为应对市场下行压力，多家房企正通过资源重新配置，寻求经营的突破口。
近日，曾连续多年跻身千亿房企行列的金地集团（600383.SH）宣布进行组织架构调整，由原来的“总部—区域—城市公司”3级管理模式调整为“总部—大区—地区公司”的2.5级管理模式。在新模式下，总部作为经营决策中心，直接管理地区公司；新设立的大区公司有别于过往的区域公司，其核心职能变为督导地区公司的生产经营及重难点专项工作；地区公司为一线经营的主体，保障经营目标的有效达成。
金地集团方面对《中国经营报》记者表示，上述调整是出于业务需要，大的逻辑是相较于之前的扩张时代，公司目前的业务开发量及体量都在下降，在这种情况下，公司更加需要深耕重点城市。“这种模式下的管理更加高效和扁平化，有助于经营成果的实现。”
无独有偶，万科（000002.SZ）、华润置地（1109.HK）也在近期传出调整组织架构的消息，强化总部对城市公司的直管模式。具体而言，万科计划取消区域公司，华润置地弱化大区平台职能。7月30日，万科相关人士就此对记者表示，公司内部尚未正式发文；华润置地方面未作相关回应。
事实上，今年以来，房地产行业人事及组织架构调整频繁。克而瑞分析指出，此轮房企组织变革中，集团直接对城市公司负责、向一线项目要业绩，已成为当下各大房企组织架构调整的重要方向。
减少管理层级
金地集团此轮调整始于总部层面。
记者了解到，7月23日，金地集团内部发文称，总部部分职能部门进行调整。部门合并方面，合并工程管理中心与成本管理中心为“工程与成本管理中心”，撤销监事会办公室；总部新设立供应链管理中心及“综合审议工作小组”。
原管理层下设的5个工作小组中，保留“投资管理工作小组”和“绩效管理工作小组”，取消“战略管控工作小组”“运营管控工作小组”“风险管理工作小组”。
7月26日，金地集团公布新一轮组织架构调整方案，设立华南大区、北方大区、华东大区、中西部大区；原来的城市公司整合为10个地区公司，包括深圳地区公司、广州地区公司、北京地区公司、天津地区公司、东北地区公司、上海地区公司、浙江地区公司、南京地区公司、华中地区公司、西南地区公司。
金地集团方面对记者表示，新设立的大区公司与原来的区域公司有所不同，其职能进一步精简，主要是对地区公司进行业务督导、审计监察等。整合过后的地区公司根据业务需要，设置了投资、设计、营销管理、采购工程、运营管理、财务、行政人事等部门，即属于原来城市公司的建制及基本保留在地区公司之中。
至此，金地集团总部将作为经营决策中心，负责重点经营事项的决策，直接管理地区公司；大区公司为业务督导中心，核心职能为督导地区公司的生产经营及重难点专项工作；地区公司为一线经营主体，负责辖区内的生产经营管理工作，保障经营目标的有效达成。
上述调整伴随一系列人事变动。其中较为显著的是，金地集团原华南区域董事长杜宏调往华东大区担任大区总经理兼上海地区公司总经理；原北京公司总经理遇绣峰调任华中地区公司总经理；原上海公司总经理季斌转任南京地区公司总经理。
金地集团方面告诉记者，杜宏原是金地南京公司负责人，最早也是从华东区域成长起来，其对华东市场非常熟悉，能力也很强，有过跨区域的工作履历，此次对其的调任也是出于这些考量。
房企人事换防多为组织架构调整战略的一部分。事实上，金地集团此轮“大刀阔斧”整合瘦身，正是当前房企变革的缩影。
今年6月，招商蛇口（001979.SZ）公告公司董事会审议通过关于公司组织架构调整的议案。根据战略规划、业务发展和管理需要，招商蛇口在总部层面新成立资产管理部，将风险管理部/法律合规部/审计稽核部分拆为风险管理部/法律合规部、审计稽核部；在开发业务层面，减少管理层级，取消华东区域、华南区域、华西区域、华北区域和江南区域5个区域公司，由公司总部直接管理下属城市公司。也就是说，调整过后的招商蛇口由3级管控精简为“集团—城市”的2级管控。
早在去年，招商蛇口已将原有的7大区域公司进行收缩，将深圳区域与华南区域合并，华中区域并入其他区域，最终形成华东、华南、华西、华北及江南5大区域。而在最近一次调整中，5大区域公司被全部裁撤。
克而瑞分析指出，此轮房企人事换防的动作高度一致，聚焦高层更迭、架构优化，围绕区域整合展开组织架构调整。“通过集团总部扁平化对接一线，有效缩短管理半径与决策链条，有助于企业在市场分化加剧的新周期中，精准把握城市发展机遇，持续巩固竞争优势。”
聚焦核心城市
据克而瑞监测，上半年，65家重点房企中有31家进行了47起高管变动，包括保利发展（600048.SH）、中海地产（0688.HK）、招商蛇口等头部房企。多家头部房企积极推动组织人事变革，这些变动多集中在二季度。典型房企正通过组织架构扁平化以应对市场挑战、提升管理效率，在缓解流动性压力的同时，向管理要效益。
金地集团方面对记者坦言，公司近年的调整主要是出于业务需要，基于目前的业务开发量及体量，公司对于一些核心城市需要重点锁定。“公司的战略导向始终没有变化，一直以地产开发为主业，未来也希望在地产开发领域实现经营上的突破，只是目前仍是一个比较艰难的阶段，面临经营上的瓶颈期。”
业绩预告显示，金地集团预计2025年上半年净利润为-34亿元到-42亿元，预计扣非净利润为-32亿元到-40亿元。业绩预亏的主要原因包括公司近年销售规模下降，报告期内可结转面积同比减少，营业收入同比下滑；公司根据市场情况动态调整经营及销售策略，加大去化力度，使得部分项目存货可变现净值低于成本，公司基于谨慎性原则计提了资产减值准备。
记者注意到，金地集团今年年初重启前端投资，1—2月在杭州临平老区与上海松江各获取一宗宅地。公司管理层公开表示，重回土拍市场的主要原因是公司随着公开债务的偿还，债务压力缓解，同时2024年行业宽松政策对市场整体信心修复及需求释放起到积极作用，市场有所修复，部分核心城市市场出现一定程度回暖的积极迹象，因此在核心城市重启拿地。公司后续将继续关注位于核心城市的投资机会，择机补充优质土地储备。
财报显示，金地集团坚持深耕一、二线主流城市的投资策略，形成以京津冀都市圈、长三角都市圈、珠三角都市圈以及中西部和东北核心城市为主的区域布局。截至2024年末，公司总土地储备约2916万平方米，其中一、二线城市占比约为77%。
招商蛇口亦有类似的投资策略。去年，招商蛇口在“核心10城”的投资金额占比达90%，其中在一线城市的投资占公司全部投资额的59%。公司坚持区域聚焦、城市深耕、以销定投、精挑细选的投资策略，资源投放聚焦核心城市。这种聚焦带来市占率的实质性提升。据招商蛇口方面披露，2024年，公司在西安、长沙、合肥、南通、徐州等五城销售金额排名位居第一，在南京、上海、深圳、苏州、成都、重庆、佛山、厦门、温州等九城进入当地销售排名前五。
克而瑞分析指出，从业务发展层面来看，销售及利润压力、投资聚焦，均成为房企组织变革的深层动因。在中央定调“更大力度推进房地产市场止跌回稳”的背景下，房企仍需开源节流，并保持一定的规模，聚焦核心城市住宅开发，首先确保项目盈利、企业盈利，并持续关注产品升级迭代，加强产品力打造，在竞争日趋加剧的行业中巩固自身“护城河”。
