房地产行业止跌回稳了吗？出险房企真的扭亏为盈了吗？有多少房企还在赚钱？

　　随着2025年年报季的收官，真正的答案正藏在各家房企的年报中。新京报贝壳财经记者通过Wind数据的统计发现，2025年，归母净利润为正的房企仅约三成，多数房企仍然处于亏损当中。

　　欣喜的是，多数出险房企如金科股份、佳兆业、世茂集团、旭辉地产、远洋集团等成功进行了债务重组，实现了扭亏为盈，但是这些房企盈利的原因是债务重组的收益而非真正来自经营面的改善，因此，出险房企真正“上岸”仍待时日。

　　大浪淘沙。剔除债务重组带来的影响，2025年，华润置地位居上市房企归母净利润排行榜首位，其靠“开发+收租”双轮驱动超越了中海地产，成为真正的“利润王”。而万科亏损额达到885.6亿元，是亏损最多的上市房企。

　　房价止跌回稳了吗？

　　市场还在下行吗？是的，但是，正在筑底。

　　借用保利发展发布的《保利2025—2026年不动产行业白皮书》的一句话总结——市场进入止跌回稳关键期。

　　表现在两个维度。从量上看，成交量在回升。2025年全国新建商品房销售金额、房屋新开工面积、房地产开发到位资金同比降幅均收窄3—4个百分点。全国一二手房交易总量保持稳定，成交面积同比基本持平。

　　房价企稳了吗？从价上看，跌幅在收窄。据国家统计局数据，70城新房、二手房价环比降幅呈现收窄态势。

　　这是作为“销冠”，保利发展对于行业当前发展趋势的判定。

　　《保利2025—2026年不动产行业白皮书》截图。数据来源：国家统计局

　　再看曾经的“带头大哥”万科对于行业的判断，观点也基本趋于一致。万科2025年年报在市场分析中着重阐述了以下四个维度：其一，全国商品房销售面积和销售额下降，但降幅均收窄。其二，新开工和开发投资下降。其三，土地市场成交持续缩量。其四，政策持续释放稳定信号，从多个维度协同发力。总结来看，就是“市场下行，政策发力”。

　　在此背景下，从销售端来看，根据中指研究院数据，2025年百强企业销售总额、销售面积分别为32605.2亿元、1.49亿平方米，同比分别下降18.1%、24.3%；百强企业市场份额为38.8%，较上年下降2.4个百分点。

　　房企收入有多少？

　　从营业收入来看，2025年突破2000亿元的房企仅有3家，较2024年减少2家，分别为保利发展、华润置地、万科。

　　2025年，保利发展以3081亿元营业收入居行业首位，同比小幅下滑1.13%，也是唯一一家规模站上3000亿元大关的上市房企；华润置地实现营业收入2814亿元，同比微增0.91%，是头部房企中为数不多实现营业收入正增长的企业；万科以2334亿元营业收入位列第三，同比大幅下滑31.98%。

　　前三名以外，绿地控股、中海地产、绿城中国、碧桂园、招商蛇口、建发国际的营收也超过了千亿元，但均处于同比下滑的态势。

　　同时，包括金地集团、世茂集团、金融街、中梁控股、龙光集团、金科股份等在内的上市房企营收“腰斩”，降幅超过50%。这也反映出即便是头部房企，在行业调整周期中面临的经营压力。

　　上市房企营收TOP10。数据来源：Wind、企业公告

　　房企还能赚钱吗？

　　按Wind行业分类，H股上市的房地产开发企业共计100家，26家归母净利润为正，实现盈利；A股76家，28家归母净利润为正，实现盈利。也就是说，只有约三成的房企在2025年实现了盈利。

　　综合A股和港股上市的房企来看，根据Wind数据，归母净利润排名前三的为佳兆业集团、金科股份和华润置地，但佳兆业、金科股份在2025年度扭亏为盈主要是债务重组产生的收益，剔除债务重组收益后均处于亏损。

　　从上市房企归母净利润排行榜TOP10来看，禹洲集团、旭辉、世茂、远洋均是因为债务重组带来的收益从而实现了利润的正增长，但这本质上是“债务重组收益”带来的会计调整，而非经营状况的根本改善，业内称之为“纸面富贵”。

　　上市房企归母净利润排行榜TOP10。数据来源：Wind、企业公告

　　若剔除债务重组带来的影响，那么，华润置地应当是2025年的“利润王”，归母净利润达到254.2亿元，与2024年几乎持平，其利润超五成的贡献来源于商业收租等经营性业务，这也使华润整体的利润盘能够在下行周期维持稳定并且反超中海。

　　而归母净利润规模位居行业第二的为中海地产，2025年实现归母净利润126.9亿元，同比下降18.8%，仅仅是排名第一位的华润置地盈利规模的一半。由于开发业务承压，第二曲线增长乏力，中海地产连续三年归母净利润下滑，从2023年的256.1亿元跌至2025年的126.9亿元，毛利率也从2023年的20.32%跌到了15.51%，这也反映出头部房企在行业下行中的盈利压力。

　　与此同时，进入归母净利润TOP10阵营的还有港企，比如长实集团和信和置业。其中，长实集团2025年实现归母净利润108.47亿港元，较上年度减少20.3%，由于前期购入地价“便宜”，即便长实集团打折跑量依然有较为充足的利润空间。而港资信和置业2025年归母净利润40.19亿港元，同比减少8.7%，依靠的是老牌港企“销售+收租”的多元盈利模式。

　　除了依然能够盈利的房企外，多数房企仍然处于亏损的局面。比如，万科2025年归母净亏损885.6亿元，较2024年增加亏损390.8亿元，两年累计亏损近1380亿元。

　　万科在年报中将亏损归结为四大原因——开发业务结算毛利大幅下滑、 大额资产与信用减值计提、 表外风险与资产处置亏损和经营性业务核算拖累。其中，全年计提减值准备是核心原因，合计计提 562.75亿元 ，占净亏损总额的63.35%。其中资产减值损失219.29亿元，信用减值损失341.74亿元，重点涉及高价项目存货跌价及合作方应收款坏账。

　　此外，还有绿地控股、雅居乐、中国奥园、富力地产等房企的亏损额也超过百亿元。

　　不过，在行业整体调整中，仍有少数房企实现逆势突围。美的置业、城建发展、保利置业、首开股份、中国金茂、嘉里建设6家房企，实现营业收入与归属母公司净利润双重增长，其中归属母公司净利润增幅分别达到127.18%、56.55%、23.16%、18.62%、17.69%、16.09%，成为逆流而上的代表。

　　年报季的帷幕落下，数据背后折射出的不仅是房企的业绩浮沉，更是整个行业在转型阵痛中的真实缩影。对房企而言，“活下去”只是第一步，如何从“债务重组红利”走向“经营造血能力”，如何从规模扩张迈向高质量发展，才是真正的考验。随着政策端的持续发力，房地产行业止跌回稳可期，但房企盈利的春天，仍需穿越漫长的修复隧道，等待黎明的真正到来。