贵司在此前回复中称“根据《中国地价信息服务平台》，华北区的工业用地地价动态监测数据显示，从2009年至2021年，华北区地价水平增幅为183%，增幅较大。”然而，自2022年起，全国房地产价格及各类用地交易价格大幅下挫，今年已经2025年。贵司关联交易为何要参考2009至2021年涨幅较大的时期呢？况且即便按照这个涨幅较大的均值，也只有183%。贵司土地收购溢价率高达286%？这怎能令人信服？
大秦铁路：
感谢您的关注。本次土地评估增值率是账面增值率（评估价值相对于账面净值的增值率），增值率较高主要有两个原因：第一，评估价值为全地价，但土地账面原值并非全地价，而是转增资本金金额（约为全地价的45%）。第二，土地账面净值是按照使用年限平均摊销后的余值，而评估价值是按照复利折现的方式计算，计算模型原因导致评估价值要高于账面净值，土地增值幅度在合理范围内。
感谢您的关注。本次土地评估增值率是账面增值率（评估价值相对于账面净值的增值率），增值率较高主要有两个原因：第一，评估价值为全地价，但土地账面原值并非全地价，而是转增资本金金额（约为全地价的45%）。第二，土地账面净值是按照使用年限平均摊销后的余值，而评估价值是按照复利折现的方式计算，计算模型原因导致评估价值要高于账面净值，土地增值幅度在合理范围内。
（来自 上证e互动）
答复时间 2025-09-16 17:22:00
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