保利发展时隔一年重返北京土拍市场。

　　5月19日下午，保利发展经过151轮举牌，击败招商蛇口、建发房产、厦门国贸，以约41.5亿元总价、溢价率15.4%拿下丰台区太平桥0001地块，也创下今年以来北京土拍溢价率新高。

　　《每日经济新闻》记者（以下简称每经记者）注意到，保利发展上一次在北京拿地要追溯到2025年5月，当时其与北京建工联合体以45.45亿元总价摘得海淀半壁店住宅地块，即如今的保利熙瑞项目。

　　每经记者从知情人士处获悉，5月19日，土拍刚结束，保利发展技术部就已经开始开会研究项目方案。

　　年内北京土拍溢价率新高

　　丰台区太平桥0001地块自预申请以来就备受关注。

　　中指研究院土地市场研究负责人张凯向每经记者表示，从今年以来北京发布的4轮供地清单看，商品住宅用地供应更加注重在轨道站点周边、配套成熟区域精准供应。该宗地此前线上四手报价转现场竞价，经过151轮举牌，最终由保利发展收入囊中，成交总价41.544亿元，住宅部分楼面价约6.67万元/平方米。

　　“地块区位颇为特殊。虽然行政归属为丰台区，但实际位置更靠近丰台、西城、海淀三区交界处，尤其与西城联系紧密。地块还能承接丽泽商务区的部分改善型需求，有助于促进职住平衡。”张凯表示。

　　根据挂牌文件，该地块位于二环至三环之间，邻近地铁9号线六里桥东站、7号线湾子站。土地出让面积36038.81平方米，规划建筑面积72078.00平方米，容积率2.0，起始价36亿元。居住用途全部建设商品住房，不再配建保障性住房。竞得人需建设地上建筑规模约9000平方米养老设施一处、地上建筑规模约800平方米社区管理设施一处，无偿移交相关部门。

　　据张凯透露，在最初的供地计划中，地块容积率高达2.40~2.63，规划建筑面积约9.8万平方米；进入预申请阶段后，建筑面积调减至7.21万平方米，容积率降至2.0，容积率降幅达24%。这一数值低于周边所有在售新房项目，意味着项目可以规划为低密度改善社区，产品上限得到显著提升。

　　与此同时，该宗地15.4%的溢价率也创下今年以来北京土拍市场新高。据《每日经济新闻》此前报道，4月30日下午，北京集中出让朝阳东坝、丰台万泉寺、昌平平西府3宗涉宅用地，总成交金额约91.6亿元。其中，华润置地底价摘得丰台、昌平两宗地块，砸下70.6亿元；中国金茂以0.1%微弱溢价摘得朝阳东坝地块，成交金额约21亿元。

　　4月28日，中建智地以7.56亿元、溢价率2.44%摘得怀柔新城0103街区HR00-0103-6001地块；4月21日，中建智地以13.24亿元、溢价率8.7%竞得亦庄瀛海1401-1地块，为今年北京首宗溢价成交的地块，打破一季度的底价成交僵局。

　　去库存仍是区域市场主要挑战

　　此次参与竞拍的其余三家房企，均许久未在北京土拍市场有所斩获，个别报名房企也早早就发布过地块相关的施工招标计划。

　　据每经记者梳理，招商蛇口上一次在北京拿地是2025年4月8日的通州区八里桥棚户区改造FZX-0401-6044、6049地块，即朝棠揽阅项目；厦门国贸在北京已超过一年半没有拿地，此次参与竞拍更多可能是出于试探市场温度考虑；建发房产最近一次则是2025年6月联合中国金茂以20.8亿元拿下丰台新宫地块，为观宸项目补充土储。

　　另据北京市公共资源交易服务平台，2026年4月22日，北京招泰房地产开发有限公司（招商蛇口子公司）发布丰台区太平桥城中村改造项目A区FT00-0608-0001地块（施工）招标信息，投资估算50亿元；5月14日，保利（北京）房地产开发有限公司发布丰台区太平桥城中村改造项目A区FT00-0608-0001地块R2二类居住用地项目施工招标信息，投资估算8亿元。大家都对太平桥地块“虎视眈眈”。

　　但需要注意的是，该宗地块面临诸多现实约束。

　　张凯表示，其一，需无偿配建9000平方米养老设施、800平方米社区管理用房及80个地下公共停车位；其二，周边城市界面较为老旧，被大量老旧公房和回迁房包围，且短期无拆迁更新计划，项目很难“独善其身”；其三，北京西站商务带在高峰时段的人流、车流及噪音、拥堵问题，可能对项目后期定位形成长期困扰。此外，地块形状相对不规整，东南和西南两侧均有突出部分，这要求开发商在有限且不规则的空间内完成精巧的产品设计。

　　“参考丽泽板块在售项目中海丽金府、中海丽泽三号院项目20%、30%的去化率，以及刚入市的万泉寺0007地块，按现在的流速，丰台中高端改善盘的去化周期超过3年，去库存仍是区域内市场的主要挑战。”张凯分析。