9月底的深圳前海，室外30℃的闷热与雪场内-6℃的凛冽形成鲜明对比。

　　一墙之隔的“冰火两重天”，不仅是深圳前海华发冰雪世界的真实写照，更映照出中国室内滑雪场爆发式发展的现状，以及部分头部房企向“文旅”赛道转型的迫切尝试。

　　9月29日，获吉尼斯认证为“全球最大室内滑雪中心”的深圳前海华发冰雪世界试运营。《每日经济新闻》记者（以下简称“每经记者”）在现场了解到，试运营首日上午9时许，场馆外便聚集了大量冰雪爱好者与打卡市民，门票早早售罄，甚至有香港游客组团过来游玩。

　　9月30日晚间，华发冰雪世界项目方面向每经记者表示，试运营当日共接待游客超4500人，目前正在持续优化体验，备战国庆假期。

　　在部分业内人士看来，在房地产行业整体承压的背景下，“地产+文旅”模式能否帮助房企实现转型破局，仍待市场检验。但当下华发股份（600325.SH，股价5.66元，市值155.77亿元）的打法，无疑是在给有类似转型方向的房企“蹚路”。

　　重资产投入背后，室内雪场运营面临多重拷问

　　按照此前计划，深圳前海华发冰雪世界项目总投资规模达296亿元（含雪场、商业、酒店等业态），在国内室内滑雪场领域堪称“标杆级”。

　　不过，华发冰雪世界项目方面向每经记者透露，由于后期该项目多宗商业地块被政府收储，因此总投资规模有所变化。

　　而这样的重资产投资背后，也揭示了国内室内雪场典型的“重资产”属性：高投入、高运营成本、长回报周期。

　　相对而言，室内滑雪场的投入额又要明显高于传统室外滑雪场。每经记者梳理国内典型滑雪场的投入金额后了解到，室外滑雪场的投入金额数亿元比较常见，而室内滑雪场的资金投入动辄就是数十亿元，甚至更高。

　　如“武夷雪谷”室外滑雪场，雪道总面积15万平方米，总投资5.1亿元；海阳市林山滑雪场占地1200亩，投资1.6亿元。而诸如广州热雪奇迹、上海耀雪冰雪世界等典型室内滑雪场，投资金额均超过70亿元。

华发冰雪世界内部图片来源：每经记者陈荣浩摄

　　华发冰雪世界的投入更是“加码”，公开资料显示，华发冰雪世界此前规划的总投资超296亿元。

　　每经记者注意到，为了缓解资金压力，今年7月，华发股份将7块未建商业用地退还给政府，回笼资金约44.05亿元，公司在公告中表示，此举是为“盘活沉淀资产，规避持续开发的市场风险”。

　　在部分业内人士看来，室内雪场在运营成本方面具备“烧钱”属性。9月30日上午，农文旅产业振兴研究院常务副院长袁帅向每经记者表示，室内冰雪类文旅项目普遍存在“高投资、高能耗、高运营成本”的特点，项目未来将面临平衡“客流吸引力”与“成本控制”的挑战。

　　“在成本控制方面，高能耗的制冷系统和庞大的运营团队将大幅增加运营成本，如何在保证服务质量的前提下降低能耗和人力成本是关键。而在非冰雪热门城市复制此类项目，还需突破多重障碍，如气候差异导致非冰雪城市居民对冰雪运动的认知和接受度较低等。”袁帅表示。

　　一位冰雪行业从业者向每经记者透露，室内雪场全年运营，恒温制冷系统的持续用电成为运营成本的重要一环。而室外雪场仅为季节性经营，核心成本是造雪用电，两者成本差异显著。

　　反映在票价上，华发冰雪世界的定价处于国内高端梯队：平日初级道3小时滑雪票348元起，中/高级道不限时票568元起，要高于广州融创雪世界、上海耀雪冰雪世界等竞品。“毕竟整体的投入也不一样，所以票价高其实也是正常的。”上述冰雪行业从业者表示。

　　国金证券研报对华发冰雪世界的盈利预测显示，中性预期下，项目进入成熟期后每年可贡献营收6.5亿元、净利润1.3亿元。

　　直击华发冰雪世界开业现场，深圳迎来文旅“新地标”

　　尽管面临多重挑战，深圳前海华发冰雪世界的开业，为深圳增添了一座重量级文旅地标。

　　每经记者进入雪场内部看到，开阔宏大的空间瞬间颠覆了人们对室内场馆的常规认知，部分专业滑雪者也表达了震撼之情。

　　9月29日上午，中国香港滑雪总会秘书长萧辉豪在项目现场接受记者采访时表示，“冰雪运动在香港特别受欢迎，项目在大湾区，对香港滑雪爱好者来说较为便捷，提供了一个堪称‘五星级’的场地”。

华发冰雪世界已开业的商场图片来源：每经记者陈荣浩摄

　　据了解，场内打造了一个4000平方米的冰雪乐园，设有14项冰雪游乐项目，包括极地探险之旅、雪上卡丁车、速降回旋雪道、飘雪游乐场等。

　　对于其他待开业的基础配套情况，华发冰雪世界项目方面向每经记者表示，“目前JW万豪酒店正在紧锣密鼓筹备，预计很快营业。包括潜水基地、超感公园街区等，将于今年年底面世。到时项目除了滑雪，还将呈现攀岩、机车、冲浪、骑行等多元运动业态。”

　　据每经记者观察，从全球格局看，目前国内已经成为室内滑雪的“主战场”。

　　据《2024—2025中国滑雪产业白皮书》数据，目前全球规模排名前十的室内滑雪场中，中国已占据7席，且前五名全部在中国。随着深圳华发冰雪世界和长春万达茂滑雪场的开业，全球前十中将有9席属于中国。而待太仓阿尔卑斯国际度假区二期建成后，全球规模排名前十的室内滑雪场将被中国包揽。

　　这一趋势的背后，是中国室内滑雪市场的快速扩容：2024—2025雪季财年（2024年5月1日至2025年4月30日），全国运营的室内滑雪场达66家，较2013年的5家增长超12倍；同期室内滑雪场累计产生563万滑雪人次，占全国总滑雪人次的21.61%，年化复合增速15.37%，高于全部滑雪人次12.87%的增速，成为全球滑雪市场的主要增长点。

图片来源：《2024—2025中国滑雪产业白皮书》

　　多位业内专家向每经记者表示，对深圳来说，这座“全球最大室内滑雪中心”填补了深圳大型冰雪文旅项目的空白，而在大湾区融合发展的背景下极具意义。

　　国家高端智库CDI资深研究员宋丁向每经记者分析称，虽然该项目位于深圳，但在大湾区的“9+2”城市融合已经是非常明显的趋势了，未来大湾区的产业和市场将会形成一体化格局，这对一些重要文旅项目也是新的机遇。

　　高投入长周期，“地产+文旅”能否助房企转型破局？

　　每经记者梳理发现，除此次布局冰雪世界的华发股份，在地产企业中对“地产+文旅”模式较为轻车熟路的企业，还包括融创中国、华侨城等。

　　融创中国是其中的典型代表，其文旅板块已构建起涵盖融创乐园、热雪奇迹、商业、酒店等多元业态的完整体系，尤其在冰雪文旅领域布局深远，旗下“热雪奇迹” 品牌已开业9家室内雪场。

　　值得一提的是，此前华发冰雪世界项目就是由华发股份与融创中国合作开发。2020年11月，“华发股份+融创中国”联合体以127.1亿元竞得深圳宝安沙井地块，计划合作开发该项目。但此后，融创中国因流动性压力退出，该项目由华发股份全盘接手。

　　华侨城则在战略调整中重提“地产+文旅”双轮驱动，强调旅游业务存量提升与增量拓展并重，依托旗下超60家文旅景区的基础，试图通过资源优化与产品升级重振核心竞争力。

　　那么，在当下住宅销售增速放缓的背景下，“地产+文旅”的模式能否成为部分房企发展的新机会？

　　袁帅告诉每经记者，“地产+文旅”的模式已经在业内存在多年了，考验的是企业资金实力及运营能力。尤其是大型文旅项目，往往需动用数百亿元资金，同时还需预留充足资金应对可能出现的市场波动和意外风险。而且，文旅项目整体的回报周期较长，一般企业根本难以承受。

　　“对滑雪文旅项目来说，室内雪场需打造独特IP（具有商业价值的创意内容或品牌）、强化安全保障，并推动与商业、度假、数字化业态的融合，才会在竞争日益激烈的背景下具备吸引力。说到底，最终还是拼企业的运营能力。”袁帅表示。