年度股东会上，万科管理层表示，将进一步加强与大股东深铁集团的融合发展，发挥好双方资源禀赋，形成多元场景、多业态复合的城市服务新生态。
在住房租赁领域，万科旗下的长租公寓品牌泊寓已于今年4月与深圳地铁置业集团签署了项目租赁运营合作框架协议，进一步推动双方在该领域的融合发展。
7月，万科与深铁集团再次携手，推出了全球首例“机器人自主搭乘地铁为商家配送货”的试点合作。该项目位于深圳地铁2号线湾厦站，由万科旗下的万纬物流研发的机器人，利用地铁的空闲时间段自行搭乘地铁，完成货物配送，形成“轨道+物流”的业务模式。
行业观察人士指出，深铁集团对万科的资金支持及资源赋能，加上万科积极采取多元化融资策略，取得各方支持，预计将帮助万科逐步渡过目前的困境，走出低谷。
8月25日，万科A股迎来涨停，开盘半小时即触及涨停板，报7.22元；港股方面，万科股价上涨超过11%，报5.75港元。
