公告日期：2026-04-29

上海德必文化创意产业发展（集团）股份有限公司

2025 年年度报告

2026 年 4 月

2025 年年度报告

第一节 重要提示、目录和释义

公司董事会及董事、高级管理人员保证年度报告内容的真实、准确、完整，不存在虚假记载、误导性陈述或者重大遗漏，并承担个别和连带的法律责任。

公司负责人贾波、主管会计工作负责人吴平及会计机构负责人(会计主管人员)吴平声明：保证本年度报告中财务报告的真实、准确、完整。

所有董事均已出席了审议本报告的董事会会议。

公司业绩亏损的风险提示：

（一）业绩亏损的主要原因

1、行业环境下行，营收规模收缩

全国商业办公与文创园区行业整体承压，出租率与租金单价双降趋势加剧，叠加行业竞争白热化、文科创企业租赁需求阶段性疲软，公司租金收入与盈利水平同步下滑。

2、基于谨慎原则，计提资产减值

根据《企业会计准则》以及公司会计政策等相关规定的要求，为了更加真实、准确地反映公司财务状况与经营成果，基于谨慎性原则，公司对存在减值迹象的资产相应计提了减值准备。

3、处置低质资产，战略转型投入，短期业绩承压

公司持续推进战略转型与业务模式创新升级，处置了部分低收益资产，同时新业务拓展、内部架构调整及资源投入带来阶段性成本上升，叠加业务协同尚处磨合阶段，整体经营处于转型爬坡期，导致本期业绩出现阶段性下滑，短期经营压力较为明显。

（二）公司主营业务布局、核心运营能力及轻资产扩张模式整体稳定，文科创园区核心竞争优势稳固。现阶段公司加大战略投入，积极布局文旅新兴赛道，培育新增量。当前文旅项目尚处培育爬坡阶段，前期投入持续释放，短期暂未形成规模化收益，对当期业绩
造成阶段性影响。公司现金流安全稳健、运营体系稳定、持续经营能力无重大风险。长期来看，随着文旅项目逐步成熟落地，未来将持续为公司贡献业绩增量，助力长远可持续发展。

（三）为有效扭转短期经营承压局面、全面改善经营质量、稳步提升经营业绩，立足公司长远战略发展规划，公司将持续深化战略转型升级，多措并举夯实经营根基、培育增长动能，全面提升企业可持续发展能力与综合竞争力，具体实施举措如下：

1、深耕轻资产转型，多元布局增收

公司充分依托自身积淀的品牌优势、行业口碑与资源底蕴，持续深化业务模式创新升级，大力拓展合作分成、托管加盟、灵活办公等运营业态，丰富多元经营布局。通过持续优化收入结构、拓宽盈利渠道，降低单一业务依赖度，不断增强整体盈利韧性与经营稳定性，为公司长期稳健发展筑牢收入基础。

2、整合优质资源，优化业务结构

公司持续推进业务结构优化与资源战略整合，主动梳理并收缩低效业务、清理处置低收益及非核心项目，剥离冗余资产与低效板块。集中资金、人才及产业资源聚焦优质主业深耕发展，重点布局高成长性、高附加值的潜力业务赛道，精准发力提质增效，全面提升整体盈利质量、产业协同能力与市场抗风险水平。

3、强化精细管理，深化降本增效

公司全面推行精细化运营管理，常态化落实降本增效管理机制，从严严控各项运营管理费用、压缩非必要开支。同步持续优化组织架构与人员配置，精简管理链条、优化人员结构，强化内部管理效能建设，进一步激发团队活力与组织战斗力。同时持续打磨核心产品与服务体系，增强核心竞争优势，以精细化管理赋能企业高质量发展。

本报告中涉及公司未来计划、发展战略等前瞻性陈述，该等陈述不构成本公司对投资者的实质性承诺，投资者及相关人士均应当对此保持足够的风险认识，并且应当理解计划、预测与承诺之间的差异，敬请投资者注意投资风险。

报告期内，不存在对公司生产经营产生实质性影响的重大风险。公司已
在本报告中详细描述可能存在的相关风险，有关风险因素内容与应对措施已在本报告第三节“管理层讨论与分析”中“十一、公司未来发展的展望”部分予以描述，敬请投资者仔细阅读并注意投资风险。

公司计划不派发现金红利，不送红股，不以公积金转增股本。

目录

第一节 重要提示、目录和释义......2
第二节 公司简介和主要财务指标 ......8
第三节 管理层讨论与分析 ......12
第四节 公司治理、环境和社会......33
第五节 重要事项 ......49
第六节 股份变动及股东情况 ......71
第七节 债券相关情况 ......79
第八节 财务报告 ......80

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