近期，上海2026年第四批次土拍正式官宣推出5宗地块，将于5月28日正式开拍。

　　此次上海推出的地块，一改过往大面积地块集中供应的模式，“小而美”特质较为突出，尤其是虹口内环内两宗宅地，更是典型的核心区迷你小体量地块，两宗地块的体量均不足1公顷。

　　《每日经济新闻》记者注意到，主推“小而美”宅地已经成为2026年各地土拍市场的重要趋势。放眼全国，北京、深圳、南京等核心城市土拍市场正悄然掀起一场变革，“小而美”宅地成为各大房企争抢的焦点。

　　今年4月29日的南京土拍总共出让14宗地块，唯一溢价成交的就是一宗“迷你宅地”，面积仅8626平方米。4月27日，深圳龙华区民治街道一宗面积约1.3万平方米的宅地，以溢价率40.18%成交。

　　“这些重点城市改变了最近三年较为普遍的大规模地块供应模式，转而推出‘小而美’地块出让，贴合了当前企业新一轮投资拿地的实际需求。”5月9日下午，上海易居房地产研究院副院长严跃进向每经记者分析称。

　　一二线城市的供地逻辑变了

　　记者注意到，2026年以来，土拍市场出现了一个明显变化：小体量宅地数量增多，溢价成交现象频现。

　　上海第四批次的5宗地块中，瑞虹新城的hk306-08地块，地块占地面积仅0.71公顷；欧阳路的hk153-02地块面积更小，仅0.61公顷。

　　图片来源：上海土地市场网站

　　图片来源：上海土地市场网站

　　北京同样将供地重心聚焦城市核心区小体量地块。

　　4月21日，北京亦庄瀛海1401-1地块顺利成交，地块面积约2.59万平方米，吸引5家房企竞价，最终由中建智地以13.24亿元斩获，溢价率达8.7%。4月末，北京丰台、朝阳等区域推出的宅地体量均集中在1万至4万平方米区间，虽整体以底价或微溢价成交，但核心优质地块热度居高不下，市场表现亮眼。

　　类似现象也在今年深圳土拍中上演。4月27日，龙华区民治街道一宗1.3万平方米宅地经过60轮激烈竞价，由天健地产以13.78亿元竞得，溢价率高达40.18%。

　　南京“小而美”地块高溢价成交已成常态。4月29日南京14宗集中出让地块中，仅江宁百家湖一宗8626平方米的迷你地块实现溢价，溢价率达27.75%，其余地块均以底价成交。

　　江宁百家湖一宗迷你地块溢价成交图片来源：南京市国有建设用地使用权公开出让网上交易系统

　　回望往年，南京珠江路、鼓楼龙江等核心片区多宗4000至5000平方米迷你地块溢价率高达33%~43%，热度居高不下。

　　杭州市场同样延续高热态势，今年以来上城区城东新城宅地溢价率突破51%，西湖区、滨江区多宗中小体量宅地溢价率均超40%，远超行业平均水平。其中，西湖区双桥单元XH020203-05地块（用地面积22891平方米）溢价率59.67%；滨江区襄七房单元FG04-R21-B22地块（用地面积38442平方米）溢价率46.83%。

　　严跃进分析，当前土地市场整体冷热不均，大体量地块去化承压、市场信心偏弱，而核心区“小而美”地块凭借不可复制的区位优势和成熟配套，极易成为市场标杆。地方政府通过精准投放小体量高热地块，对冲大地块市场低迷的现状，有效调节土地市场情绪，推动楼市、地市稳步修复回暖。

　　中指研究院指数研究部总经理曹晶晶则认为，一二线核心城市涌现 “小而美” 宅地并非短期现象，而是长期趋势。核心源于三大驱动力：核心城区步入存量更新，大宗宅地稀缺；房企转向追求确定性收益，小地块总价可控、周转快、安全边际高；政策端坚持缩量提质、优化供地结构。

　　房企为何扎堆核心区“小而美”宅地？

　　每经记者梳理发现，2026年，一二线核心城市迷你宅地的竞拍热潮持续升温，拿地房企呈现出清晰的梯队特征。

　　其中，拿地的企业以央企、地方国企为绝对主力，优质稳健民企精准补位，三类企业共同推高了核心城区小体量地块的市场热度。

　　资金实力雄厚的央企，是核心区小地块投资的中坚力量。其中招商蛇口布局动作频繁，不仅拿下去年深圳前海9423.79平方米的网红“地王”地块，今年又斩获杭州余杭良渚东单元一宗2.83万平方米宅地，地块溢价率高达43.33%。

　　保利发展、华润置地则持续深耕北上广深一线城市，频频拿下北京、上海核心地段的优质小地块，华润置地更是在今年4月30日（五一前夕）单日拿下北京两宗宅地。

　　另一个拿地的主力军则是地方国企。

　　深圳本土国企天健地产以40.18%的高溢价率竞得龙华区民治街道热门宅地；南京本地国企积极参与城内多宗迷你地块竞拍。

　　民营房企亦有入局，常州嘉宏以2.67亿元拿下南京江宁百家湖袖珍宅地。

　　而房企之所以愿意以高溢价去拿“小而美”地块，一定程度上也与这类地块的“低门槛、快周转、风险相对可控”直接相关。

　　以深圳龙华的红山新澍项目为例，今年4月底开盘，距离联发集团2025年6月19日拿地时间不足一年，拿地金额为12.12亿元，项目占地仅约1.09万平方米，共332套房源。对比于市场上部分超级大盘动辄数千套房源、几十亿元的拿地金额，无论资金还是去化压力，都相对可控。

　　严跃进提到，核心城市小地块起拍门槛普遍较低，多数二线省会城市优质小地块起拍价2亿元左右，大幅降低房企参拍门槛，能够吸引更多市场主体参与，保障土地顺利出让。这种“小步快跑”的供地模式，能有效稳住区域土地市场热度，持续维系房企投资信心。

　　“小而美地块将倒逼房企从规模扩张转向产品精细化深耕，更考验定位设计、成本管控与品牌溢价能力。同时市场将形成‘核心迷你高端社区+外围大型刚需社区’多元并存格局，而非绝对二元分割。”曹晶晶说道。

　　易居研究院进一步分析，迷你宅地资金沉淀仅2亿元至3亿元，内部收益率远优于传统超级大盘。这类地块地处核心城区，配套完善、竞品稀缺，区域改善需求稳固，去化基本无压力。同时项目体量小、房源少，即便出现小幅亏损，也不会对房企整体盘面造成影响，投资容错率高，安全边际充足。