在商业地产整体承压的大背景下，奥特莱斯（以下简称“奥莱”）业态展现出强劲的增长韧性。近期，全国多地奥莱项目陆续开业，奥莱主题消费REITs也接连上市，行业热度持续升温。

　　凭借较高的毛利率水平以及资本市场优势，奥莱业态正吸引越来越多地产商和零售企业加码布局，并逐渐从传统“折扣店”进化为集零售、餐饮、文化、休闲于一体的文商旅综合体，成为激活区域消费市场的新动能。

　　奥莱业态持续扩张

　　《2025中国奥特莱斯行业深度洞察报告》数据显示，2024年7月至2025年6月，全国205家品质化奥特莱斯（建筑面积5万平方米以上或入驻品牌100个以上）实现销售额1800亿元，同比增长8.9%；客流量近9亿人次，同比增长12.5%。

　　在销售规模稳步扩大的同时，头部企业也在加快标杆项目的打造，以进一步抢占市场。

　　在北京环球度假区东侧，总投资额超百亿元的湾里项目将于年底前亮相。其中，奥莱项目湾里·王府井WellTown开业筹备进入冲刺阶段，该项目已实现招商进度95%，将打造成集文化体验、品质消费、艺术生活于一体的跨界融合多元体验的文商旅奥莱综合体。

　　类似的探索正在全国展开。杉杉奥特莱斯9月25日和9月26日先后在武汉、长沙开业启幕；华润置地有限公司运营首个奥莱商业项目——万象滨海购物村，预计将于2025年12月在东莞滨海湾新区开业；9月2日，西安市临潼区迎来了9月份首宗开发用地的成功交易，北京华联集团投资控股有限公司旗下公司以1.724亿元底价摘得位于临潼区代王街办的一宗商业用地，业界认为，临潼新的奥莱项目或浮出水面。

　　此外，上海百联集团股份有限公司（以下简称“百联股份”）也已于今年4月成功竞得一商业地块，计划打造成都百联奥特莱斯，这也是百联股份在西南地区布局首个旗舰奥莱项目，计划在下半年推进建设，预计2027年将引入超过300家国际品牌及10家成都奥莱首店。

　　在业内人士看来，奥莱业态扩张背后，是消费者更加注重实用性和性价比的新趋势。中指研究院指数研究部总经理曹晶晶向《证券日报》记者表示，近几年，居民消费行为更趋理性，消费者希望在品质和价格之间寻找平衡点。居民消费观念的转变促使零售商业企业更加注重为消费者提供物美价廉的商品，主打“大品牌、小价格”经营理念的奥特莱斯业态，具备消费目的性强、中高端品牌占比较高、商品价格优惠、品牌组合丰富等优势，受到消费者更多青睐，迎来发展机遇。

　　与此同时，企业战略重心也随之改变。以王府井集团股份有限公司（以下简称“王府井”）为例，王府井奥莱业态上半年实现营收11.88亿元，毛利率为65.60%，同比增长4.12个百分点。在2025年的中期报告中，王府井表示，公司旗下奥莱业态现已成为公司业绩的新基石和未来发展的战略新引擎。

　　REITs助力行业良性发展

　　除了扩张速度，奥莱业态的资本化路径也在加速打开。

　　2024年8月，国内首单奥莱主题消费REITs——华夏首创奥莱REIT在上交所挂牌，以济南、武汉两大奥莱为底层资产，募集资金超25亿元。仅一年后，2025年9月，中金唯品会奥莱REIT成功发行，首发募集资金34.8亿元，底层资产为宁波杉井奥莱。

　　上市后，奥莱主题消费REITs受到热捧，迎来持续上涨。曹晶晶表示，奥莱业态的抗周期性相对较强，经营现金流相对稳定，资本市场对奥莱这一底层资产的运营绩效和稳健性均较为认可。此外，公募REITs的运营数据公开透明，市场和投资者的监督可促使奥莱项目更加重视运营绩效。

　　多位业内人士认为，公募REITs市场为奥莱项目打通了“投融管退”链条，有助于促进奥特莱斯行业良性健康发展。“如果奥莱项目本身运营良好，这些项目可以打包作为资产，在资本市场进行REITs发行。通过发行REITs可以显著缓解企业的资金压力。同时，已发行的REITs如果业绩表现优异，还可以进行扩募。”上海镜鉴智合信息咨询有限公司创始人张宏伟向《证券日报》记者表示。

　　此外，中国百货商业协会认为，随着商业地产进入存量时代，传统物业项目面临更新转型。奥莱以其稳健的增长得到地方政府、大型零售集团和资本的青睐，由存量商业物业改造成为奥莱的项目越来越多。

　　“目前，一线城市的奥莱市场竞争激烈，企业扩张步伐主要转向更多二三线城市，这些地区竞争相对较弱、经营成本较低。要在这样的环境中稳健发展，项目方需要兼顾前端品牌资源以及后期的运营管理，通过首店经济、多元业态叠加及文旅联动，打造可持续的增长空间。”上海易居房地产研究院副院长严跃进对《证券日报》记者表示。