11月19日，北京祈年大街、昌平未来科学城两宅地同日出让，揽金32.7亿元。

　　据了解，两宗宅地分别位于内城和近郊，祈年大街地块为自去年金鱼池地块之后，二环内又一稀缺宅地，由北京城建溢价4%竞得。而昌平未来科学城地块则因周边存量新盘及次新房影响，底价出让。业内专家指出，两宗特质鲜明的地块同步出让，呈现出当前市场分化与转型的清晰信号。

　　二环内再现稀缺宅地

　　此次出让的东城区祈年大街路西危改工程土地一级开发项目4、5号地0127-0201、0202、0203、0204地块多功能用地（以下简称“祈年大街地块”）位于二环内的黄金区位，南邻天坛公园，北边一路之隔是前门大街景区，步行到天安门广场2.2公里左右。

　　该地块凭借其不可复制的核心区位与低容积率条件，成为此次土拍市场关注焦点。地块占地面积约2.27万平方米，规划建筑面积约2.5万平方米，容积率仅1.1，起始价19.5亿元。凭借稀缺位置及2020至2023年内城连续四年住宅“零供应”的背景，共同推高了市场预期。

　　不过，地块也存在诸多限制：规划条件显示，项目住宅体量不超过总规模的70%，即约1.75万平方米。其中紧邻历史文物金台书院的0202地块限高仅为3.3米，并须遵循传统四合院形制建设并实施“整院售卖”。其余三个地块建筑限高为18米，预计将规划为6层以下的低密度住宅产品。

　　中指研究院土地市场研究负责人张凯指出，这些约束条件在体现古都风貌保护要求的同时，也对开发商的文化理解力与产品创新力提出更高挑战。

　　该地块最终由北京城建以20.28亿元竞得，溢价率4%，成交楼面价81120元/平方米，该成交楼面价刷新了区域纪录，成为东城区新的单价地王。

　　据悉，去年7月份，二环路内、天坛公园北侧的金鱼池地块出让，该地块规划为F2公建混合住宅用途，占地面积仅3027平方米，规划总建筑面积5550平方米，其中包含商品住宅空间1700平方米，自持公建3850平方米，限高18米。当时，在31轮报价触达地价上限3.375亿元后进入摇号环节，最终由河北鑫界摇中，成交楼面价60811元/平方米，溢价率25%，销售指导价15.1万元/平方米（±8％）。

　　从未来市场预期看，参考去年东城区金鱼池地块25%溢价成交表现及15万元/平方米的期房指导价，张凯指出，此次出让的地块，后续项目预计售价可能突破15万元/平方米，其中四合院类产品或因稀缺性拥有更高溢价。“成功开发此类项目的关键，在于精准把握高端客群对传统文化与现代舒适性的双重需求，实现历史文脉传承与当代生活方式的有机融合。”

　　昌平地块底价成交

　　与此相对，同一天出让的昌平区未来科技城项目（南区）土地一级开发项目CP01-1703-0002、0003、0001地块则以12.426亿元底价成交，表现理性。

　　该地块占地面积4.3万平方米，规划建筑面积约8.22万平方米，其中住宅部分0002地块地上建面约4.02万平方米，容积率2.15，限高80米；0003地块地上建面2.19万平方米，容积率2.2，限高60米。居住用地为同一实施主体时，在建筑规模总量不变的前提下，两地块之间可统筹地上建筑规模指标。

　　地块具备地铁17号线未来科学城站400米距离的交通优势，且周边商业配套正在逐步完善。

　　但是，地块西侧有国贤府一期、二期在售房源形成直接竞争。据悉，国贤府一期地块由中建智地+未来科学城联合体2023年7月20日摘得，成交价27亿元，规划25栋楼822户，目前去化约九成。

　　国贤府二期地块由中建智地+未来科学城联合体于去年12月30日摘得，成交价格21.143亿元，项目共850户，目前去化过半。

　　此外，地块周边大量次新二手房源（未来金茂府等）也可能对新房价格形成压制，加之两幅住宅地块南北进深不足及捆绑文化设施代建带来的隐形成本，导致市场参与热情不高，最终仅未来科学城一家企业出手，成交楼面价2.32万元/平方米。

　　张凯指出，两宗地块一热一温的市场反应，深刻反映出北京土地市场正在从普涨模式转向价值深耕模式。核心区土地凭借稀缺性依然坚挺，但开发逻辑已转向文化与产品力的精细融合；而近郊地块则更依赖实际供需和运营能力，考验开发商在成熟板块中打造差异化竞争力的真功夫。

　　他认为，随着北京城市发展进入存量更新与增量优化并重的阶段，如何通过设计创新与运营提升，在保护与发展、文化与商业之间取得平衡，将成为房企未来竞争力的关键考验。