公告日期：2025-11-21

湖南图书城升级改造

可行性研究报告

2025 年 10 月

目录

湖南图书城升级改造......1
一、项目概述......3
（一）项目基本情况......3
（二） 拟建设单位情况......3
（三） 拟建设内容......4
（四）项目总投资......4
二、项目建设背景及必要性......4
（一）项目建设背景......4
（二）项目建设必要性......6
三、长沙城市商业市场分析......9
（一）宏观商业市场环境分析......9
（二）长沙年轻力商业市场分析......10
（三）客群消费需求分析......11
四、项目建设规划......12
（一）项目主题定位......12
（二） 功能规划......12
（三）建设规模......13
（四）建设计划......13
（五）建设方案......13
五、 投资估算与资金来源......14
（一） 投资估算......14
（二）资金筹措方案......15
六、投资财务效益分析......15
（一）计算参数选取......15
（二） 收入估算......15
（四）税费估算......21
（五） 未来十年项目财务数据预测......21
七、项目实施风险分析......23
（一）市场风险及防范......23

（二）效益风险及防范......23
（三）建设风险及防范......24
八、结论和建议......24

一、项目概述

（一）项目基本情况

1、项目名称

湖南图书城升级改造项目。

2、项目地址

长沙市芙蓉区芙蓉中路二段 76 号。

3、建设规模

该项目拟改建规模 11037.69 ㎡（其中图书城卖场经营内部面积9737.69 ㎡及外部场地面积约 1300 ㎡）。

（二）拟建设单位情况

1、拟建设单位

湖南省新华书店有限责任公司湖南图书城、湖南阅读花园创意文化有限公司。

2、企业基本信息

湖南省新华书店有限责任公司湖南图书城成立于 2007 年，位于湖南省长沙市，是一家从事图书及文化用品零售为主的企业。

湖南阅读花园创意文化有限公司成立于 2011 年，企业注册资本1000 万元人民币，是一家从事餐饮服务及零售为主的企业。

3、企业经营范围

湖南省新华书店有限责任公司湖南图书城在隶属企业经营范围内开展经营活动。

湖南阅读花园创意文化有限公司经营范围包括：图书报刊、预包装食品、乳制品（不含婴幼儿配方乳粉）、文化产品、办公用品、数码产品、电子产品、体育用品、工艺美术品、家用电器、服装鞋帽、
通讯器材、音响设备、玩具、皮塑皮革制品、针纺织品、健身器材、日用百货、床上用品、洗涤用品、厨具设备、餐具及日用品器皿、化妆品、灯具、布艺的销售；数码冲印、图文设计服务；设计、制作、代理、发布国内各类广告；自有房屋租赁；代收代缴水电费；正餐服务；会务服务；餐饮管理咨询；品牌策划咨询；企业管理咨询服务。
（三）拟建设内容

对原长沙市芙蓉区芙蓉中路二段 76 号湖南图书城大厦进行内部功能分区的重新设计、内部及外立面的装修改造。

（四）项目总投资

拟投入募投资金 4800 万元。

二、项目建设背景及必要性

（一）项目建设背景

1、门店现状分析

湖南图书城是湖南省新华书店有限责任公司最大的旗舰店，也是省内规模最大的图书、文化用品零售超市，于 1999 年开业，2006 年维修改造，重装至今运营已达 19 年。图书城四楼为阅读花园定王台
店，于 2011 年 7 月建成，2017 年进行了一次升级改造装修。

根据公司平面图数据，现图书城一层至四层产权面积 9737.69㎡，一层平面面积（1829.72 ㎡）、夹层平面面积（1039.75 ㎡）、二层平面面积（2383.03 ㎡）、三层平面面积（2229.71 ㎡）、四层平面面积（2255.48 ㎡）现阅读花园使用中，现有停车位置 100 个客、商共用。独立办公区域租赁实业公司八楼 847.76 ㎡（八楼租赁区域不在项目建设范围内）。

书城作为湖南新华书店最大的图书零售旗舰店，日常接待 300 至2000 位读者，重装至今运营已达 19 年之久，经营期间书城长期出现诸多隐患。同样的，阅读花园 2017 年重新……
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