上证报中国证券网讯 5月20日，德必集团发布最新一期投资者关系活动记录报告，公司就未来业绩增长点、轻资产转型计划、海外园区业务发展、客户结构、第二增长曲线等几个方面与投资人展开交流。

　　针对未来业绩增长点，公司表示将重点围绕以下三个方面持续发力，努力为投资者创造可见、可持续的成长空间：一是全面转型轻资产模式，提升运营毛利率水平依托公司品牌优势、行业口碑及资源积累，推进轻资产运营模式，重点发展合作分成、托管加盟等低资本投入的运营业态。2023年以来80%以上的新拓项目都是合作分成和托管加盟模式，运营毛利率相对传统租赁模式大幅度提升，新模式的毛利率达50%以上。二是推进精细化管理，提升会员及其他服务收入占比。通过优化收入结构、拓宽盈利渠道，降低单一业务依赖度，增强整体盈利韧性与经营稳定性。2025年，公司会员及其他服务收入占比已达25.55%，同比增长17.61%，缓冲行业租金下行带来的压力，展现出良好的内生增长动力。三是创新产品体系，提升品牌竞争力顺应行业发展趋势，推出“DoBe Hub”灵活办公产品线，进一步完善产品矩阵，增强市场响应能力与客户粘性。该产品线将作为公司未来品牌升级与市场竞争的重要抓手，助力公司在行业调整期持续提升品牌影响力与市场地位。

　　运行模式方面，自2022年以后，公司全面转型轻资产模式，新增项目80%以上为联营模式与托管运营模式。新增直营承租模式严格限制发展。三年目标是，非租金收入要达到50%以上（2025年为25%），五年达到80%。联营分成模式毛利在50%以上，托管运营模式毛利80%以上。公司净现金流持续增长，需要现金投资的项目规模持续缩减。另外，德必战略发展重点聚焦长三角、京津冀及成渝经济圈三大核心区域。这些地区是人口流入型城市，经济基础雄厚、产业集聚效应显著。新园区的准入条件更聚焦硬核科技、人工智能产业发展更有前景的区域。

　　海外方面，公司自2012年就走出国门在意大利设立了园区，后来陆续在美国硅谷、新加坡、墨尔本等地逐步展开布局。海外园区和国内的经营并不完全相同，公司以DoBe Hub产品为主，主要服务中国企业出海、本地中小企业。同时，结合中国的优势产业、供应链优势，积极与中国出海优秀企业合作合资发展（包括新能源类、科技制造类、AI+文创、AI+短视频类、AI+展会演艺等）。出海发展，已经成为德必未来十年最重要的战略举措之一。

　　客户结构上，2018年之前，德必园区内客户中文化创意类企业占比超过50%，科技类企业占比约40%。随着科技与AI时代的到来，园区企业向硬核科技、人工智能、文化+科技等方面转化，纯科技类企业增长迅速，加上文化+科技，创意+科技转型类企业的快速发展，该类企业占比达到70%左右，传统的文化、创意类企业规模呈现出收缩的态势。2025年，公司园区内重点客户续约率达到82%。为了满足园区科技企业、AI+文创类企业对于算力快速增长的庞大需求，提升园区服务水平与客户粘性。

　　对于未来长期发展，公司表示，目前会员费实际付费率接近98%，客户续费率近90%，客户年均付费情况与客户的规模有关，多少不一。会员服务费包括多项内容，有些毛利较高，有些持平，个别服务策略性是亏损补贴性质的。德必2025非租金收入已经达到3.12亿，占总营收比例25.5%，公司的目标是积极做深、创新服务，每年保持一定比例增长，力争三年左右非租金收入达到50%以上。为了满足科技企业、AI+文创类企业，对于算力的庞大需求，公司正在积极筹建分布式园区算力中心，今年下半年将推向市场，未来Token算力收入将成为非租金收入的重要组成部分。（朱帆）