又见地产永续债。

　　6月10日，京投发展（SH600683，股价3.90元，市值28.89亿元）公告称，公司近期与中原信托签署《永续债权投资合同》。中原信托设立信托计划，并以信托计划项下的信托资金向公司进行永续债权投资，金额为不超过30亿元，永续债权投资期限为无固定期限。

　　利率方面，初始利率为2.9%。初始投资期限满5年之日开始调整利率，其后每2年调整一次，每次增加200个基点（即2%）。调整后的投资价款年利率最高不超过9%，超过9%的按9%计算。

来源：京投发展公告

　　京投发展表示，此次融资将用于公司偿还项目存量债务。本次永续信托融资在股东会批准的融资额度内，首期融资金额8.10亿元已到账。

　　从业绩看，今年第一季度，京投发展实现营业总收入约2.54亿元，同比下降1.01%；归母净利润亏损约1.49亿元，上年同期亏损7539.25万元；扣非净利润亏损约1.63亿元，上年同期亏损8865.16万元。

　　值得注意的是，根据京投发展一季报披露，其扣除永续融资产品利息约8010万元影响后，归母净利润亏损约2.29亿元。

　　而2024年，京投发展归母净利润亏损约10.5亿元，扣除永续融资产品利息3.26亿元影响后，这一亏损扩大到13.80亿元。

　　这已不是京投发展首次发行永续债，其与中原信托早有合作先例。

　　《每日经济新闻》记者统计发现，截至今年第一季度，京投发展手中还有60亿元规模的永续债，分别是2020年上半年与昆仑信托、中原信托签署的30亿元，以及2021年下半年与生命保险资产管理有限公司（以下简称生命资产）签署的30亿元。

来源：京投发展2025年一季报

　　2020年6月，京投发展与昆仑信托签署永续信托贷款合同，后者通过信托资金向京投发展发放永续信托贷款，金额为不超过18亿元，贷款期限为无固定期限，彼时该永续债的用途表述为“用于公司投资项目的开发建设”。其中，二期贷款资金9亿元已于2020年11月6日到账。至此，该合同项下贷款资金18亿元已全部到账。

　　与此同时，京投发展与中原信托也签署了永续信托贷款融资合同，金额不超过12亿元，公告称“用于公司项目的物业运营支出、物业改造支出及偿还项目的金融机构负债”。该笔贷款资金12亿元已于2020年6月8日全部到账。

　　利率方面，这两笔永续债初始贷款期限内的利率为5.89%，自每笔贷款放款日起满5年之日开始调整利率，其后每2年调整一次，每次增加200个基点，以此类推，但调整后的贷款年利率最高不超过12%。

　　2021年7月和9月，京投发展先后与生命资产签署合同，生命资产作为受托人，发起设立债权投资计划，将募集的投资资金向京投发展提供融资，金额总计不超过30亿元，投资期限为无固定期限。

　　对于这30亿元的用途，京投发展公告均表述为“用于投资项目的建设及归还金融机构借款”。与前期发行的永续债类似，5年内初始利率为4.79%，其后每年加200个基点，最高不超12%。

　　据此看，相比此前四笔永续债5.89%和4.79%的初始利率，京投发展此次永续债的初始利率只有2.9%。

　　从对永续债的用途说明上可以看到，京投发展已经从最初的“用于投资项目的开发建设”到直接“用于偿还项目存量债务”，也就是传统意义上的“借新还旧”。

　　不过，京投发展在公告中表示，本次交易有利于公司拓宽融资渠道，增强现金流的稳定性，优化公司资产负债结构。而增信措施则依旧是——由北京市基础设施投资有限公司提供无条件不可撤销连带责任保证担保。