·证券代码：601828 证券简称：美凯龙

红星美凯龙家居集团股份有限公司投资者关系活动记录表

编号：202503

□特定对象调研 ☑分析师会议

投资者关系活动 □媒体采访 □业绩说明会

类别 □新闻发布会 □路演活动

□现场参观

□其他

参与单位名称及 浙商证券 杨凡

人员姓名 中金公司 宋志达

时间 2025 年 9 月 5 日，2025 年 9 月 29 日

地点 红星美凯龙总部 b 座南楼

公司总部接待人 证券事务部 常务副总经理 曹澍

员姓名 证券事务部 高级投资者关系经理 王凝洁

1. 今年 9 月看到公司新管理团队亮相，今后公司会有哪些战略变化？
答：公司近期确定新五年业务战略思路，将通过一系列战略举措积极
改善经营状况：

一是坚守主业根基，巩固行业领军地位。未来五年，公司将通过
重构家居业务布局和定位，确保家居核心品类经营面积占比不低于
70%，制定系统的核心自营商场提升计划，重点“做优做强自营重镇和
重点核心商场”，同时加强委管店体系的标准化管理，提升委管店经
营质量，实现从传统家居卖场向卓越家居商业运营商的转型。

二是聚焦年轻化转型，数字化赋能家居消费体验。公司将引入更
投资者关系活动 多元化的业态组合，包括二次元主题家居馆、潮玩设计区、独居青年主要内容介绍 生活解决方案中心以及宠物友好家居体验区等创新业态。新领导团队
平均年龄仅 40 岁左右，更加专业化、年轻化。通过品牌年轻化、渠道
数字化、组织敏捷化的三重变革，红星美凯龙正从传统的家居卖场转
型为“最懂年轻人的生活提案者”。

三是升级服务生态，拓展全球布局。自 2024 年起，红星美凯龙便
创新提出了“3+星生态”战略，坚持家居、家装、家电三家一体，互
为入口、互为增量、互相赋能，目前这一战略正从构想加速转化为现
实成果。同时，美凯龙正在加快国际化布局步伐，借助建发集团全球
供应链网络，协同国内家居建材行业资源抱团出海，拓展全球市场渠
道。

2. 家居消费现在面临需求、流量碎片化的趋势变化，卖场渠道竞争力减弱，公司如何对这种商业模式进行调整？
答：当前家居消费需求碎片化、渠道竞争加剧的趋势，正是我们战略升级的核心切入点。

品类拓展与跨界融合方面，公司以“家”为核心，践行 3+星生态
从家居延伸到家电、家装、汽车等新业态，多品类互为流量入口，构建“人车家”的一站式生活场景解决方案。设计师未来也是美凯龙的核心流量入口，通过设计驱动、资源聚合与区域深耕，美凯龙正以 M+高端设计中心为支点，推动家居行业从单一产品交付向整体生活提案的跨越，为消费者、设计师与品牌商构建共生共赢的新生态。

在流量运营方面，公司坚持线上线下一体化营销，升级线上流量矩阵，种草年轻消费者，通过抖音本地生活亿级流量扶持、小红书流量券发放，美团、高德、天猫同城站等平台合作，联动超级星主播/金牌导购万人直播，构建“线上种草-线下体验”闭环。

线下方面，做实以旧换新，联合品牌营销开启政企双补。为更好对接国补市补政策，完成北京、天津、沈阳、杭州、重庆等 11 家子公司注册，通过本地化服务帮助品牌、商户及消费者共享政策红利。开启万盘服务计划，整合上下游资源，进驻最后一公里。通过网格化拓展以建发房产和联发集团为代表的房企楼盘资源，融合 M+中心设计服务，打造专属家装套餐及权益，为楼盘业主提供一站式专享家装服务。共建到家服务体系，以口碑促复购。

当前年轻消费者对家居商品的品质、体验、服务有更多的需求，线下渠道无法被线上取代。面对挑战，美凯龙正通过构建以用户为中心、以“家”为场景的泛家居生态体系，实现从产品到服务、从线下到线上全方位价值提升，同时将“得年轻人者得天下”作为未来五年业务战略发展的重要方向，全面推进企业的年轻化转型和数字化升级，针对年轻人“悦己型”消费特点，红星美凯龙将重点打造沉浸式体验空间，通过场景化陈列和互动式体验，让年轻消费者在购物过程中获得情感共鸣和精神满足。
3. “国补”对于家居卖场带动作用如何？

答：截至 8 月 31 日，公司全国卖场以旧换新订单数 93.4 万单，销售
额 90.4 亿元，中央补贴金额 14.5 亿元，补贴占销售额 16%左右，龙
头效应显著。
4. 建发股份与公司之间如何形成协同？地产开发与供应链业务优势如何赋能家居卖场？
答：红星美凯龙将推动“3+星生态”进一步升级为涵盖“家居+地产+供应链”和“食住行一体”的泛家居大生态。通过与建发集团的深度协同，公司正将生态边界从家居拓展至更广阔的生活服务领域。建发集团旗下“建发房产”和“联发集团”两大地产开发品牌，与美凯龙家居业务形成强力互补，共同为消费者提供从买房、装修到家居购置的一站式解决方案；美凯龙还会加速融入建发供应链、商业地产、物业服务、代建装饰、汽车家电等板块生态圈，扩大集团内业务协同规

模，实现进一步的跨界资源联动。

5. 公司自营与委管卖场今年以来运营表现如何，毛利率多少？

答：截至 2025 年 6 月 30 日，公司经营 76 家自营商场，平均出租率
为 84.2%，出租率较去年底有 1.2%的回升，235 家不同管理深度的委
管商场，平均出租率为 81.3%，通过战略合作经营 7 家家居商场，此
外，公司以特许经营方式授权 23 家特许经营家居建材项目，共包括
369 家家居建材店/产业街。覆盖全国 30 个省、直辖市、自治区的 202
个城市，总经营面积 19,361,762 平方米。

自营商场上半年毛利率 69.1%，委管商场上半年毛利率 43.2%。
6. 公司市值管理是否有新的要求？

答：公司已于今年 3 月 28 日发布估值提升公告，公司将围绕经营提
升、现金分红、投资者关系管理、信息披露等方面，提升公司投资价
值和股东回报能力，推动公司投资价值合理反映公司质量，增强投资
者信心、维护全体股东利益，促进公司高质量发展。

公司将聚焦巩固第一曲线业务与探索第二曲线创新，不断地向市
场释放更多的管理上战略营运上的一些积极的因素，同时也夯实我们
的经营基础，积极增加资产市场沟通和路演，增强市场投资者信心，
来做强我们的企业市值管理。

7. 公司的投资性房地产是用什么方法估值计价的，减值还有多大空
间？

答：公司定期报告已披露投房公允价值评估方法，公司对已投入使用
的建成物业使用收益法进行估值：参考建成物业单位可出租面积和市
场租金(每平方米)或基于市场情况预计可获得的租金收入，扣减运营
费用获得建成物业的年租金净收益，按适当的折现率确定每年物业租
金净收益现值以厘定投资性房地产评估价值。对处于开发阶段早期的
在建物业，其土地使用权价值按市场比较法确定土地评估值，地上前
期开发成本以实际发生为基础充分考虑正常的资金成本和行业利润
率进行公允价值评估。对处于其他开发阶段的投资性房地产采用假设
开发法进行估值：假设该类投资性房地产将遵循既定的开发计划开发
至可使用状态。为获取其公允价值，通过考虑相关市场中可获取且可
比较的租金数据进行直接比较，并扣除在评估师预计在评估日至完成
开发前将产生的建造成本及专业费用。

目前公司投资性房地产公允价值由与本公司无关联的独立评估
师上海东洲资产评估有限公司进行独立复核。

截至 2025 年 6 月 30 日，公司持有投资性房地产公允价值为 918
亿元。

附件清单（如有） 无

日期 2025 年 9 月 29 日