公告日期：2026-06-02

就深圳证券交易所上市公司管理一部

《关于对中交地产股份有限公司 2025 年年报的问询函》问询意见的专项说明

深圳证券交易所上市公司管理一部：

安永华明会计师事务所（特殊普通合伙）（以下简称“我们”）接受委托，审计了中交城市发展控股集团股份有限公司（以下简称 “公司”）2025 年度按照企业会计准则编制的财务报
表，并于 2026 年 4 月 13 日出具了编号为安永华明(2026)审字第 70071827_A01 号的无保
留意见审计报告。

按照企业会计准则的规定编制财务报表是公司管理层的责任。我们对公司 2025 年度的
财务报表执行审计程序的目的，是对公司的财务报表是否在所有重大方面按照企业会计准则
的规定编制，是否公允反映了公司 2025 年 12 月 31 日的合并及公司财务状况以及 2025 年
度的合并及公司经营成果和现金流量发表审计意见，不是对上述财务报表中的个别项目的金额或个别附注单独发表意见。

根据深圳证券交易所上市公司管理一部（以下简称“贵部”）出具的《关于对中交地产股份有限公司 2025 年年报的问询函》（公司部年报问询函〔2026〕第 27 号）(以下简称“问询函”)的问题，我们阅读了公司对相关问题的回复，并就相关问题进行了仔细核查，现在逐项做出说明，具体如下：

一、 问询函问题1中与财务报表项目相关的问题
具体问题1

年报显示，你公司 2025 年营业收入为 147.07 亿元，归属于上市公司股东的净利润（以
下简称“净利润”）为-17.10 亿元，扣除非经常性损益后的归属于上市公司股东的净利润（以下简称“扣非后净利润”）为-17.21 亿元，分别同比变动-19.64%、66.99%、67.65%。报告期内公司业务收入仍主要来源于房地产业务，公司房地产业务收入 133.33 亿元，同比下降22.40%，毛利率-1.56%，同比下降 8.01 个百分点。2025 年第一至四季度，你公司分别实
现营业收入 117.70 亿元、14.76 亿元、10.48 亿元和 4.14 亿元，实现净利润-4.93 亿元、-
6.87 亿元、-4.80 亿元和-0.49 亿元，经营活动产生的现金流量净额（以下简称“经营活动现金流”）分别为-1.06 亿元、4.11 亿元、-4.02 亿元和-1.81 亿元。请你公司：

（1）分业务板块说明公司所处行业环境、经营状况，并结合市场经营环境、行业发展状况、同行业可比上市公司业绩等，说明营业收入同比下降，净利润、扣非后净利润同比大幅上升的原因，三者变动趋势存在较大差异的原因及合理性。

（2）补充列示房地产业务收入明细，各项主要成本的金额和内容，并结合房产销售的项目情况、客户类型、销售模式等，说明房地产业务毛利率大幅下滑并转负的原因及合理性，毛利率水平及变化趋势是否偏离同行业可比公司，是否存在期后收入冲回、收入跨期确认等情况。

（3）结合业务构成、行业特点、经营周期、收入确认政策等因素，说明 2025 年度分季度营业收入、净利润、经营活动现金流大幅变动的原因及合理性，是否符合行业季节性规律。
请年审机构就上述问题进行核查并发表明确意见。
（一） 公司回复

回复（1）

1、分业务板块说明公司所处行业环境、经营状况

（1）公司 2025 年度营业收入分业务板块构成情况

单位：万元

类别 2025 年 2024 年 同比增减

房地产销售 1,333,257.47 1,718,091.27 -22.40%

物业服务（含资产管理与运营） 128,981.75 89,965.68 43.37%

其他 8,450.23 22,147.30 -61.85%

营业收入合计 1,470,689.45 1,830,204.25 -19.64%

（2）从上表看出公司 2025 年营业收入主要来自房地产销售板块和物业服务板块。
2025 年房地产销售行业在政策持续加码下呈现筑底企稳态势。公司报告期房地产销售
业务收入 133.33 亿元，同比下降 22.40%，主要系公司于 ……
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