在房地产行业从规模扩张向高质量发展转型的过程中，率先实施战略转型的新城控股（601155.SH）迎来了发展叙事的新开篇——一季报实现营收净利润的双增，正式进入以商业运营为核心的新周期元年。
日前，新城控股发布的2026年一季报显示，公司一季度实现营业收入73.17亿元；归母净利润3.12亿元，同比增长2.37%；扣非归母净利润3.44亿元，同比增长14.97%；经营性现金流净额1.59亿元，同比增长69.98%；报告期末，货币资金余额82.37亿元，较期初增长21.07%，财务状况良好。
商业营收首超开发销售
完成从开发商到商业运营商结构性转变
通过主动转型，新城控股业务结构迎来关键性转变。一季度，新城控股实现商业运营总收入35.45亿元，同比增长2.82%，其中3月单月商业运营总收入11.96亿元，同比增长3.18%。同期，公司住宅开发业务累计实现合同销售金额30.16亿元，对应销售面积52.65万平方米。一季度，商业运营收入和住宅开发收入占比分别为48.45%和41.22%，商业运营收入规模首次超过住宅开发，成为公司业务发展进程中的关键节点。
回顾“十四五”（2021年—2025年），新城控股积极响应政策导向、把握行业发展趋势，率先在行业内实施战略转型。“十四五”期间商业运营业务收入从2021年不足5%一路攀升至2025年24%；毛利占比从不足17%到超过62%。从毛利的角度看，2025年商业运营已经成为业绩主要来源；2026年一季度收入占比的反超，进一步确认公司战略转型与“十五五”开局同步进入新阶段。
这一数据的反超，意味着商业板块在新城控股业务体系中的定位发生了根本性重塑。此前，商业运营更多承担着对冲地产行业周期波动的“压舱石”角色，为公司提供稳定的现金流和盈利基础，而住宅开发则是拉动规模增长的主动力。伴随房地产行业调整，住宅开发业务的规模增速和盈利水平持续承压，公司转型效果逐步显现，商业运营的价值日益凸显，从风险对冲的“压舱石”，进阶为拉动公司增长的“主引擎”。这种转变，是新城控股坚决实施战略转型的成果，标志着新城控股顺利实现从传统住宅开发商向商业运营商的角色转换，从而摆脱开发周转依赖，盈利模式完成结构性跃迁。
商业板块对公司盈利的支撑作用，在毛利率层面体现得尤为突出。在开发业务毛利率持续承压的大背景下，新城控股商业运营保持着稳定的高盈利水平，毛利率始终维持在70%左右。得益于高毛利率商业运营规模的扩张，2025年新城控股实现归母净利润和扣非归母净利润双增长，有效对冲了开发业务下滑带来的影响，展现出较强的业绩韧性。
历史性突破的背后，是新城控股以吾悦广场为核心、扎实过硬的商业运营基本面。截至2026年一季度末，新城控股已开业吾悦广场数量178座，总建筑面积1649万平方米，整体出租率稳定在97.44%的高位，规模化运营优势凸显、经营质效平稳向好。
在长三角、长江中游、成渝等新城控股长期深耕的核心城市群，吾悦广场的运营表现亮眼，重点城市核心地段项目的出租率维持在较高水平，客流增长态势平稳，租金坪效保持稳步提升。2025年公司已开业吾悦广场同店运营收入同比提升5%，充分印证了存量项目通过精细化运营实现价值持续挖掘的能力，也为商业板块的稳定增长提供了坚实的微观基础。
商业赋能融资端突破
资产证券化进程加速落地
商业运营的稳健表现为公司融资端持续赋能。稳定增长且可预期的商业现金流，显著提升了资本市场对新城控股的认可度，推动融资渠道不断拓宽。今年以来，公司在境外融资和资产证券化领域均取得关键突破。2月26日，新城控股母公司新城发展宣布，子公司新城环球有限公司成功发行3.55亿美元的优先担保票据，获得国际投资者的积极认购，体现了海外资本市场对公司商业运营能力和长期发展前景的认可。
与此同时，公司存量资产证券化进程进一步提速。3月16日，国金资管-吾悦广场持有型不动产资产支持专项计划2026年首次扩募正式获得受理，这是继去年11月全国首单消费类机构间 REITs 后，新城控股大资管战略的又一次重要成果。市场分析认为，REITs渠道的打通，不仅为公司在手商业资产打开了价值重估的空间，更推动公司身份定位发生深度重塑，逐步摆脱传统重资产开发的逻辑束缚，从单纯持有资产的开发商向管理资产的资管平台转型。
在拓宽融资渠道的同时，新城控股始终严守债务安全底线，持续优化财务结构。2026年一季度，公司累计偿还境内外公开市场债券16.29亿元；截至3月末，合联营公司权益有息负债合计22.16亿元，经营性现金流净额保持为正，货币资金稳步增长，为公司战略转型筑牢了财务安全防线。
整体来看，2026年一季度新城控股多个核心经营指标显著向好，且具有较强的可持续性。根据公司规划，2026年预计实现商业运营总收入145亿元，同比增长2.9%。广发证券此前发布的研报指出，公司2026 年商业营收目标设定相对保守，主要受轻资产项目开业进度受甲方因素影响较大，若年内项目开业进度超出预期，租金收入有望实现更快增长。
“十五五”开局之年的这份一季报，将成为新城控股发展叙事的新开篇。经历了深度调整的房地产行业正处于从规模扩张向高质量发展转型的过程中，行业的竞争逻辑从“规模为王”转向“运营为王”。新城控股通过率先实施战略转型，把握住了行业趋势带来的机遇。一季度商业运营对开发销售的历史性超越，标志着公司正式进入以商业运营为核心的新周期元年。
以2026年一季度收入反超为标志，随着吾悦广场全国布局的持续完善、精细化运营能力的不断提升、资管平台的逐步成熟以及轻资产模式的深化推进，新城控股将迎来以商业运营为核心的高质量发展新格局。
