5月20日收盘，粤港湾控股（01396.HK，下称“粤港湾智算”）报收18.27港元/股，单日涨超10%，年内累计涨幅仍达275%。今年该股最高触及19.85港元，较年初涨幅超307%。

　　5月15日，这家曾深陷债务泥潭的老牌房企发布公告，拟将公司股份简称自5月22日起变更为“粤港湾智算”，正式撕下地产标签，全面转向AI算力服务商。

　　在AI算力概念爆炒的狂欢中，这家“脱胎换骨”的房企究竟是真转型还是资本炒作？艾媒咨询CEO兼首席分析师张毅博士在接受《华夏时报》记者采访时指出，粤港湾智算的核心竞争力是资产盘活与算力运营双轮驱动，但作为跨界转型企业，其仍面临技术迭代响应滞后、客户结构集中等行业共性风险。

　　闪电转型

　　这家深陷债务危机的房企仅用150天，就完成了从地产开发商到AI算力服务商的身份切换。

　　故事的起点要追溯到2013年。当年10月31日，毅德国际登陆港交所主板，成为国内在港上市的头部商贸物流开发商，以“毅德商贸城”为品牌，在全国多个三四线城市布局大型商贸物流园区，业务覆盖商贸批发、仓储物流全链条。

　　2019年，其引入中国粤港湾区控股作为战略股东开启转型，2020年7月正式更名为“粤港湾控股”，升级为“新生态产城服务商”，实行双品牌运作，将业务重心转向粤港澳大湾区，拓展至文旅康养、城市更新、住宅等多个领域。

　　然而，2021年下半年房地产行业的深度调整，逐步击碎了粤港湾控股的产城融合梦想。由于项目主要集中在惠州、中山等非核心城市，去化速度远不及预期，资金链日益紧绷。

　　当年其逆市发行的2.77亿美元、利率高达13.85%的优先票据，成为其债务危机的导火索之一。

　　2023年4月，粤港湾控股宣布对两笔合计约3.48亿美元的到期票据发起交换要约，债务危机全面爆发，后续股价一度跌至0.132港元，多个地产项目陷入停滞。

　　这场持续两年的债务重组，在2025年迎来转折点。1月，创始人蔡鸿文与王再兴双双辞任联席主席，罗介平与钟军华接掌公司控制权。

　　据公开信息显示，两人通过关联方合计持有粤港湾超6成的股份，完成股权整合后，新管理层果断启动“去地产化”战略，将全部资源投向当时火热朝天的AI算力赛道。

　　同年10月23日，粤港湾控股全资收购天顿数据，拿下其旗下大湾区规模最大的潼湖智算中心——该项目总规划机柜超1万个，已获50MW能评批复。

　　仅仅三个月后，深圳福田国资旗下鸿奕智算以8亿元现金认购天顿数据子公司40%股权，这笔交易不仅为其注入了宝贵的现金流，更带来了关键的国资背书。

　　此后转型步伐全面加速，2026年2月募资1.22亿港元用于算力云项目，推出股份奖励计划绑定核心团队，最终在3月抛出更名“粤港湾智算”议案。

　　这场闪电转型，既是地产行业持续低迷下的无奈自救，也是资本市场对AI概念狂热追捧的必然结果。

　　一位港股地产行业分析师向《华夏时报》记者表示：“粤港湾的地产主业已经基本停滞。如果不转型，其最终只能走向退市。AI算力赛道的高估值，给了它一次重生的机会。”

　　截至发稿，粤港湾智算尚未就更名及转型相关问题回复本报记者采访请求。

　　财务式扭亏

　　然而，这场看似完美的转型，在2025年年报披露后开始露出破绽。

　　2025年报显示，粤港湾智算2025年实现营业收入10.02亿元，同比下降61.5%；归母净利润0.73亿元，同比扭亏为盈。

　　但仔细分析利润表可以发现，其净利润主要来自非经常性损益，其中债务重组收益约1.45亿元、股权处置收益约1.8亿港元；扣非后，其实际仍处于亏损状态。

　　“这是典型的财务式扭亏。”上述分析师指出，粤港湾智算去年10月23日才完成对天顿数据的收购，AI业务全年贡献营收6.17亿元，占总营收约61.5%，已成为第一大收入来源；尽管AI业务短期贡献亮眼营收与毛利，但扭亏核心依靠债务重组等非经常性损益，传统主业仍处于亏损状态，算力转型尚未彻底扭转公司颓势。

　　张毅博士向本报记者分析道：“天顿数据接近40%的毛利率在行业内处于较好水平，属于相对较高的毛利表现。其高毛利率主要来源于三方面：一是客户结构优质，头部云厂商和大模型企业的长约订单占比较高，企业定价能力较强；二是资产与区位优势明显，公司位于大湾区核心节点，数据中心上架率高，叠加国资注资带来的低融资成本优势；三是阶段性市场红利，近两年AI算力供不应求，稠密算力及万卡集群服务的溢价能力得到充分释放。”

　　更值得关注的是，粤港湾智算的高溢价并购。年报虽未披露收购天顿数据的具体价格，但从福田资本8亿元认购鸿策数据40%股权的交易来看，鸿策数据的估值达到20亿元，而天顿数据作为鸿策数据的母公司，其收购价格大概率不低于20亿元。

　　对于一家年营收仅10亿元，连续多年录得亏损的公司来说，这无疑是一笔巨额收购。

　　为了降低资产负债表压力，粤港湾智算采取了“以改代买”的闲置资产盘活模式。其通过将此前积累的闲置产业园区、厂房及土地资源，升级改造为智算中心，既控制了投建成本，也缩短了建设周期。

　　在张毅博士看来，粤港湾智算的核心竞争力正是资产盘活与算力运营双轮驱动，具体表现为依托存量土地和基建资源快速改造计算中心，同时借助天顿数据的技术团队和万卡集群运维能力实现高效运营。

　　此外，粤港湾智算2025年现金流状况呈现“经营造血能力下滑、投资支出温和、融资净偿还”的格局，但整体现金储备较上年大幅改善。

　　受传统基建主业低迷、存货跌价及资产减值计提拖累，经营端造血能力偏弱，期内经营活动产生的现金流量净额为3.7亿元，近三年复合下滑率达48.9%；投资活动产生的现金流量净额为0.27亿元；筹资活动产生的现金流量净额为-1.33亿元，当年通过发行新股募集资金9804万元。

　　2025年末，其现金及现金等价物达1.704亿元，较2024年末大增1205.1%，现金安全垫增厚。

　　“粤港湾目前的问题在于，它讲了一个很好的算力故事，但还没有拿出与之匹配的业绩。”上文分析师向本报记者续指，“如果未来AI算力行业出现产能过剩，或者公司的业务拓展不及预期，其高估值将难以维持。”

　　张毅博士则向本报记者指出，对于传统房企转型智算行业，应通过并购技术团队、掌握核心客户资源以及深化产学研合作等方式逐步补齐技术短板。跨界转型企业最容易在技术迭代响应、3D调度优化、芯片适配等环节掉队，主要问题在于外行对内行的技术升级响应流程效率较低。

　　“长期来看，这类企业必须引进专业的经营管理人才，构建自主的资源调度平台和底层技术能力。”他如是说道。

　　截至5月20日，粤港湾智算股价较5月14日的高点19.85港元已经回调超过8%。对于这家刚刚完成身份切换的公司而言，从资本市场的狂欢到业绩的兑现，还有很长的路要走。

　　粤港湾智算“算力插座”的商业模式能否跑通，AI转型能否成为真正的翻身仗，还有待时间的检验。