继北京、上海之后，日前深圳多家银行发布《关于优化调整商业性个人住房贷款利率定价机制的公告》，相关公告称将不再区分首套住房和二套住房。政策调整后，不仅新购房群体受益，部分存量二套房贷客户也自9月12日起可申请利率调整。

　　以200万元贷款本金、30年等额本息为例，业内人士测算，此轮调整后总利息节省约16万元。

　　业内专家指出，此举有助于释放改善型住房需求，进一步促进房地产市场平稳健康发展，也标志着一线城市房地产政策步入更灵活、更宽松的新阶段。

　　二套房贷新发利率或可降低40基点

　　这一调整源于深圳市住房和建设局、中国人民银行深圳市分行9月5日联合印发的《关于进一步优化调整本市房地产政策措施的通知》，其中提出，自9月6日起，各银行业金融机构根据深圳市市场利率定价自律机制要求和本机构经营状况、客户风险状况等因素，在利率定价机制安排方面不再区分首套住房和二套住房，合理确定每笔商业性个人住房贷款的具体利率水平。

　　工商银行深圳分行公布的调整规则显示，存量房贷利率加点值高于上季度全国新发放房贷利率平均加点值加30BP的，可申请调整加点值，重新约定的加点值不低于上季度全国新发放房贷利率平均加点值加30BP。

　　上海易居房地产研究院副院长严跃进指出，此前深圳首套房和二套房的利率定价公式分别为LPR-45BP和LPR-5BP。根据此次政策，二套房贷利率降低40个基点。“该测算和此前上海‘沪六条’测算是一样的。当然实际过程中二套房贷利率具体多少，要看自律机制、银行情况和客户情况。”

　　贷款利率下调固然为购房者带来实惠，却也意味着银行利息收入相应减少。同策研究院联席院长宋红卫向记者测算到，以200万元贷款、30年等额本息为例，二套利率从3.45%降至3.05%后，借款人月供减少约400元，总利息节省约16万元，银行也就减少同样的利息收入。

　　那么，这一变化对银行的影响有多大？

　　从全国情况看，记者注意到，8月末国家金融与发展实验室（NIFD）发布的《房地产市场及房地产金融运行——2025H1房地产金融》显示，2025年6月，全国二套住房贷款的平均贷款利率约为3.10%（LPR减40个基点），较2024年年末下降了6个基点。东莞、佛山、广州、合肥、惠州、洛阳、芜湖、郑州、中山、珠海10个城市的二套住房贷款利率也低至3.0%，与首套住房贷款利率相同。2025年6月，首套、二套住房贷款之间的平均利差仅为5个基点，较2024年年末缩窄了2个基点。总体来看，2025年上半年，因为5年期及以上LPR下调了10个基点，我国首套、二套住房贷款的平均利率也随之下调，但下调力度明显低于LPR下调力度。

　　也就是说，二套房利率与首套房一致后，对银行影响还是有限的。

　　更多城市或取消首二套利率区别

　　深圳市此次房贷利率“并轨”并非首创，而是对北京、上海前期政策的跟进与呼应。

　　8月25日，上海市住房城乡建设管理委、上海市房屋管理局等六部门联合印发《关于优化调整本市房地产政策措施的通知》，同日央行上海总部也发布公告称，在利率定价机制安排方面，上海市商业性个人住房贷款利率不再区分首套住房和二套住房。

　　今年8月，北京市出台楼市新规也明确，符合条件家庭在五环外不再限制购房套数，此处符合条件的家庭指京籍居民家庭或在北京连续缴纳社会保险或个人所得税满2年及以上的非京籍居民家庭。

　　宋红卫认为，从政策方向来看，宽松是主要趋势，因此不区分首套和多套将会成为趋势。严跃进亦赞同上述说法，他告诉记者，不区分首套房和二套房，更有助于改善型住房需求的释放。