财中社2月14日电方正证券发布房地产行业事件点评报告。

　　广东多地公示土储专项债回收闲置土地计划，拟收购金额超350亿元。今年来广东省多市公示了2025年第一批拟使用土储专项债收购闲置土地计划。截至2月11日，广东省内15城公告中涉及土地总数量超160宗/土地使用面积超680万平方米，拟收购价格合计超350亿元。收储类型以宅地为主/收储折扣基本在80%-100%之间/被收储房企多为地方国企。从被收储地块的明细看来：①被收储土地中住宅用地占比超过50%，商办用地占比超30%；②各地块成交时间集中在2020-2024年，占比超过80%；③被收储的房企绝大多数为地方国企，例如珠海回购了华发6块闲置用地。整体来看，第一轮专项债闲置土地收购主要偏向于支持地方国企。

　　专项债回收闲置用地可行性较高，落地速度有望全国范围内加快。被回收的土地可经过调规后（提高容积率、商转住等）再度出让，并非仅能用作保障房开发建设，地方政府较大程度上可以不被租金收益率与回收成本之间的矛盾影响，从广东首批次收储案例看，回收折扣基本在80%以上，房企接受程度同样较高，更好的资金平衡意味着专项债回收闲置用地可行性较高。

　　土储专项债五年后重启意义重大，或为房企纾困重要资金来源。2024年11月，自然资源部发布《关于运用地方政府专项债券资金收回收购存量闲置土地的通知》，在此之前土储专项债已搁置5年，此次重启意义重大。财政部表示，中央财政尚有较大举债空间和赤字提升空间，土储专项债在规模与范围上或再获大力支持（2018年土储专项债发行规模为4830亿元，2019年为6162亿元，后续发行规模有望在此基础上提升），随着更多低成本增量资金将进入市场，将有效缓解房企资金压力，受益房企传导路径或为地方城投→地方国企→央企→民企。

　　投资建议：土储专项债五年后重启意义重大，全国范围内或将持续落地，有效缓解房企现金流压力，提振楼市信心，巩固止跌回稳趋势。标的方面重点关注:我爱我家、新城控股、贝壳W、金地集团。此外，建议关注：①二手房（我爱我家、贝壳W）；②商业运营和地产开发双轮驱动（新城控股、龙湖集团、华润置地）；③高股息及现金流健康的物管公司（南都物业、招商积余、保利物业）；④一二线城市的纯开发企业（招商蛇口、中国海外发展、建发国际集团、保利发展）。