大秦铁路：
感谢您的关注。本次土地评估增值率是账面增值率（评估价值相对于账面净值的增值率），增值率较高主要有两个原因：第一，评估价值为全地价，但土地账面原值并非全地价，而是转增资本金金额（约为全地价的45%）。第二，土地账面净值是按照使用年限平均摊销后的余值，而评估价值是按照复利折现的方式计算，计算模型原因导致评估价值要高于账面净值，土地增值幅度在合理范围内。