公募REITs市场，正迎来快速发展时期。

　　自四年前首批公募REITs于沪深证券交易所上市至今，我国REITs总市值已突破2000亿元大关，超越香港、新加坡及日本，荣膺亚洲首位。

　　在四年的时间里，国内REITs市场即超过2000亿元，分析人士认为，相较于国内更加庞大的市场体量与需求，REITs市场未来还有更加广阔的发展机遇和空间。

　　今年7月召开的中央城市工作会议指出，当前我国城镇化正从快速增长期转向稳定发展期，城市发展也从大规模增量扩张阶段转向存量提质增效为主的阶段。在REITs加持下，国有企业、民营企业、专业化住房租赁企业等各类市场主体的投资热情持续上涨。

　　上海城投控股党委书记、董事长张辰指出，推动租赁住房产业的可持续发展，必须要走创新的金融创领之路。

　　“租赁住房的规模化发展，需要面对重资产投入资金的效率问题。为此，城投控股创新谋划、战略部署，用近一年时间探索，为保租房业务的可持续发展走出了一条‘投融建管退’的循环路径。”张辰表示。

　　2024年，上海城投成功发行了市场规模最大、长三角国企首单保租房REITs——国泰君安城投宽庭REIT，其上市后的增幅超过了30%。

　　在中央深化保障性租赁住房建设、推动金融支持实体经济政策的引领下，公募REITs常态化扩募，成为盘活存量资产、助力城市更新、促进行业高质量发展的重要引擎。

　　在此背景下，市场上取得不俗成绩的城投宽庭REIT，将启动扩募。

　　兴业研究公司REITs资深研究员臧运慧认为，REITs不仅仅是一个一次性上市的外壳，而是一个重要的载体与平台。在这一载体上，只有进行扩募，公募REITs才具有更为长久的可持续发展性。

　　“总体来看，相较于国外成熟市场，当前国内市场上REITs的体量还很小，发行规模及市值也较小。从投资市场需求角度来看，市场期盼城投控股能够为城投宽庭REIT继续输送优质的资产。而扩募对于原始权益人来说，是持续性向市场输送优质资产一种非常重要的方式。”臧运慧表示。

　　在沪两项目将纳入扩募底层资产

　　城投控股（600649.SH）近日披露，公司于8月5日审议通过了《关于参与国泰君安城投宽庭保障性租赁住房封闭式基础设施证券投资基金拟扩募并新购入基础设施项目的议案》。

　　公开资料显示，城投控股公司全资子公司上海城投房屋租赁有限公司作为原始权益人发起设立的“城投宽庭REIT”（基金代码：508031），已于2024年1月在上海证券交易所上市。

　　按照最新议案，董事会同意公司以上海城源房地产有限公司、城兆星置业（上海）有限公司分别持有的上海市闵行区浦江镇浦江社区 MHPO-307单元G03-04地块租赁住房项目、七宝镇七宝社区MHPO-0105单元01-02地块新建租赁住房项目作为底层资产，参与基础设施基金扩募申报工作。

　　据了解，浦江社区项目总建筑面积约15.37万平方米，拥有2362套住房；九星社区项目总建筑面积约8.18万平方米，拥有1230套住房；这两个项目的土地用途均为R4（租赁住房）。

　　从产品要素情况来看，城投宽庭REIT的运作方式为封闭式，基金期限为65年，首次发售基金规模为30.5亿元。本次扩募的基金规模，将根据基础设施项目的评估价值及市场公允价值等有关因素确定。

　　据了解，城投宽庭REIT在未来不仅仅会以“新建资产”方式来扩募，还将通过“存量改建”，即“新建资产”+“存量改建”双线的策略，来挖掘扩募资产。

　　事实上，2025年初，上海城投与国盛集团已共同完成了对上海漕宝路项目的联合收购，打造了上海市属国企的首单保租房的收购案例。该项目快速完成改造后，今年5月份开业，至今短短三个多月时间，全项目已实现出租率接近60%。

　　上述收购案例，只是城投控股方面“存量改建”策略的其中一个具体表现。

　　8月8日在上海举行的“宽境六载·资绘新章丨城投控股保租房REITs主题会议暨城投宽庭品牌战略升级发布会”上，上海城投置业经营管理有限公司常务副总经理吴弢透露，公司将积极推动Pre-REITs建设，通过资本运作来收购更多项目资产，为REITs扩募提供储备资源。

　　作为城市基础设施建设和运营管理的主力军，城投控股自2019年发布“城投宽庭”租赁住宅品牌以来，深度聚焦新市民、青年人住房需求，引领新时代租赁生活新范式。

　　用六年时间悉心打磨，不仅交出了一份非常扎实的成绩单，也积累了相当丰富的经验，并建立了一套较为成熟、完善，可操作性极强的体系、标准和管理流程。

　　吴弢介绍，过去六年，城投宽庭实现了规模与效益的双突破，除了自身开发建设运营多个优质项目，还利用存量焕新、金融创新等模式，通过盘活国有存量资产以及REITs回笼资金收购市场化资产等方式，管理房源从最初的852套增长至今天超2.7万套，可租赁面积突破162万平方米。

　　“从单门店布局到覆盖上海 9大区域的19个项目，目前城投宽庭已基本形成覆盖全域的服务网络，累计服务近5万人次。” 吴弢表示。

　　2024年城投宽庭REIT租金收入超5亿元

　　构建标准化成熟运营体系

　　业内人士认为，城投宽庭REIT本次扩募，有着极为坚实的基础。

　　从城投宽庭REIT底层资产及运营情况来看，其市场表现相当亮眼。城投宽庭REIT底层资产，为江湾社区和光华社区项目。

　　根据公开信息显示，上述两个社区2024年度全年平均出租率为92.49%，每月平均租金单价为132.74元/平方米，期末剩余租期为305.49天，租金收缴率较高，租赁住房收缴率为99.99%。

　　具体而言，江湾社区项目位于上海杨浦区新江湾城国泓路392弄，总建筑面积约11.03万平方米，临近尚浦领世、湾谷科技园、创智天地等办公园区及复旦大学、上海财经大学、同济大学等知名高校，总套数为1719套。光华社区项目位于杨浦区学德路27弄，总建筑面积约5.91万平方米，总套数为1234套，与江湾社区项目临近。

　　公开数据显示，截至2025年6月30日，随着租赁住房行业进入旺季，上述两个社区合计出租率进一步提高至93.26%，其中江湾社区出租率91.06%，光华出租率达97.45%。

　　按现场走访情况，上述两个社区在目前节点的出租率，均高于项目申报阶段评估预测的出租率。获益于底层资产出色表现，城投宽庭REIT在二级市场的表现可圈可点。

　　截至2025年5月31日，按照不复权口径（即剔除分红），城投宽庭REIT二级市场自上市以来涨幅为40.92%，自2025年年初涨幅为18.79%；按照复权口径（即考虑分红），城投宽庭REIT二级市场自上市以来涨幅为45.99%，自2025年年初涨幅为20.78%。

　　吴弢介绍，城投宽庭2024年租金收入规模突破5亿元，较2021年实现了近10倍的爆发式增长。截至今年上半年，城投宽庭REIT已累计可供分配金额6337万元，年化现金流分派率4.19%，市值达42.72亿。

　　这两个项目市场表现如此出色，取得成功背后的运营密码是什么？

　　一家房产机构分析师认为，城投宽庭REIT运营表现出彩，并非偶然。城投宽庭REIT之所以能取得如此亮眼的成绩，与其独到的投资眼光、坚实的资金支持、自然禀赋优质的项目、能满足多样化需求的租赁产品设计和良好的市场口碑，以及能够提供高质量服务的标准化稳定体系，有不小的关系。

　　对于存续期项目，城投控股在运营管理中积累了大量成功的实践经验，并通过数字化管理将成功经验要素从多维度进行提炼与有序重组后，其完成了标准化运营体系的构建。

　　由于拥有了成熟体系的支持，城投控股在租赁流程、维修服务等方面，实现了服务质量的标准化、制度化，并通过数字化运营和大数据驱动，能够为提升服务质量赋予更多资源与能力。

　　“另外，投资与运营主体为适应市场变化而不断进取的运营策略，对于一个项目取得成功，同样具有相当重要的意义。”上述分析师表示。

　　由此，城投宽庭正是通过构建标准化运营和管理手势，以市场化降本增效提升服务品质树立行业标杆，实现了口碑良好、信誉极佳的品牌建设。

　　“在这种体系架构和支持下，其不仅能细致入微捕捉市场动向与一线需求，又具有兼容性和灵活调整性，这令其不仅能够实现更加高效的管理，而且使得过往的成功经验具有了可复制性，也能够更好契合项目自身情况和市场发展，从而实现更佳的业绩。”前述房产机构分析师称。

　　扩募：REIT持续成长的生命力之源

　　那么，对于已经在租赁及二级市场上取得不俗成绩的城投宽庭REIT，为何要扩募？

　　业内人士指出，对于原始权益人而言，扩募是城投宽庭REIT持续成长的生命力之源，通过扩募，城投宽庭REIT会在市场上激发出更加持续强劲的发展动力。

　　上海国泰海通证券资产管理有限公司总裁助理、首席投资官徐刚指出，扩募是整个REITs市场后续的生态发展最重要的抓手，也是REITs作为一个上市平台最重要的功能之一。

　　“REITs是一个成熟稳定的资产，可是，仅靠一项资产或者几项资产很难取得足够的成长性。REITs若想得以完善、提升，在稳定成熟的基础上，扩募是REITs平台取得内生增长的重要抓手。因此，未来REITs扩募是在技术层面，对市场、对REITs充分发挥其功能作用的具体实现。”徐刚称。

　　其进一步表示，扩募不仅是数量上的提高，还要对扩募的资产进行把关，而且扩募资产与存续资产之间，并非相互拖后腿的状态，而是相互提升、相互协同的状态。

　　在市场层面，租赁市场的广阔前景、多层次REITs带来的机遇，以及在技术层面如何在市场中选择优质并具有成长性的投资标的，成为市场参与者持续关注的重要内容。

　　对此，上海瑞思不动产金融研究院院长朱元伟指出，今年7月份举行的中央城市工作会议中，将整个租赁住房市场的转型作为城市功能转型的其中一项重要抓手，这意味着城市不仅要解决居住的问题，还要承担优化住房体系的功能。在此背景下，多层次REITs不仅向市场提供了新工具，还意味着在一个相对较新的领域中，具有广阔市场前景与新工具两者的结合，将向市场提供新的发展方向及更多的可能性。

　　而从市场表现视域观察，REITs扩募也是为了满足不断增长的市场需求。从去年开始，保租房板块被认为是国内公募REITs市场表现最好的一个板块。

　　在朱元伟看来，租房是一个面向C端的生意，即使市场减少消费或不消费，但居住仍然以其刚性需求，成为市场发展最坚实的动力。而租赁作为满足刚需求市场一个重要组成部分，其由此具有了抗周期的韧性。

　　“也正是基于这样趋同的认知，市场上投资者才会将大量现有资源，投入到当前还能为其提供稳定产品收益的产品上。这几项因素叠加在一起，导致这一板块非常受追捧。”朱元伟称。

　　租赁市场庞大的需求与新的投资工具相结合，激发出一个广阔且富有前景的市场，而如何选择合适的投资标的物，以及一个成熟、稳定、可靠性强且具发展前景的投资及运营主体，成为市场参与者关注的一个焦点。

　　就此，徐刚指出，REITs作为一项权益型产品，其主要价值以及最重要的基础，一方面是资产本身的质的如何，另一方面则要考察运营机构的历史经营业绩表现，以及相关产品系列的可持续性与稳定性。这几个方面不仅在考验项目的资质，也非常考验管理人、发行人和运营机构的协同。

　　“应该说，今年整个保租房市场在经营上承受着一定压力。但在这样具有挑战性的环境下，城投宽庭的资产运营仍然表现出稳中有升的态势，这也从一个层面折射出，城投控股在项目投资及运营能力等多个方面，具有相当扎实与过硬的能力。”徐刚表示。

　　ESG助力长期高效绿色发展

　　值得一提的是，城投控股还做了不少市值管理工作，其中包括一些富有特色的工作。

　　例如，今年5月份，城投控股发布了城投宽庭2024年REITs的ESG报告。这是上海市属国企在该领域的第一份报告，反映出这只产品在践行ESG方面所展开的深入实践，也体现出产品为实现高质量发展所做出的努力。

　　该公司管理层表示，六年以来，城投控股荣获中国保租房运营商综合实力第一、品牌影响力第一等行业荣誉，以及ESG领航品牌、数字化转型标杆品牌等专项荣誉共计70余项。

　　就此，戴德梁行（上海）有限公司华东区董事总经理黎庆文指出，ESG并非仅仅是一个理念和责任，从经济效率角度观察，它也是公募REITs未来投资价值一个很大的引擎。

　　其介绍，从开源节流角度看，公募REITs产品是一个长期展开资产管理的项目，那些能够影响长期成本的因素将逐渐显现，如项目节能性如何等。若ESG评分较高，可能会获得一些像ESG投资基金这样成本相对较低的融资。

　　“从风险控制角度来看，ESG评分高的项目，有望获得长期机构投资者及普通投资者的青睐。这其中一个含义包括，更加透明的披露，透明披露财务状况和运营情况。更加透明的披露意味着更严格的合规性，有助于降低潜在风险，让投资者更加放心。在ESG方面，城投控股已经率先使用这样的制度和体系来管理项目，让投资者拥有更充分的信心。” 黎庆文表示。

　　此外，基于对高品质住宅引领性的经验以及城投宽庭坚实的根基，将正式推出了其全新高端服务式公寓产品线——宽岚。

　　上海城投置业经营管理有限公司副总经理孙娴介绍，宽岚不仅是一次品牌的提升，更是企业对理想人居一次深刻诠释。

　　“我们将居所分为九大模块，针对不同客群需要进行精细化的运营。根据项目情况我们对区位以及项目定位进行重新分析，以体现在地特色，同时，进行公区的精细化设计，分为70%的基本标准化，并预留30%个性化效果的空间。” 孙娴表示。

　　正是由于城投控股不断进取的精神与市场策略，使城投宽庭在市场上拥有极佳的口碑。

　　据了解，城投宽庭成为复旦大学、同济大学等知名高校、商飞、银行和央国企，以及字节跳动、蔚来汽车等五百强企业解决人才引进问题的长期战略伙伴。

　　业内人士认为，城投宽庭REIT运营及标准化体系建设，不仅为其扩募打下扎实基础，也将对行业起到引领与示范作用。

　　展望未来，城投控股方面表示，公司将持续以REIT平台为引擎，打造多层次REIT架构：打通Pre-REITs培育、私募REITs孵化、公募REITs退出的全周期通道，构建“收购-改造-运营-REIT退出”链条闭环，从而最终实现从“单项目收益”到“资本生态收益”的跃升，也为租赁业务发展和品牌战略升级注入澎湃金融动能。