公告日期：2026-04-22

目 录

一、审计报告...... 第 1—7 页
二、财务报表...... 第 8—15 页

（一）合并资产负债表...... 第 8 页

（二）母公司资产负债表...... 第 9 页

（三）合并利润表......第 10 页

（四）母公司利润表......第 11 页

（五）合并现金流量表......第 12 页

（六）母公司现金流量表......第 13 页

（七）合并所有者权益变动表......第 14 页

（八）母公司所有者权益变动表......第 15 页

三、财务报表附注......第 16—99 页
四、附件......第 100—103 页

（一）本所执业证书复印件...... 第 100 页

（一）本所营业执照复印件...... 第 101 页

（三）签字注册会计师证书复印件...... 第 102-103 页

审 计 报 告

天健审〔2026〕8088 号

南都物业服务集团股份有限公司全体股东：

一、审计意见

我们审计了南都物业服务集团股份有限公司（以下简称南都物业公司）财务
报表，包括 2025 年 12 月 31 日的合并及母公司资产负债表，2025 年度的合并及
母公司利润表、合并及母公司现金流量表、合并及母公司所有者权益变动表，以及相关财务报表附注。

我们认为，后附的财务报表在所有重大方面按照企业会计准则的规定编制，公允反映了南都物业公司2025年12月31日的合并及母公司财务状况，以及2025年度的合并及母公司经营成果和现金流量。

二、形成审计意见的基础

我们按照中国注册会计师审计准则的规定执行了审计工作。审计报告的“注册会计师对财务报表审计的责任”部分进一步阐述了我们在这些准则下的责任。按照《中国注册会计师独立性准则第 1 号——财务报表审计和审阅业务对独立性的要求》和中国注册会计师职业道德守则，我们独立于南都物业公司，并履行了职业道德方面的其他责任。我们在审计中遵循了对公众利益实体审计的独立性要求。我们相信，我们获取的审计证据是充分、适当的，为发表审计意见提供了基础。

三、关键审计事项

关键审计事项是我们根据职业判断，认为对本期财务报表审计最为重要的事项。这些事项的应对以对财务报表整体进行审计并形成审计意见为背景，我们不对这些事项单独发表意见。

(一) 收入确认

1. 事项描述

相关信息披露详见财务报表附注三(二十二)及五(二)1 所述。

南都物业公司的营业收入主要来自于物业管理服务。2025 年度，南都物业公司营业收入金额为人民币 186,228.66 万元，其中物业基础服务的营业收入为人民币 165,614.46 万元，占营业收入的 88.93%。

由于营业收入是南都物业公司关键业绩指标之一，可能存在南都物业公司管理层（以下简称管理层）通过不恰当的收入确认以达到特定目标或预期的固有风险，且收入确认涉及复杂的信息系统和重大管理层判断。因此，我们将收入确认确定为关键审计事项。

2. 审计应对

针对收入确认，我们实施的审计程序主要包括：

(1) 了解与收入确认相关的关键内部控制，评价这些控制的设计，确定其是否得到执行，并测试相关内部控制的运行有效性；

(2) 检查销售合同，了解主要合同条款或条件，评价收入确认方法是否适当；
(3) 对营业收入及毛利率按项目实施分析程序，识别是否存在重大或异常波动，并查明波动原因；

(4) 对物业收费信息系统相关数据进行核实，检查主要项目的收费信息与账面记录金额是否存在异常情况；

(5) 获取主要客户的合同并将合同内容与账面收入确认、开票收款情况及缴款记录做交叉核对，对资产负债表日前后确认的营业收入实施截止测试，评价收入是否在恰当期间确认；

(6) 对于新增重要客户在核查公司档案的情况下，通过网络等渠道收集对方资料，核查其经营状况是否存在异常；

(7) 检查与营业收入相关的信息是否已在财务报表中作出恰当列报。

(二) 应收账款减值

1. 事项描述

相关信息披露详见财务报表附注三(十)及五(一)4 所述。

截至 2025 年 12 月 31 日，南都物业公司应收账款账面余额为人民币
68,514.84 万元，坏账准备为人民币 13,321.49 万元，账面价值为人民币55,193.35 万元。

管理层根据各项应收账款的信用风险特征，以单……
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