5月26日，北京两宗住宅用地同日成交，呈现“冰火两重天”。
丰台区蒲黄榆地块凭借南二环绝佳区位吸引6家房企经过超百轮举牌，最终福鑫（北京）房地产开发有限公司（简称“北京福鑫”）以10.476亿元、溢价率16.4%强势摘得，刷新今年北京宅地溢价率纪录。而顺义高丽营镇地块因配套薄弱，由北京顺义新城发展有限公司（简称“顺义城发”）以8.39亿元底价拿下。
6家房企激战超百轮，河北民企再落子
5月26日，距离南二环约300米的丰台区蒲黄榆一里、四里危改项目FT00-0506-0017地块（简称“蒲黄榆地块”），凭借突出的区位条件，吸引了包括北京福鑫、招商蛇口、绿城中国、上海大华、厦门国贸、保利发展六家房企参与竞拍。这也是今年参与竞价企业数量最多的宅地——此前太平桥地块有4家，亦庄瀛海地块有5家。
经过线上7手报价，转入现场竞价环节。经过158轮举牌后，最终该地块由北京福鑫以10.476亿元竞得，溢价率16.4%，住宅部分楼面价约6.22万元/平方米。
图/北京市规自委网站截图
北京福鑫隶属于河北鑫界房地产开发有限公司（简称“河北鑫界”）。公开资料显示，河北鑫界成立于2005年，水福来持股50%，是一家民营企业。
值得关注的是，河北鑫界于2024年摇中东城区金鱼池地块，总价3.375亿元，溢价率25%，楼面价约6.1万元/平方米。该地块商品住宅建筑面积仅为1700平方米，限高18米。彼时其住宅销售指导价15.1万元/平方米。不过，该项目拿地近两年尚未开工。原因在于“涉及天坛建设控制地带内进行文物保护工程以外的其他建设工程。”
而5月26日出让的蒲黄榆地块用地面积0.98公顷，规划建筑面积约1.98万平方米，项目限高45米，容积率2.02，是一宗“小而美”的地块。
中指研究院土地市场研究负责人张凯认为，该地块适宜规划低密度大户型改善产品，预计可提供90-100套住宅。但是，由于地块规划中包含一条需向社会开放的11米宽街坊路，这将在一定程度上侵蚀可建面积，间接推高了有效容积率，并对居住体验形成制约。此外，项目还需配建一处3000平方米的派出所并无偿移交，这也构成了拿地时的隐性成本。
交通是蒲黄榆地块的优势，地块距离地铁5号线与14号线换乘站蒲黄榆站仅300米左右，可便捷抵达国贸、望京、丽泽等重点商务区。周边配套成熟，步行可达天坛公园南门，商业资源包括方庄购物中心、NTP新城广场等，教育资源亦覆盖多所中小学。
从出让节奏看，蒲黄榆地块自预申请至正式挂牌仅隔一天，如此高效的推进速度，反映出其受关注程度非同一般。
目前，距离蒲黄榆地块最近的新盘为天坛府，还有少量现房，新盘报价超13万元/平方米，二手房挂牌价不到12万元/平方米。
在张凯看来，目前周边在售新盘有南三环外的金茂璞逸丰宜，主打135-190平方米大户型，总价门槛在1200万元以上。“相比之下，蒲黄榆地块体量较小、总价可控，若规划100-140平方米户型，总价约在1000万-1500万元，或可与前者形成错位。”
今年以来，北京三环以内的核心区域已有3宗宅地出让，包括万泉寺、太平桥及蒲黄榆地块，全部集中在丰台。蒲黄榆地块的溢价率为16.4%，刷新了今年太平桥地块创造的溢价率15.4%纪录。
六环外低密地块无人争锋，顺义城发底价摘地
5月26日成交的另一宗住宅用地是顺义区高丽营镇夏县营村棚户区改造土地开发项目01-008、01-016、01-026-1 、01-020 地块（简称“顺义高丽营镇地块”）。由顺义城发以底价摘下，成交总价8.39亿元。
顺义高丽营镇地块是一个组合地块，包括二类居住用地、托幼用地。居住用地总规模约5.68公顷，规划建筑面积约6.8万平方米，限高18米，容积率1.2。
该地块位于北六环以外，隶属于顺义区高丽营镇，是顺义区重点发展的北部区域之一，但相较于新国展、天竺等板块，高丽营板块的配套成熟度明显偏低。此外，该地块距离地铁15号线后沙峪站、南法信站直线距离均超过5公里。商业配套以乡镇商业为主，缺乏大型商业综合体。020地块作为托幼用地，建成后将无偿移交，将为未来社区提供基础教育保障。
张凯表示，容积率1.2在北京新房市场中已属较低水平，结合建筑限高，项目很可能以4-6层洋房为主，甚至不排除出现叠拼产品。这类低容指标通常对标千万级高端住宅，然而该地块受限于六环外的偏远区位，为其产品定位与价格支撑带来了挑战。
回顾2023年6月，该地块曾以预申请形式亮相，当时设有5万元/平方米的销售指导价及10.5亿元的地价上限。时隔近三年重新推出，已不再设置销售指导价与地价上限。
“在周边二手房均价2万-3万元/平方米的市场上，如何为这一低密项目建立有说服力的价格体系，将成为考验开发商的现实难题。”张凯说。
从目前来看，两宗地块，一南一北、一热一冷，既显示出企业对核心区稀缺资产的补仓意愿，也折射出远郊板块在配套兑现缓慢下的现实挑战。
新京报贝壳财经记者袁秀丽
