中指研究院发布的最新数据显示，1—4月50城住宅平均租金累计下跌0.52%，其中，一线城市表现最为突出，平均租金由跌转涨，累计上涨0.05%，租金韧性凸显。同时，4月50城平均租金房价比为2.27%，较2023年初低点提高0.29个百分点。

　　数据显示，1—4月，一线城市平均租金累计上涨0.05%，二线城市平均租金累计下跌0.86%，三四线代表城市平均租金累计下跌0.49%。整体来看，各梯队城市租金变化均好于去年同期。其中，4月50城住宅平均租金为每月33.98元/平方米，环比下跌0.05%，同比下跌3.38%。

　　从租售比来看，4月，50城平均租金房价比为2.27%（2025年末居民购房综合资金成本大约在2.4%—2.7%），较2023年初低点提高0.29个百分点。一线、二线、三四线代表城市普通住宅平均租金房价比分别为1.66%、2.36%、2.17%。其中，北上广深住宅租售比均在1.8%以下；杭州、苏州在2%左右；成都、武汉超2.3%。

　　中指研究院指出，近几年在房地产下行周期中，受益于需求刚性，租金下跌幅度相对平缓，重点城市租金房价比持续回升，50城住宅平均租售比升至2.3%左右，租金回报率接近综合购房成本，机构资本布局动力增强。

　　从保租房REITs来看，截至2026年5月20日，我国共发行9支保租房公募REITs，其中三支已先后成功扩募，总市值约193亿元，在公募REITs总市值（2246亿）中的占比达8.6%。

　　中指研究院认为，截至2025年末，美国富时指数住宅类REITs市值为1742亿美元，在REITs整体中的占比约12.7%，我国保租房REITs增长空间较大。

　　从长租企业来看，截至2026年4月，全国开业规模TOP30企业累计开业房源达146万间，较2025年末增加3万间；管理规模TOP30企业累计管理房源约203万间，与2025年末基本持平。

　　其中，房企系整体规模保持领先，地方国企系加速扩张，逐步成为市场重要参与者。地方国企系增长加快。开业和管理规模榜中，房企系的规模占比约45%，保持领先（万科泊寓优化存量项目合作模式，规模减少2万间以上）；地方国企系规模占比近30%，开业、管理规模均较2025年增加6万间及以上，其中城方、宁巢公寓、浦发有家、首创和园等规模增长较快。

　　展望市场后续走势，中指研究院认为，随着季节性效应减退，重点城市住房租赁市场将回归常态运行。短期内，鉴于租赁房源供给仍将保持较高规模，叠加租客价格敏感度依然较高，市场租金整体仍存在一定调整压力，分化仍是市场主旋律。从城市内部表现来看，核心城市产业聚集区、交通便利板块的优质房源，凭借其稀缺性和稳定的租赁需求，租金表现将更具韧性。从月度走势来看，多数月份租金将呈现小幅调整态势，而年中六至八月份在高校毕业季及学龄家庭租住需求推动下，租金有望实现阶段性止跌企稳。