公告日期：2026-04-03

重庆坤元资产评估有限公司

关于深圳证券交易所《关于新大正物业集团股份有限公司发行股 份及支付现金购买资产并募集配套资金申请的审核问询函》
所涉及资产评估相关问题的回复

深圳证券交易所于 2026 年 3 月 5 日出具《 关于新大正物业集团股份有限
公司发行股份及支付现金购买资产并募集配套资金申请的审核问询函》（审 核函《 2026〕130005 号），重庆坤元资产评估有限公司对所涉及资产评估相 关问题进行了认真分析与核查，现就相关事项回复如下。

如无特殊说明，本回复中的词语或简称均与《重组报告书》中的“释义” 所定义的词语或简称具有相同的含义。本回复任何表格中若出现总数与表格 所列数值总和不符，如无特殊说明均系四舍五入所致。

问题八、关于评估

申请文件显示：（1）本次评估采用收益法和市场法进行评估，收益法下标的资产归属于母公司所有者权益评估值为 124,000 万元，增值率为 29.43%，市场法下标的资产归属于母公司所有者权益评估值为148,700万元，增值率55.21%，最终选用收益法评估结果作为本次评估结论。（2）收益法下，大陆区域综合设施管理服务收入和香港区域收入依据存量合同、项目保有率和预计新增合同收入、行业增长率等进行预测，大型活动安保收入以 2023-2025 三年平均值预测，绿色节能收入参考历史新增合同收入变动趋势和同行业增长趋势预测。（3）收益法下，营业成本中人工成本根据 2024 全年平均工资结合增长率进行预测，工资增长率考虑公司历史增长幅度结合相关行业工资增长率综合确定。

请上市公司补充说明：（1）结合报告期内各类收入情况，说明收益法下营业收入测算过程、主要参数及预测依据，预测合理性，评估假设中“客户续约率”“行业政策稳定性”等关键假设的具体依据，是否存在与行业趋势、标的资产历史数据不一致的情形。（2）营业成本中人工成本、外包费用、专项服务费等主要项目，管理费用等科目的预测依据、主要参数及合理性。（3）截至回函披露日，标的资产实际业绩实现情况与预测数据是否存在重大差异，如是，进一步披露原因及对本次交易评估定价的影响。（4）结合标的资产未来发展规划、营运资金周转次数、营运资金占营业收入的比例等说明预计未来年度的营运资金规模具体预测过程及合理性。（5）市场法下可比公司筛选标准，标的资产与可比公司在业务结构、规模、毛利率等方面的差异及调整过程。（6）以表格形式列示标的资产成立以来，收购杜斯曼、安锐盟等公司的评估及交易情况，包括但不限于收购时间、交易对方及其与上市公司和标的公司及其关联方的关联关系、评估方式、主要参数、评估增值率、预测业绩、交易作价、交易后业绩实现情况等，对比本次评估主要参数、评估增值率及交易作价情况，说明最终采用收益法估值结果的依据及合理性，估值是否公允，是否有利于维护上市公司利益和中小股东合法权益。

请独立财务顾问和评估师核查并发表明确意见。

回复：
一、结合报告期内各类收入情况，说明收益法下营业收入测算过程、主要参数及预测依据，预测合理性，评估假设中“《 客户续约率”“行业政策稳定性”等关键假设的具体依据，是否存在与行业趋势、标的资产历史数据不一致的情形（一）结合报告期内各类收入情况，说明收益法下营业收入测算过程、主要参数及预测依据，预测合理性

标的公司主要服务于工商业客户，核心业务包括工作场景综合解决方案、工作场景专项解决方案、特色及其他增值服务三大类。按业务线划分，工作场景综合解决方案、工作场景专项解决方案同属综合设施管理服务，特色及其他增值服务可细分为大型活动安保、绿色节能和其他增值服务。标的公司在大陆区域、香港区域开展业务，因此分区域、分业务进行预测。

1、大陆区域主营业务收入预测

（1）综合设施管理服务

综合设施管理服务系标的公司核心业务，涵盖保洁、保安、设施设备运维、安全与风险管理、环境清洁管理、营养配餐管理及行政服务等，目标是提升场所的舒适度与人性化体验，可针对不同行业提供综合及专项解决方案。

标的公司签订的综合设施管理服务合同服务期限主要为 1-2 年，若无特殊情况，通常持续提供服务至合同期满，合同期满后存在续约或不续约两种情形。因
此详细预测期 2025 年 9-12 月、2026 年以标的公司存量合同为基础，结合合同保
有率和新增合同收入进行预测，2025 年 9-12 月、2026 年综合设施管理服务收入预测分别为 88,563.81 万元、277,886.68 万元。预测过程详见下表；

单位：万元……
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