日前，上海城投控股股份有限公司（以下简称“城投控股”，600649.SH）发布公告称，公司拟以城投宽庭·浦江社区和城投宽庭·九星社区两个租赁住房项目作为底层资产，参与国泰君安城投宽庭保障性租赁住房封闭式基础设施证券投资基金（以下简称“城投宽庭REIT”）扩募申报工作。

　　对于此次扩募计划，城投控股证券部一位工作人员向《中国经营报》记者表示，选择城投宽庭·浦江社区和城投宽庭·九星社区作为此次扩募项目，经过了公司的内部评估。“未来，城投宽庭REIT扩募发行后还会考虑引入其他资金。”

（城投控股旗下两大保障性租赁住房项目情况。资料来源：公司公告）

　　记者注意到，2024年1月12日，上述城投宽庭REIT在上海证券交易所上市，公募基金托管人为中国银行，基金管理人为上海国泰海通证券资产管理有限公司（以下简称“国泰海通资管”）。

　　城投控股董事长张辰日前向媒体记者表示，要推动租赁住房产业可持续发展，必须走创新的金融之路，而租赁住房规模化发展势必要面对重资产投入的资金效率问题。

　　事实上，今年以来，已有包括基金、险资在内的诸多资金涌入长租公寓赛道。7月，友邦保险斥资近10亿元拿下了位于上海市松江区的长租公寓项目——柚米社区。

　　“扩募能盘活之前开发项目的沉淀资金，还有一部分原因是为了新增外部收购项目。”戴德梁行华东区资本市场部联席主管、执行董事卢强告诉记者，上述两个社区是城投控股持有的、相对优质的保障性租赁住房项目，出租率较高，符合资本市场对扩募项目的要求。

　　两大项目均已满租

　　据城投控股公告，此次扩募拟选取的两个社区全称分别为上海市闵行区浦江镇浦江社区MHPO-1307单元G03-04地块租赁住房项目、上海市闵行区七宝镇七宝社区MHPO-0105单元01-02地块新建租赁住房项目，均为保障性租赁住房项目。

　　城投宽庭·浦江社区和城投宽庭·九星社区的项目公司分别为上海城源房地产有限公司和城兆星置业（上海）有限公司，租赁住房套数分别为2362套和1230套，建筑面积分别为15.36万平方米和8.18万平方米，总建筑面积达到23.54万平方米。

　　据上海市“随申办”App显示，上述两大项目均已满租。具体来看，城投宽庭·浦江社区的户型面积在25.43平方米至100.99平方米之间，租金价格为2480元—10560元/月。截至8月12日，城投宽庭·浦江社区所有户型均处于轮候状态，其中一居室轮候人数达到30人。

　　城投宽庭·九星社区户型面积则在33.76平方米—68.74平方米之间，租金价格区间在3900元—9000元/月，一居室、二居室户型目前均处于轮候状态。

　　据了解，在此之前，城投控股全资子公司上海城投房屋租赁有限公司参与的城投宽庭REIT已在2024年发售，首次发售基金规模为30.5亿元，基金期限65年。

　　相关数据显示，截至今年上半年，城投宽庭REIT累计可供分配金额6337万元，年化现金流分派率4.19%，市值42.72亿元。但城投控股方面并未在公告中注明此次拟扩募发售的基金规模。

　　对此，城投控股方面在公告中表示，公司与基金管理人国泰海通资管将根据基础设施项目的评估价值及市场公允价值等有关因素，合理确定基础设施项目的交易价格或价格区间，按照规定履行必要的决策程序。

　　记者注意到，为了满足此次扩募要求，项目公司将进行股权重组，股东将由上海城投置地（集团）有限公司变更为上海城投房屋租赁有限公司，并且重组过程中需履行相应的国资流程。

　　在完成基金募集后，将同时设立第2期资产支持专项计划，由基金认购全部资产支持证券份额。“在履行相关法律法规规定的必要程序、国资流程后，原始权益人向专项计划转让项目公司100%股权。”城投控股方面表示，专项计划向项目公司发放股东借款，置换项目公司存量负债（如有）。同时，本次扩募原始权益人或其同一控制下的关联方将认购本次扩募战略配售份额，拟认购份额预计不低于本次基金扩募份额的20%。

　　多方资本强势入局

　　“本次扩募完成后，上海城投置业经营管理有限公司将作为基础设施项目的运营管理机构，负责其运营管理工作的实施。”城投控股方面表示，公司此次参与基金扩募是积极响应国家号召，推动公司高质量、可持续发展的重要实践，也是城投宽庭REIT的重大突破和延续。

　　“此举将进一步巩固并拓展权益资金融资通道，持续盘活存量资产，使保障性租赁住房项目的全周期运营机制更为顺畅高效，并提升公司在租赁住房领域的滚动投资能力。”城投控股方面进一步表示。

　　不过，此次城投控股的最终基金扩募方案、协议签署、股权转让等与本次扩募相关的事项还将依据监管机构审批情况最终确定。

　　据了解，长租公寓市场正受到基金、险资等资金方的青睐。据克而瑞统计数据，今年上半年，全国保障性租赁住房大宗交易成交宗数达到7宗，其中上海市占据半壁江山，达到4宗。

　　以柚米社区为例，该项目由上海松江经济技术开发区管理委员会联合瓴寓国际竞得，由旭辉建管代建、瓴寓国际负责后期运营，项目客群定位为服务松江大学城与科技园区青年人才，房源以26—80平方米的小户型为主。

　　目前，该项目的退出通道也已明确。友邦保险联合中宏保险、瓴寓国际、中信系公司设立专项基金，以9.8亿元间接收购柚米社区作为种子资产，以规避直接持有不动产的合规风险。同时，项目平稳运行可以锁定长期收益，明确以公募REITs为出口。

　　为何多方资金开始入局长租公寓市场？卢强告诉记者，目前，长租公寓以及商业REITs的市场表现不错，和产业园、物流园等资产相比，这类资产的估值溢价以及二级市场表现会影响到大宗交易、保险资金等方面的投资行为与定价。

　　不过，在卢强看来，长租公寓大宗交易市场未来仍将趋于稳定。“由于多方资金介入，长租公寓大宗交易市场中的优质项目会出现相对供不应求的局面。但由于定价规则比较明确，也不会出现特别高的溢价情况。”