近年来，城市更新已经成为房地产市场的重点方向。而在深圳，城市更新领域更是动作频频。

　　近日，深圳市规划和自然资源局罗湖管理局关于《罗湖区螺岭片区改造项目单元规划（草案）》的公示，立刻引起市场的关注，首先是因为项目的体量巨大：改造项目用地面积12公顷，规划容积376905平方米，其中住宅达到328682平方米。其次是根据地块控制指标表，项目多块住宅用地容积率仅为3.1。业内人士指出，城市更新项目落实“限容”，有助于避免住宅供应出现“不对称竞争”，从而更好地对接改善性住房需求。

　　走进深圳罗湖的螺岭片区，时间仿佛回到了上世纪80年代：低矮的楼房和沿街店铺的叫卖声，到处充满了生活气息与烟火气。

　　一家粮油店铺的店主对记者表示：“这个片区的生活、交通、学校等配套条件非常优越，拆迁的事情其实已经提过很多次，但这次看来是真的要动起来了。”而在去年，一些网络媒体和房地产中介表示螺岭项目有望成为深圳首个推出“房票”的拆迁项目，并以此招揽二手房买卖生意。不过，上述公示中并未出现“房票”这一选项。

　　就在去年3月，深圳发布《关于规范城市更新实施工作的若干意见》，明确2023年7月24日前已公告城市更新单元计划的城中村改造项目，可按既有城市更新模式推进。在业内人士看来，螺岭项目的多块住宅用地容积率仅为3.1，或意味着该片区改造将按新政执行。

　　回顾过去的城中村城市更新模式，深圳涌现出不少“摩天住宅楼”。记者在深圳市罗湖区、福田区采访时发现，不少城市更新项目特别是城中村项目的新房容积率超过8，超过45层甚至50层的“摩天住宅楼”比比皆是，且得房率普遍偏低。与此同时，这些“摩天住宅楼”也被市场称为“旧规产品”，去化速度相对较慢，许多项目的开盘时间已经超过一年仍未清盘。

　　与之形成对比的是，深圳通过招拍挂推出的住宅用地已落实“限容”，新规住宅得房率较高，更受购房者青睐。有业内人士表示，城市更新的经济逻辑正在重构：从“高容盈利”转向“微利保本”，更加聚焦住房品质提升。

　　合一城市更新集团董事总经理罗宇表示，住宅限容限高对于现状容积率较高的城中村改造与旧住宅区改造两类项目影响较大，而对于深圳的工改商住和商改商住类项目影响相对较小。但另一方面，由于住宅用地招拍挂已经落实“限容”，城市更新项目落实“限容”，避免住宅供应出现不对称竞争，有利于共同对接改善性需求。

　　目前，各地多措并举扎实推进城市更新。中指研究院的数据显示，2024年至2025年中央财政支持城市更新的城市已达35个，其中29个为一二线城市，中央财政资金的加持将加速推进城市更新。

　　中指研究院认为，当前城市更新仍面临项目资金平衡难度较大，融资渠道有待拓展、市场化资金参与不足，项目实施路径和标准不够清晰等问题，城市更新可持续发展模式尚未形成，未来仍需要更多配套政策落地支持，预计未来更具落地性的政策将不断跟进，继续完善配套的金融、财税、土地等政策，优化用地结构、统筹用地指标，更好地支持用地兼容和空间复合利用，探索给予项目容积率奖励，更大力度引导社会资本参与等。近期，中央财政资金、地方政府专项债、公积金提取等均在加大对城市更新的支持，利好正在释放。

　　罗宇也表示，推进城市更新项目应从城市发展需求出发，以需定改、精准算账、谋定后动。