公告日期：2026-04-30

目 录

一、审计报告...... 第 1—6 页
二、财务报表...... 第 7—14 页

（一）合并资产负债表...... 第 7 页

（二）母公司资产负债表...... 第 8 页

（三）合并利润表...... 第 9 页

（四）母公司利润表......第 10 页

（五）合并现金流量表......第 11 页

（六）母公司现金流量表......第 12 页

（七）合并所有者权益变动表......第 13 页

（八）母公司所有者权益变动表......第 14 页

三、财务报表附注...... 第 15—126 页

审 计 报 告

天健审〔2026〕11108 号

衢州信安发展股份有限公司全体股东：

一、审计意见

我们审计了衢州信安发展股份有限公司（以下简称衢州发展公司）财务报表，
包括 2025 年 12 月 31 日的合并及母公司资产负债表，2025 年度的合并及母公司
利润表、合并及母公司现金流量表、合并及母公司所有者权益变动表，以及相关财务报表附注。

我们认为，后附的财务报表在所有重大方面按照企业会计准则的规定编制，公允反映了衢州发展公司2025年12月31日的合并及母公司财务状况，以及2025年度的合并及母公司经营成果和现金流量。

二、形成审计意见的基础

我们按照中国注册会计师审计准则的规定执行了审计工作。审计报告的“注册会计师对财务报表审计的责任”部分进一步阐述了我们在这些准则下的责任。按照《中国注册会计师独立性准则第 1 号——财务报表审计和审阅业务对独立性的要求》和中国注册会计师职业道德守则，我们独立于衢州发展公司，并履行了职业道德方面的其他责任。我们在审计中遵循了对公众利益实体审计的独立性要求。我们相信，我们获取的审计证据是充分、适当的，为发表审计意见提供了基础。

三、关键审计事项

关键审计事项是我们根据职业判断，认为对本期财务报表审计最为重要的事项。这些事项的应对以对财务报表整体进行审计并形成审计意见为背景，我们不对这些事项单独发表意见。

(一) 房地产销售收入确认

1. 事项描述

相关信息披露详见财务报表附注三(二十八)、十三(一)。

2025 年度衢州发展公司房地产销售收入 33.78 亿元，占营业收入总额的
94.11%。由于房地产的销售收入系衢州发展公司关键业绩指标之一，且对当期财务报表影响重大，故我们将房地产销售收入确认确定为关键审计事项。

2. 审计应对

针对房地产销售收入确认，我们实施的审计程序主要包括：

(1) 了解与房地产销售收入确认相关的关键内部控制，评价这些控制的设计，确定其是否得到执行，并测试相关内部控制的运行有效性；

(2) 检查房屋买卖合同条款，评价房地产销售收入确认政策是否符合企业会计准则的要求；

(3) 从账面主营业务收入记录中选取项目，检查收入确认的支持性文件，包括购房合同、发票、银行回单、交房通知书和入住会签单等资料；

(4) 对已达到交付条件尚未交付的房地产进行抽查；

(5) 实施截止测试，检查房地产销售收入是否在恰当期间确认；

(6) 获取各房地产项目本年开盘预售进度，检查房屋预售证取得情况、销售合同、收款凭证等；

(7) 了解同时期项目所在地区周边类似楼盘的销售价格，并与衢州发展公司的销售价格进行比较；

(8) 检查与房地产销售收入相关的信息是否已在财务报表中作出恰当列报。
(二) 存货可变现净值

1. 事项描述

相关信息披露详见财务报表附注三(十三)及五(一)6。

截至2025年12月31日，衢州发展公司房地产业务的存货账面余额为318.26
亿元，跌价准备为21.67亿元，账面价值为296.59亿元，占期末资产总额的31.83%。存货采用成本与可变现净值孰低计量，按照存货成本高于可变现净值的差额计提存货跌价准备，该过程涉及衢州发展公司管理层（以下简称管理层）的重大估计和判断，故我们将存货可变现净值确定为关键审计事项。

2. 审计应对

针对存货可变现净值，我们实施的审计程序主要包括：

(1) 选取项目复核管理层对存货估计售价的预测，将估计售价与历史数据、相同或类似产品的市场售价、期后预售价格等进行比较；

(2) 评价管理层对存货至完工时将要发生的成本、销售费用和相关税费所作估计的合理性；

(3) 结合存货监盘，检查期末存货中是否存在建设停滞……
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