日前，中国长城资产管理股份有限公司控股子公司长城新盛信托有限责任公司（以下简称“长城新盛信托”）正式发布公告，将其持有的北京市朝阳区弘燕山水文园20套抵债房产推向市场。对此，业内专家表示，在行业风险出清的大背景下，信托机构的不动产风险项目处置已经从被动应对转向主动出清。未来行业风险化解步伐将持续加快。

　　记者查阅公告发现，这批坐落于北京东三环与东四环之间、紧邻CBD核心区的优质区位资产，总建筑面积达7630.29平方米。“参照当前片区市场行情，山水文园正常二手住宅单价维持在6.5万-9.5万元每平方米，底层商业及配套房源单价也在4万-7万元每平方米，仅按市场价粗略估算，这批资产纸面价值高达数亿元。”有业内分析人士表示。

　　据公告披露，这批房产的权属来源清晰合规，长城新盛信托于2024年6月13日，依据北京市第三中级人民法院（2022）京03执恢1号执行财产分配方案，通过司法以物抵债方式，从被执行人山水文园凯亚房地产开发有限公司名下取得，20套房产均对应独立不动产登记证明，共计20本权证。

　　另外，从资产构成来看，20套房产涵盖多元物业类型，可满足不同投资与使用需求，其中包含18号楼2套大户型复式住宅，单套面积分别为415.8平方米、393.71平方米；20号楼则涵盖平层住宅、大平层、顶层复式以及地下配套、一层商业等多种业态，最大单套面积达1164.24平方米的顶复房源以及879.33平方米的超大平层，在核心城区住宅中尤为稀缺，整体资产既适合机构整购盘活，也具备分拆处置的潜力。

　　在业内专家看来，作为金融资产管理公司旗下信托平台处置不良资产的又一动作，此次房产转让并非普通二手房交易，而是典型的金融不良资产盘活。“这是行业风险出清背景下的一次正常不良资产处置行为，长城新盛信托作为AMC系信托高效推进司法抵债资产变现、处置项目风险。20套抵债房产产权清晰且处于北京市核心地段，仍具备较高的价值。”用益金融信托研究院研究员喻智在接受《经济参考报》记者采访时表示。

　　不过，喻智也坦言，上述房产周边配套不完善、存在历史纠纷，且要求一次性付款，只有实力相对雄厚的专业机构才有能力接盘，后续还需要投入大量资源完善配套。

　　信托行业处置不良资产的传统模式主要包括贷款重组、司法诉讼等。近年来，信托公司变身“开发商”主导房地产项目纾困与盘活，转让风险项目债权的风险处置案例逐渐增多。比如，2025年11月，“宝能系”旗下宝能城有限公司一笔14.08亿元的不良债权，被知名信托机构中信信托摆上“货架”，公开挂牌处置。在此之前，因借款合同纠纷，西藏信托向法院申请拍卖佳兆业旗下价值23.87亿元的酒店资产。2023年12月，“广州市花都区迎宾大道以北、红棉大道以东的土地使用权及上盖物”挂牌拍卖，事涉项目为百瑞信托“百瑞宝盈854号集合资金信托计划”。

　　记者发现，在阿里、京东两大司法拍卖平台上，关于土地、房地产债权、房地产股权等各类资产流拍迹象明显。比如，此前民生信托与宝能集团之间的合肥宝能城部分项目（起拍价50.78亿元）、长风公寓项目（金谷信托·汇银73号单一资金信托的信托受益权，起拍价9亿元）均以流拍告终。

　　“房地产市场目前仍处于低谷，叠加多数信托公司在房地产领域专业能力不足，信托业房地产项目风险处置的整体难度较高且周期相对较长。”对此，喻智表示，之前中信信托、重庆信托等有多个处置案例落地，多集中在北上广深等核心城市具备较好投资价值的项目，市场反响较好。

　　在喻智看来，在行业风险出清的大背景下，信托机构的房地产风险项目处置已经从被动应对转向主动出清。对投资者和接盘方而言，这既是风险挑战，也是投资机遇。