公告日期：2026-04-02

中国国际贸易中心股份有限公司

2025 年度董事会工作报告

一、 董事会关于公司报告期内经营情况的讨论与分析

2025 年，北京商业物业与酒店行业总体面临一定压力。其中，写字楼市场新增需求依旧疲弱，租金水平持续承压，区域子市场分化加剧。零售商业物业市场租金和出租率总体保持平稳，但分化格局加剧；服务式公寓市场延续调整格局，需求不足与短租业务量增加的问题较为突出；酒店业面临着市场分化和需求不足的挑战，高端酒店业竞争持续加剧。

写字楼市场呈现更加分化的行业格局。市场全年新增供应量创近年新低，但新租扩租需求依旧疲弱，企业租赁决策仍偏谨慎，以追求性价比为目的搬迁需求占据主导。同时，各行业需求冷热不均的现状也带来区域子市场的分化：以通信、互联网为代表的新兴科技行业企业新租需求回暖相对较快，带动中关村等子区域去化提升，空置率下降；但 CBD、东二环等子区域受金融等行业需求不足的拖累，租金总体下滑趋势未减。

零售商业物业市场需求进一步分化，同时面临较大规模新增供应，市场竞争愈发激烈。承租需求方面，高承租能力的国际精品虽呈现阶段性企稳迹象，但整体仍处于下行通道，相较历史水平仍呈回落态势，品牌拓店趋于谨慎，策略集中于优化门店布局与严控租赁成本，以单店效益与消费体验为核心导向。特色餐饮、运动户外和黄金饰品等业态消费需求保持旺盛，带动品牌新租需求持续释放；同时，“潮玩、动漫周边经济、茶饮烘焙”等以满足情绪价值为主的“悦己消费”快速崛起，为市场注入新的增长活力。项目运营方面，城市更新旧改项目集中入市成为市场供应主线，行业同质化竞争加剧显著推升租金压力，对管理方运营能力提出更高要求；市场客流量“假期效应”特征明显，公共节假日客流出现明显增长，但项目间表现差异显著。

北京服务式公寓市场整体延续出租率与租金双下行态势。尽管 240 小时过境免签政策及暑期短租市场带来一定需求增量，但市场整体需求偏弱、短租业务占比提升等结构性问题依然突出。

高端酒店行业面临较大的经营压力，出租率和平均房价呈“双降”趋势。虽然免签政策红利和国内旅游业持续复苏为行业带来了一定的正面刺激，但受政商接待活动减
少、企业压缩差旅预算的影响，客房、宴会及餐饮收入均出现下滑。北京高端酒店行业 激烈的竞争格局，对运营方通过差异化服务加强酒店竞争力提出了新的要求。

报告期内，公司通过准确研判市场形势，及时把握市场机遇和政策红利，多种灵活 经营举措并举，不断提升精细化管理水平。虽然面临行业较多不利因素，业绩同比 2024 年下降，但出租率和租金等核心指标好于市场和区域内平均水平，超预期完成了全年经 营计划，稳定了经营业绩。
(一) 主营业务分析
1、利润表及现金流量表相关科目变动分析表

金额单位：人民币元

科目 本年金额 上年金额 本年金额 变动比例
较上年增加额 (%)

营业收入 3,770,059,098 3,912,067,946 -142,008,848 -3.63%

营业成本 1,593,924,184 1,637,456,126 -43,531,942 -2.66%

销售费用 85,392,858 89,269,733 -3,876,875 -4.34%

管理费用 127,860,903 126,670,214 1,190,689 0.94%

财务费用 -8,384,736 11,205,108 -19,589,844 -174.83%

经营活动产生的 1,575,080,047 1,796,295,378 -221,215,331 -12.32%
现金流量净额

投资活动产生的 -75,666,819 -63,639,368 -12,027,451 18.90%
现金流量净额

筹资活动产生的 -2,020,604,970 -1……
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