“每天都有七八个经纪人主动加班”“咨询量比节前涨了大概两成”……这是今年“五一”假期北京一家中介门店的真实场景。而在刚刚过去的4月份，北京二手住宅网签量已攀至近五年同期最高点。
从“入学季”刚需释放，到改善需求接力入场，在政策红利、需求释放与季节效应三股力量作用下，目前北京二手房市场保持了较好的交易活跃度。更难得的是，“五一”假期市场热度仍在延续。
“五一”假期经纪人加班，咨询量涨两成
“‘五一’假期我们店里原本排班只留了两个人值班，但因为有客户想趁着假期看房，所以实际上每天都有七八个经纪人主动来加班。店里咨询的、约带看的，进进出出，大家都比较忙碌。”北京链家西黄村店商圈经理王豪杰介绍说。
“从我们店的数据看，‘五一’期间的咨询量比节前涨了大概两成，之前店里人均带看量在0.7组左右，目前人均基本在1.2组，每组客户要看七八套房子，店里成交量与4月份的周末差不多，基本延续了之前的市场热度。”王豪杰说。
据北京市住建委数据，5月1日-4日，北京二手房住宅网签139套，较2025年同期的81套增长71.6%。尽管假期网签量受登记系统开放、签约节奏等因素影响，但同比大幅增长仍印证了购房需求的积极释放，使得“五一”假期成交热度得到进一步印证。
需要注意的是，这一热度仅是4月市场行情的延续——4月北京二手住宅网签量已攀至近五年同期最高点。
4月二手住宅网签量创五年同期新高
北京市住建委数据显示，4月北京全市二手住宅网签量为17893套，同比增长14.9%，环比下降10%。相比之下，3月北京二手房成交量接近2万套，创近15个月以来的新高。
北京二手住宅单月成交量对比（单位：套）
数据来源：北京市住建委官网。新京报贝壳财经记者袁秀丽制图
对此，北京链家研究院高原认为，4月出现环比下行属季节性现象，是旺季过后交易节奏放缓的表现，本年度亦不例外。
据了解，每年3月都是一年中二手房交易较为活跃的月份，主要受入学需求驱动。5月初入学登记即开始，因此绝大多数以入学为目的的购房者，会选择在3月底之前完成网签，这样才能预留出办理落户等手续的时间。因此，在“入学季”需求集中释放后，4月成交量往往出现明显回落。
值得关注的是，对比近几年北京4月网签数据，今年4月二手住宅网签规模为近5年最高，是2021年以来交易热度最高的4月。
具体来看，2021年4月达到19910套的阶段性峰值，彼时楼市处于偏暖周期。此后几年一直在13000多套至15000多套之间徘徊，这一趋势与楼市整体调整基调一致。但在今年4月，二手住宅网签量达到17893套，不仅较上年同期增长14.9%，环比3月的回落幅度仅为10%，明显小于往年的下滑幅度。北京二手房市场能够在传统旺季过后依然保持高位，反映出刚需及改善性需求的实质性回升，市场需求韧性显著增强。
北京二手住宅近年4月份网签套数对比
数据来源：北京市住建委官网。新京报贝壳财经记者袁秀丽制图
高原透露，从更为领先的“三方协议”签约来看，4月主要经纪机构二手住房“三方协议”成交同比增长超四分之一，提振幅度还要高于网签，同样为近5年最高。总体来看，“市场交易延续了开年以来的良好势头，市场交易热度维持在同期较高水平，交易活动较为频繁。”
中原地产首席分析师张大伟也表示，4 月北京二手房带看量环比增长15%，客户决策周期缩短，优质房源成交周期从1-2周缩短至3-5天，部分学区房挂牌3天内即成交。
4月二手住宅交易价环比涨1%，自年初累计涨4%
“房子不可能面面俱到，我买的这套房子缺点和优点都很明显，只能说相对来说是目前比较合适的房子，性价比还行，就入手了。”购房者李女士如是说。
对于购房者最为关注的价格，北京市住建委数据显示，4月二手住宅交易价格环比上行1%，自年初以来已累计上涨4%，市场价格处于温和上行状态。
事实上，二手房价格成为本轮楼市修复的先行指标。国家统计局数据显示，3月70个大中城市中，二手住宅销售价格环比上涨城市有13个，比上月增加11个。其中，北京继续领涨，环比上涨0.6%。
从4月二手房成交量空间分布来看，中心城区占比有小幅下行，符合季节性规律。而外围片区则相对提升，其中昌平、顺义、门头沟等城区表现相对更为突出。
对于成交结构偏向外围区域、交易均价仍有上行的现象。高原表示，其一，多数片区交易价格均存在小幅温和上涨；其二，4月改善性家庭开始入市，120平方米以上、中等以上价位住房占比分别提升1.6%、1.4%。在实际涨价与结构变化同时作用下，交易价格延续上涨态势。
张大伟补充称，从成交结构看，刚需与刚改需求主导市场。其中，400万-600万元总价段占比超35%，为第一主力；70-90平方米面积段成交占比28%，90-120平方米改善户型占比22%，刚改需求持续释放。而在成交的楼龄结构上，15年以上老旧房源成交占比近五成，核心区老旧小区改造项目关注度显著提升，带动老房流通性增强。
业内：短期市场热度延续，改善需求集中释放
对于近期市场向好的原因，王豪杰表示，从所在门店情况看，一是政策实实在在降低了购房门槛，比如首付比例下调、贷款利率降低，客户算下来月供和首付压力都小了；二是一季度刚需买房较多，目前卖完房的业主开始看房、考虑改善置换。
不仅二手房的热度持续，新房市场热度也显著提升。据北京市住建委数据，4月北京市新房成交近4000套，成交规模同比提升20%，环比提升17%。事实上，由于新房品质、价格均相对更高，在一季度刚需为主的市场节奏中相对有所“踏空”，同时受供给约束较为显著，新开项目表现良好但绝对规模偏小。
高原认为，进入3月底以后，新开盘项目数量增加，有利于潜在购房者选择与市场热度提振；而从需求角度看，改善群体开始入市，此类群体对新房产品的倾向性高于刚需群体。上述因素叠加，使得新房市场销量显著提振。4月份全市可售库存同比下降6%，市场处于较为良性状态。
“4月北京房地产市场的回暖，是政策红利、需求释放、季节效应三重因素共同作用的结果，市场已明确发出企稳信号，但全面普涨时代已终结，分化将成为未来市场的长期主旋律。对于市场而言，依然需要政策稳定预期。”张大伟表示。
对于未来市场走势，张大伟认为，短期来看，5-6月将延续“五一”热度，政策红利持续释放，二手房流动性保持高位，改善需求集中释放；长期来看，北京房地产市场将进入“存量为主、增量为辅”的稳定发展阶段，二手房成交占比将长期维持在70%以上。改善性需求将成为市场核心驱动力，“以旧换新”“品质升级”成为主流，小户型的老房子流通性增强，大户型改善房源价值凸显。
