公告日期：2026-05-12

股票代码：001979 证券简称：招商蛇口 上市地点：深圳证券交易所
本募集说明书仅供拟认购的合格投资者使用，不得利用本募集说明书及申购
从事内幕交易或操纵证券市场

招商局蛇口工业区控股股份有限公司

（注册地址：广东省深圳市南山区蛇口太子路 1 号新时代广场）

向特定对象发行优先股

募集说明书

（修订稿）

联席保荐人（联席主承销商）

二〇二六年五月

声 明

本公司全体董事、高级管理人员承诺募集说明书及其概览不存在任何虚假记载、误导性陈述或重大遗漏，并保证所披露信息的真实、准确、完整。

公司负责人、主管会计工作负责人及会计机构负责人（会计主管人员）保证募集说明书及其概览中财务会计报告真实、完整。

中国证监会、证券交易所对本次发行所作的任何决定或意见，均不表明其对上市公司所披露信息的真实性、准确性和完整性作出实质性判断或保证，也不表明其对本次优先股的价值或投资者的收益作出实质性判断或者保证。任何与之相反的声明均属虚假不实陈述。

根据《证券法》的规定，证券依法发行后，发行人经营与收益的变化，由发行人自行负责，由此变化引致的投资风险，由投资者自行负责。

重大事项提示

投资者在评价公司本次发行的优先股时，应特别关注下列与本次优先股相关的重大事项，并提请投资者仔细阅读本募集说明书“风险因素”等相关章节。一、本次发行的优先股存在交易受限的风险

本次优先股发行全部为向特定对象发行，不能上市交易，将在深圳证券交易所指定的交易平台进行转让，存在交易受限的风险。此外，本次优先股的发行对象为不超过 200 名符合《优先股试点管理办法》和其他法律法规规定的合格投资者，且相同条款优先股的发行对象累计不超过 200 名合格投资者。向特定对象发行的相同条款优先股经转让后，投资者不得超过 200 名。由于本次优先股发行全部为向特定对象发行，流通环节受到交易对手资格和本次发行优先股持股股东数量不超过 200 名的限制，致使优先股股东可能面临无法及时或者以合理价格转让，或无法转让本次发行优先股的交易风险。
二、重大风险

（一）发行失败的风险

2024 年、2025 年，公司加权平均净资产收益率逐年下降，分别为 3.36%和
0.73%，均值为 2.045%。若宏观经济形势、信贷政策、产业政策、销售环境等多方面因素持续作用导致房地产市场环境进一步下行，公司加权平均净资产收益率可能进一步降低。根据《优先股试点管理办法》，“优先股的票面股息率不得高于最近两个会计年度的年均加权平均净资产收益率”，若受到公司最近两年年均加权平均净资产收益率水平限制，导致无法满足市场投资者对于股息率水平的需求，本次优先股存在不能足额募集所需资金或发行不能成功实施的风险。
此外，本次优先股发行方案获得有权机构批准或注册后，若市场环境等发生重大变化，亦存在不能足额募集所需资金或发行不能成功实施的风险。

（二）募投项目投资效益不达预期的风险

本次募集资金投资项目开发产品主要系普通商品住宅，目标客群主要为所在城市区域的刚需、刚改或需求外溢人群。公司在测算相关募投项目效益时，已对当地房地产市场发展状况进行了调研分析，并参考区域内相近产品的市场价格进
行效益测算。但在项目实施及后续经营过程中，如果市场环境出现重大不利变化，或出现公司在进行效益测算时未能合理预期的不利因素，导致募投项目的销售量、销售价格达不到预期水平，本次募投项目存在不能实现预期效益甚至亏损的风险，并可能对公司整体经营业绩产生影响。

此外，2023 年至 2025 年，公司开发业务的毛利率分别为 17.11%、15.58%和
15.33%，本次募投项目毛利率区间为 13.99%-27.55%，整体毛利率 19.22%，本次募投项目整体毛利率以及部分项目毛利率高于公司开发业务报告期内毛利率水平，主要系本次募投项目为公司 2024 年以来获取的位于核心一二线城市的项目，公司预期销售前景良好。但若该等城市市场环境不及预期，或该等项目在与当地同类项目的竞争中处于不利地位，存在本次募投项目达不到预期效益的风险。

（三）业绩下滑的风险

近年来，随着经济增速的逐渐放缓，居民的购买力受到一定影响，收入预期也有所降低，这使得居民在购房等大额消费方面更加谨慎，需求被推迟。与此同时，部……
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提示：本网不保证其真实性和客观性，一切有关该股的有效信息，以交易所的公告为准，敬请投资者注意风险。