近日，津投城开（600322.SH）召开关于对重大资产重组方案进行重大调整投资者说明会。

　　会上，津投城开管理层表示，经初步筹划，为更好保障上市公司及中小股东权益，加快推进重组进程，公司决定将原“重大资产置换、发行股份及支付现金购买资产、募集配套资金”方案（以下简称“资产重组方案”）调整为“重大资产出售方案”（以下简称“资产出售方案”），即置出房地产业务及相关资产、负债，保留物业管理、租赁业务。

　　津投城开表示，方案调整原因为公司所处内外部环境发生较大变化，并基于公司实现高质量发展整体战略考量，综合考虑置入标的资产经营情况及未来行业发展前景、公司自身状况和未来战略规划调整情况。

　　去年年底，津投城开公布资产重组方案。今年6月9日，津投城开调整方案，调减置入资产数量。今年6月25日，津投城开资产重组方案获得天津市国资委批复。

　　在会上，有投资者提问，“公司调整资产重组计划的目的是否加快重组，在年底前保证净资产为正，如果 ST 就非常危险。”

　　据津投城开2025年半年报，截至6月底，津投城开归属于上市公司股东的净资产为-5.01亿元。

　　据《上海证券交易所股票上市规则》9.3.2条，最近一个会计年度经审计的期末净资产为负值，或追溯重述后最近一个会计年度期末净资产为负值，上市公司股票会被实施退市风险警示。

　　针对津投城开能否在今年年底将净资产转正，时代周报记者致电津投城开投资者联络部门，该公司工作人员表示，津投城开通过资产置出方式，将较差资产置出，向净资产转正目标方向靠近。目前，公司正在积极推进相关工作。

　　转型方向变为物业管理公司

　　若按照此前的资产重组方案，津投城开主业将由房地产开发整体切换为城市集中供热。

　　根据资产重组方案，津投城开拟置入资产为天津津能股份有限公司（以下简称“津能股份”） 100%股份、天津市热力有限公司（以下简称“天津热力”） 100%股权和天津港益供热有限责任公司（以下简称“港益供热”） 100%股权，拟置出资产为截至评估基准日的上市公司全部资产及负债。

　　在置出资产交易方面，津投城开将以新设立的全资子公司天津市津玺城市开发有限责任公司作为置出资产的归集主体，置出资产将由天津燃气集团指定的承接方承接。

　　在交易方面，津投城开拟以所持有的截至评估基准日全部资产及负债与天津燃气集团所持有的港益供热 100%股权的等值部分进行置换。

　　在置换资产外，津投城开还通过发行股份和支付现金方式购入资产。根据资产置换方案，津投城开拟向天津市津能投资有限公司（以下简称“津能投资”）、天津燃气集团分别支付3.06亿元和1.94亿元购买其持有津能股份100%股份和港益供热100%股权的等值部分。

　　此外，津投城开还将发行股份购买资产。津投城开拟向津能投资发行股份购买津能股份100%股份除现金支付部分，向天津燃气集团发行股份购买天津热力100%股权。

　　同时，津投城开拟向不超过35名特定投资者发行股份募集配套资金。本次发行股份募集配套资金总额不超过5亿元。

　　而在最新的资产出售方案中，津投城开拟置出房地产业务及相关资产、负债，保留物业管理、租赁业务。

　　方案若执行后，津投城开将会从房地产开发公司，变为物业管理公司。津投城开主营业务以房地产开发与销售为核心，同步布局经营性资产租赁、物业管理服务及建材供应链协同板块。其中，房地产开发经营业务营收是主力。据津投城开2024年年报，房地产开发经营业务营收为26.24亿元，占比为96.77%。

　　若将房地产开发相关业务置出后，津投城开营收或将大幅降低。

　　时代周报记者注意到，近年来，津投城开物业管理业务较为稳定，据其财报，2020年-2023年，津投城开物业管理及其他业务营收分别为1.28亿元、1.83亿元、1.19亿元、0.87亿元。

　　2024年，津投城开未单独公布物业管理业务营收情况。据财报，2024年，津投城开其他业务营收为0.68亿元，同比下降3.80%。

　　此外，津投城开还曾意图出售旗下物业公司。2024年11月，津投城开发布公告，拟转让参股子公司天津市天房物业管理有限公司（以下简称“天房物业公司”）31.89%股权。截至今年6月底，该笔转让尚未成功。

　　同时，津投城开出租业务营收下降。据其财报，2020年-2024年，津投城开出租业务营收分别为5726.48万元、5928.22万元、3370.11万元、2071.03万元、1990.74万元。

　　时代周报记者发现，津投城开出租业务的毛利率连续多年为负。据其财报，2020年-2024年，津投城开出租业务毛利率分别为-3.92%、-22.45%、-85.51%、-198.72%、-279.32%。

　　多年亏损

　　津投城开是天津老牌国资房企，前身是1981年由天津市政府住宅统一建设办公室改建而成的天津市建设开发公司，原名为天津市房地产发展（集团）股份有限公司，2001年上市。

　　上市后，津投城开经营业绩较为稳定。2001年-2019年，津投城开仅在2016年亏损。2015年，津投城开走出天津，进军苏州市场，自此奠定了天津、苏州两地发展的业务布局。

　　进军苏州市场后，津投城开债务规模增高。据其财报，2015年，津投城开非公开发行30亿元私募债券资金，并公开发行10亿元公司债。由于完成债券发行，津投城开应付债券规模为51.36亿元，同比增长331.13%。

　　据Wind，2015年，津投城开资产负债率为77.03%，2014年津投城开资产负债率为68.36%。

　　据Wind，2016年-2024年期间，津投城开仅在2019年资产负债率低于80%。2021年后，其资产负债率均超过90%，2024年，资产负债率为96.32%。

　　2020年后，津投城开连续亏损。据其财报，2020年-2022年，津投城开净利润分别为-25.17亿元、-18.44亿元、-2.96亿元。

　　2020年起，津投城开对项目进行大规模计提减值损失，对利润产生影响。据其公告，2020年，津投城开对5个地产项目计提资产减值，计提存货跌价准备相应减少公司报告期利润总额为27.50亿元。

　　此后，津投城开连续进行存货计提资产减值。据其公告，2021年-2024年，津投城开计提存货跌价准备相应减少其利润总额18.05亿元、0.49亿元、5.48亿元、3.90亿元。

　　此外，2022年起，津投城开财务费用增高。据其财报，2022年，津投城开财务费用为7.16亿元，同比增长301.36%。津投城开表示，财务费用大幅提升原因为有息负债优化工作进度未与项目交付节奏完全匹配。2023-2024年，津投城开财务费用分别为5.84亿元、5.88亿元。

　　今年上半年，津投城开公告显示，因财务费用较高，津投城开依旧亏损。据其财报，今年上半年，津投城开净利润为-5.19亿元。

　　近年来，津投城开多次出售资产。2021年12月和2022年6月，津投城开先后两次发布公告，将控股子公司天津吉利大厦有限公司的部分股权转让给津投资本，价格分别为2.11亿元、5.36亿元。

　　2022年3月，津投城开发布公告，公开挂牌转让控股子公司天津市天蓟房地产开发有限责任公司60%股权，价格约为2.99亿元，本次挂牌交易未能成功。

　　2024年11月，津投城开发布公告，拟转让控股子公司天津市华驰租赁有限公司90%股权和参股子公司天津市华富宫大饭店有限公司46.33%股权，后者转让成交金额为2.33亿元。