最近刷社交媒体，看到一位网友发帖说自己准备在上海买房，手头有100万元首付，公积金账户里还有30万元余额，每个月双边公积金加起来有5000元。他特别加了一句“不想自己太累”，想问问大家以他的条件，在上海应该买总价多少的房子。

　　这个问题底下跟帖的人不少，有人说直接冲六七百万元的，也有人劝他别太激进留点余地。其实这位网友的做法挺清醒的，在掏空钱包之前，先把自己的账本算清楚，比什么都重要。过去几年，身边不少人买房翻车，因为买的时候根本没算明白自己到底能扛多大的压力，碰上行业调整、公司优化、收入腰斩，断供的风险就像悬在头顶的剑。所以买房前，一定要先把自己的购房能力确定下来。

　　首付能撬动的最大杠杆

　　买房这件事，首先要解决的是“我最多能买多少钱的房子”这个问题。这个“最多”是由政策规定的首付比例和银行房贷月供标准决定的。

　　这位网友的情况很明确，他在上海买首套房，目前上海首套房的首付比例是15%。这意味着银行允许他最多贷款85%，自己最少要掏15%。那么倒推回去，如果你手头有100万元首付款，用首付款除以15%，得到的结果约等于667万元。这就是理论上，这位网友能够购买的最高房屋总价。如果房屋总价超过667万元这个上限，银行不会批贷。

　　还款能力有约束

　　首付上限只是买房的第一道资金门槛，它回答的是“政策允许你买多贵的房子”。第二道门槛是月供能力，通常，银行会按照月供不超过月收入50%的标准，计算最高贷款金额。

　　回到这位网友的情况。他提到双边公积金每月5000元，所谓双边，就是个人缴纳一部分，单位缴纳一部分，两边加起来是5000元。由此可以推算出，他个人每月缴纳的公积金是2500元。目前上海公积金的个人缴纳比例普遍为7%，那么倒推回去，他的月工资大约是35000元（2500元÷7%）。

　　按照这位网友35000元的月工资计算，他每月的月供上限就是17500元。公积金是可以按月冲抵房贷的，也就是说他每个月的5000元公积金可以直接用来还贷。那么他的实际还款能力就是17500元加上5000元，等于22500元。

　　上海首套房公积金贷款，个人最高额度是100万元。按照网友的条件，他可以贷到100万元公积金，期限30年，公积金贷款利率目前是2.6%，等额本息还款方式下，每月的公积金月供大约是4003元。这意味着，扣掉公积金月供后，他还有约18497元的还款空间可以用于商业贷款。

　　目前上海首套房商业贷款利率约为3.05%，同样按30年等额本息计算，每月还款18497元对应的商业贷款总额大约是440万元。所以，从还款能力倒推，这位网友能够承担的贷款总额是公积金贷款100万元加上商业贷款440万元，合计540万元。

　　540万元的贷款最多占房价总额的85%，由此可以倒算出购房的总价不能超过约635万元。这个价格低于前面算出的667万元，因此，他不能按667万元买房，只能按最高贷款金额540万元加100万元首付款，合计640万元买房。

　　购房预算取低不取高

　　看到这里，结论已经很清楚了。买房的时候，你能买的最高房价，取决于两个数：一个是根据首付款和首付比例倒推出来的理论房屋总价，一个是根据还款能力反推出来的实际可贷款总额加上首付。这两个数，数字小的那个就是购房的天花板。资金少的人被首付卡住，收入低的人被月供卡住。

　　这个“取低不取高”的原则，是购房预算中最重要的一条逻辑。假设有人首付只能拿出50万元，理论上的最高购房总价就是约333万元。就算他的收入和前面那位网友一样高，还款能力非常强，能撑起540万元的房贷，但因首付不够，他也只能买总价333万元的房子。

　　反过来，假设有一位网友手头有200万元首付，理论购房总价上限高达1333万元。但他的月收入如果只有15000元，每月还款能力可能只有8000元左右，即便全部用来还贷，能支撑的贷款总额也远远达不到1133万元（1333万元总价-200万元首付）。这时候，还款能力就成了他的瓶颈，首付款再多也无济于事。

　　最后多说一句，算账归算账，生活归生活。如果每个月把还款能力用到极限，意味着未来30年，购房者几乎不能失业、不能有任何意外开销。这种紧绷的状态，本身也是一种风险，不妨给自己多留点缓冲垫。