首批REITs指数基金集中上报个人投资者参与门槛降低万亿级市场蓝海正在形成

　　REITs指数化投资或将拉开序幕。近日，中国证监会信息显示，易方达基金、华夏基金、南方基金、中金基金等4家基金公司集中上报国内首批REITs指数基金。

　　从产品设计来看，此次上报的产品均为场外指数基金，对标中证REITs全收益指数。公开信息显示，该指数发布于2022年12月，选取53只沪深市场中满足一定流动性条件和上市时间要求的REITs作为样本，并将样本分红计入指数收益，可反映沪深市场上市REITs在计入分红收益后的整体表现。

　　格上基金研究员蒋睿对上海证券报记者表示，REITs全收益指数市场平均派息率显著高于10年期国债收益率，利差保护较为充足。在低利率环境延续、资产匮乏逻辑未根本扭转的背景下，REITs作为兼具股性与债性的多资产配置工具，具有吸引力。

　　短期来看，此次REITs指数化进程会如何影响市场走向？光大证券研究认为，此前市场尚未充分反应REITs指数基金的落地预期。随着产品正式申报，在新增资金补充市场流动性的预期驱动下，公募REITs二级市场或出现修复上行。若二级市场短期利好兑现回调，后续REITs指数基金建仓时，公募REITs的二级市场也有望再度上行。

　　Wind数据显示，截至5月22日，全市场公募REITs首发上市突破80只，总市值超过2200亿元，商业不动产REITs也扎堆上报。在此背景下，REITs指数基金为个人投资者提供了更便捷的选择，也为进一步活跃REITs市场提供了可能。

　　“个人投资者难以逐一研究REITs的底层资产、现金流、期限及估值等核心信息，而投资指数产品即投资一篮子符合筛选逻辑的标的，大幅降低了个人参与门槛。”蒋睿说。

　　据中金公司统计，截至2025年末，公募REITs市场的机构投资者占比均值为97.21%，个人投资者占比极低，市场流动性仍待进一步改善。蒋睿认为，当前REITs市场的投资者结构较为集中，保险资金、券商自营资金和原始权益人是核心持有力量。指数产品推出后，有望吸引更多个人投资者参与，在引入活水的同时，也可健全市场投资者结构。

　　此外，蒋睿表示，目前REITs市场面临着供给加速与流动性不足之间的矛盾。为跟踪指数，未来REITs指数基金需进行成分券的配置和再平衡。这一过程将创造持续性的买卖需求，有望提升市场流动性。

　　今年以来，在政策推动下，商业不动产REITs成为核心结构性变量，各类项目的底层资产已覆盖商业综合体、购物中心、写字楼及酒店等多元业态。

　　“公募REITs正式由‘基础设施’迈入‘基础设施+商业不动产’双轮驱动阶段。我国商业不动产存量规模已超过40万亿元，REITs市场的长期扩容空间被显著打开，制度红利仍处于持续释放阶段。”中航基金不动产投资部人士对记者说。

　　据国信证券测算，REITs市值规模预计可达2.3万亿元至3.8万亿元，较当前还有10至16倍的扩容空间，万亿级市场蓝海正在形成。