刚刚过去的“五一”假期，5天跨区域人员流动超15亿人次，日均超3亿人次，同比增长3.49%。由于各地推出“春假”，给假日出行带来时间弹性，长线及多目的地出行需求提升。“去哪儿”数据显示，“早走”“晚回”错峰与亲子游明显增加，“五一”之前、之后三天酒店预订量均显著增长。由此，各地文旅消费市场的热度普遍高于商品房消费市场也就在情理之中。

　　不过，假期前的4月底，广州、深圳、天津、苏州等城市出台新一轮楼市政策，特别是广州和深圳，政策力度较大。广州大幅度提升公积金贷款额度，家庭最高贷款额度可达360万元，还首次对“卖旧买新”给予了最高3万元的购房补贴；深圳则松绑了中心城区的限购政策，同时，深圳居民家庭公积金最高贷款额度提升至351万元，广深额度均为国内最高。

　　同时，广州、深圳也是“五一”假期全国10大境内旅游目的地城市，假期父母与子女一起看房的现象很普遍，“五一”楼市的关注度提高。根据广州市住建局数据，5月1日—5日，全市一手楼盘日均到访8692组次，同比增长30.8%，日均认购634套，同比增长50.1%，成交转化率7.3%，同比提升0.9个百分点。深圳最大中介乐有家门店数据显示，5月1日—5日深圳新房带看量同比上涨28%，签约量同比上涨48%，二手房带看同比上涨27%，签约同比上涨62%。

　　事实上，今年一季度的“小阳春”，更多表现在二手住房市场方面。新房供需两旺的态势从3月底、4月初开始，广深两地新房供应增长更显著。克而瑞的数据显示，4月份广州、深圳新房批准预售环比分别增长147%和49%。

　　调研来看，广州市销售较好的新盘在供给端主要有以下特征：一是主要位于中心四区和近郊三区（番禺、黄埔、白云）地铁沿线，显示新增供应回归主城和近郊，偏向刚性改善和新市民购房，并以产品设计、社区服务、功能升级等多方位综合优势驱动购房需求释放；二是推盘适量，单次推售多在100套—350套之间，并在节前启动蓄客或开售，假期有“折上折”等促销优惠；三是新增供应以刚需、刚改盘为主，契合了潜力购房人群看重假期优惠的诉求。

　　具体到热销项目的产品特性，“学铁商”齐全的社区配套成了必选项，即社区内幼儿园、小学兼具，距离地铁站在500米范围左右，有自带大型商业。同时，产品力强和价格亲民是项目的最大竞争力，也是热销的必选项。比如，广深几个热销项目均为户型设计新颖（如家庭成员友好、会所功能多元）、得房率高的产品，价格贴着周边项目走，算上赠送面积甚至比周边还要低。一方面，这与潜力购房人群对价格较为敏感有关，另一方面也与买方市场主导有关。

　　值得注意的是，广州近期推出的相关楼盘项目包括刚性改善盘，总价在400万元—600万元，区域内的常住居民客户主导。调研显示，公积金贷款客户占比在30%—40%，而且很多人享受到了单人贷款额度最高100万元、两人最高200万元的优惠政策。此外，近郊地铁沿线的项目单日去化量也达到了4月份周末的水平，显示近郊总价在200万元—400万元的新房项目，契合在广州中心区就业的年轻人的购买力，而“学铁商”齐全也激发了他们的消费潜力。

　　类似广州这样的超大城市，至少两类迫切的需求还未完全得到满足，即中心区老旧房屋的改善需求以及新市民的“上车需求”。房子回归居住属性、潜在需求对居住体验提升的情况下，只要“学铁商”等配套齐全，供给品质提升，如引进学位在全区排前五左右，在空间、功能上的产品力得当，定价较为合理，并根据片区需求特征做差异化设计（如有适合老人遛弯儿的公园，接送小孩无需过大马路或有连廊），就一定能获得市场的认可。

　　进而，尽管部分新盘在品质上达到“好房子”的标准，但距离“好小区、好社区、好街区”还有差距，导致购房需求受阻。因此，接下来要强化部门间政策系统集成，一体推进小区内外市政、公服等设施的同步规划，提高新房供给效率及对需求的牵引。同时，政策还要精细化到片区，比如涉及居民住房需求实现的急难愁盼，特别是大型菜市场、通往学校或地铁的便捷通道等，要协同解决以激发需求。