本报记者张蓓见习记者黄指南深圳报道

　　8月7日，京东司法拍卖平台信息显示，深圳市福田区皇庭广场项目将于9月9日启动司法拍卖程序。

　　本次拍卖标的起拍价约合人民币30.53亿元，经专业机构评估的市场价值约为43.61亿元。

　　值得关注的是，此次已是皇庭广场第三次被搬上处置货架。相较于三年前的出让价，本次起拍价格下调至30.53亿元，降幅超过25亿元，较评估价折让幅度达30%。

　　标的物关联方皇庭国际于8月12日发布公告称，公司正与相关债权人积极磋商债务和解方案。若双方达成有效和解，可能依法申请撤销本次司法拍卖，此举将对公司财务状况产生积极影响。

　　针对公司业绩预亏、债务重组及重大资产处置等事项，《华夏时报》记者已向皇庭国际发出采访函件，截至本文发布时，尚未获得企业方回应。

　　根据平台公示数据，该标的物累计获得超1.08万人次关注，340人设置了拍卖提醒，但截至公告发布之日，暂未出现竞买人报名参与竞拍。

　　烫手的资产山芋

　　皇庭广场，这个曾被寄予厚望的深圳商业地产项目，如今成了“烫手山芋”。

　　早在2002年，皇庭国际前身深国商便通过旗下的融发投资竞得深圳福田CBD核心地块，计划投资建设一座高端购物中心，初步预算为4亿元，项目原定于2005年竣工。

　　然而，实际情况远未按计划顺利进行，项目从奠基到主体结构封顶都经历了较长时间的停滞。

　　特别自2008开始，茂业系曾相继举牌深国商、商业城、茂业物流3家上市公司，引发控股权争夺战。

　　最终，除退出深国商外，其余两家均得偿所愿。深国商摆脱股东之间的权力斗争后，2010年将该项目更名为“皇庭国商购物广场”，试图重启建设，但进展依旧缓慢。

　　经过多次规划调整，项目升级设计并聘请国际顶级设计团队，终于在2013年以“皇庭广场”之名重新开业。

　　然而，这一商业中心的开业并未带来预期的繁荣，根据2014年深国商年报，已开业一年的皇庭广场开业率仅有74%，同年深国商亏损3.35亿元。

　　为了维持运营，深国商不得不依赖外部融资，五年内累计融资超过118亿元，其中15亿元直接用于皇庭广场的建设和招商。然而，尽管投入了大量资金，皇庭广场的运营依旧未能扭转乾坤。

　　随着债务的负担沉重，2016年，皇庭国际的深圳子公司融发投资向中信信托借款30亿元，贷款期限为五年，年利率为6.7%。为了确保这笔贷款的顺利发放，融发投资用皇庭广场及其土地使用权作了抵押担保。

　　但随着贷款到期日的临近，融发投资未能按期还款，导致了严重的债务危机。

　　根据皇庭国际2023年5月披露的公告，截至2021年3月31日，融发投资已经归还了2.5亿元本金，但剩余的27.5亿元贷款依然未能偿还，且因逾期未还，银行遂提起诉讼，要求偿还贷款本金及利息，并申请诉前保全，最终法院查封了皇庭广场的不动产，期限长达36个月。

　　虽然限制房产物业在不动产登记中心过户行为，但对于商场的实际运作来说并不影响。

　　据《华夏时报》记者了解，皇庭广场位于深圳福田的核心地带，地理位置极其优越，紧邻市民中心与会展中心，并且是地铁1号线和4号线的上盖物业。然而，这一得天独厚的位置并未能带来应有的商业回报。

　　尽管皇庭广场在2020年突破20亿元销售额并实现了近3000万的客流量，它依然未能摆脱沉重的债务负担。

　　2022年2月，皇庭广场开始走向资产处置阶段，彼时，皇庭国际发布公告表示，将转让其持有的融发投资及重庆皇庭各不少于51%股权，并要求摘牌方需清偿融发投资、重庆皇庭对皇庭国际及相关方的全部债务。

　　为了急于摆脱困境，皇庭广场曾先后挂牌出售，但两次挂牌均未征集到有效购买意向。

　　2022年3月18日，深圳联交所发布《融发投资100%股权转让意向征集公告》，股权转让参考价为人民币74.93亿元。

　　仅在5个工作日的公告期结束后，联交所再次发布了转让公告，转让参考价格下调18.73亿元至56.2亿元，降幅达25%。

　　如今，皇庭广场进入司法拍卖程序，相比三年前，拍卖价格再次大幅下调超过25亿元，进一步下探至30.53亿元起拍。

　　截至目前，尽管面临司法拍卖，商场的运营仍在继续。而自2023年初深港全面恢复通关以来，香港游客更是成为深圳皇庭广场的消费主力。

　　深圳中原地产商铺部总经理丁长申向《华夏时报》记者透露，港人北上消费与办公已成“刚性习惯”。

　　据他观察，2025年日均客流约25万人次，直接拉动深圳口岸附近购物中心空置率回落，福田、罗湖核心商圈租金较2024年初反弹5%—8%，购物中心首层租金重回1,000元/m²·月以上。

　　丁长申指出：“港人最爱‘口岸地铁通达1-2站’的商场，比如福田皇庭广场、星河COCO Park、领展中心城等等，部分商场推出地铁无缝接驳+港人专属优惠券，周末港客占比已超50%。”

　　对于港人北上消费第一站的皇庭广场法拍来说，丁长申认为，中长期看，价格发现功能增强，有助于修复估值泡沫，提升市场透明度。

　　“对商办资产而言，法拍=‘窗口价’。核心地段、现楼租金≥5%的项目，法拍价基本就是未来3年的底部区间，法拍平台信息全面公开，倒逼业主和机构报价更贴近市场，深圳商业地产交易正向‘港式透明’加速靠拢。”丁长申如是说道。

　　总的来看，深圳福田皇庭广场的地理优势依然显著，但其长期积累的债务和项目运营的诸多失误，使得这个“烫手山芋”仍难以摆脱困境。

　　无望的盈利路径

　　皇庭国际之所以“力保”福田皇庭广场资产，仍在与债权人沟通，目的是不被踹下资本牌桌。

　　深圳皇庭广场作为皇庭国际的核心资产，其命运直接关系到公司的生死存亡，若是成功完成出让，可能触发深交所强制退市的风险。

　　皇庭国际于公告中强调，如本次拍卖成交，公司将失去标的资产的所有权，构成重大资产重组；同时深圳皇庭广场作为公司主要资产，拍卖成交后对公司的资产、负债及日常经营活动将产生重大影响，公司未来存在可能触发《深圳证券交易所股票上市规则》9.3.1的财务类强制退市的风险警示情形。

　　根据2024年年报，深圳皇庭广场项目收入达到3.69亿元，占公司全年营业收入的56.03%。

　　如果这一资产剥离，皇庭国际的年收入极有可能低于3亿元，而公司自2019年以来已经连续五年亏损，且面临净资产不足4亿元的严峻局面。

　　在此背景下，公司的财务状况很可能触及深交所的退市风险警示线，尤其是触发“最近一个会计年度经审计的期末净资产为负值”的情况。

　　根据公司最新的半年报，皇庭国际依然处于亏损状态，连续17个季度录得亏损，预计2025年上半年净利润亏损将在1.4亿元至2亿元之间。

　　此次亏损主要源于两方面：一是融资成本上升，财务费用达到2.94亿元；二是由于2024年度被动解除部分物业合同，导致营业收入较去年下降。

　　从年度数据来看，皇庭国际的财务困境愈加严峻。2020年至2024年间，公司连续录得大额亏损，净利润亏损分别为2.92亿元、11.57亿元、12.28亿元、11.27亿元和6.40亿元，五年间的累计亏损总额高达44.44亿元。

　　尤其是近两财年，公司的营收和亏损几乎呈现对等关系，陷入了“收入即亏损”的漩涡。2023年和2024年，公司营收分别为11.72亿元和6.58亿元，而亏损幅度仍未见收窄，公司的营业收入未能有效转化为盈利。

　　正是在这样的财务困境之下，皇庭国际自2021年开始实施战略转型，尝试从房地产领域向半导体行业转型，并通过收购实现产业布局。然而，半导体业务的表现却远未达到预期。

　　皇庭国际于2021年8月公告，拟以6097万元收购意发产投基金，间接持有江西首家芯片制造企业意发功率66.67%的股权，就此切入半导体行业。

　　2022年，皇庭国际又以3.9亿元的对价取得了德兴市意发功率半导体有限公司（以下简称“意发功率”）27.81%股权和85.56%表决权，皇庭国际实现对意发功率的实际控制，并将其并表。

　　彼时，皇庭国际与ZHOUBING（周炳）、淮安意发微企业管理合伙企业就对意发功率的交易签订业绩承诺。双方约定意发功率2022/2023/2024三年年度税后收入须达到5.7亿元，其中2022年、2023年、2024年目标值分别为1.5亿元、2亿元、2.2亿元；或是2023年和2024年毛利润总额达到8000万元。

　　若德兴未能达成业绩承诺，投资方可依据条款要求回购股权，回购价格为投资金额5,000万元加按8%年利率计算的利息本息之和。此外，若业绩未完成，投资方有权要求转让方按实际未达成的比例，退还最高不超过20%的转让款。

　　同样是2022年，随着董事长职位的更替，邱善勤的掌舵被视为皇庭国际决心转型的重要信号。

　　年报信息显示，邱善勤负责国家软件与集成电路公共服务平台（CSIP）建设，主持多项国家及地方政府产业发展战略规划项目，是国家“核高基”重大专项领域专家。

　　邱善勤履新皇庭国际董事长后，曾在媒体专访中指出，皇庭国际向半导体方向转型升级的决心很大，引入了专业的团队，并且已经有实际的投入与措施。

　　邱善勤强调：“公司半导体业务预计今年能够实现销售收入2亿元左右，明年应该能达到5亿元营收，后年有望实现10亿元的营收。”

　　然而，现实与预期大相径庭。

　　据观察，2022年至2024年，公司年报在“管理层分析与讨论”一节，始终将“功率半导体业务”放在首位。但该部分业务给公司带来的贡献并不大，贡献维持在11%上下。

　　2022年至2024年，皇庭国际在半导体业务收入分别为1.51亿元，1.29亿元、0.72亿元。

　　今年4月，皇庭国际披露的一份公告显示，从2022年到2024年，意发功率的销售收入逐年下降，分别为1.51亿元、1.29亿元和7267.29万元，远低于公司设定的业绩目标。

　　这样的成绩单，不仅与展望的“2023年5亿，有望实现10亿元的营收”，相去甚远，也与当初收购时的承诺大相径庭。

　　并且，由于意发功率未完成承诺业绩，业绩承诺方周炳和宁波意发微应以现金方式补偿皇庭国际业绩补偿款7979.11万元。

　　核心资产不断贬值，战略转型半导体业务的失利，以及持续不断的亏损和沉重的债务负担，似乎正不断将皇庭国际的命运拉入一个难以突破的漩涡。