新京报贝壳财经讯本周北京土地市场供应节奏加快，一周成交3宗住宅用地。5月28日，北京市石景山区黄庄村43号棚户区改造项目SS00-1622-002、SS00-2501-002地块（简称“石景山黄庄村地块”）成功出让，由北京城建以底价22亿元摘得，住宅部分楼面价约3.3万元/平方米。

　　中指研究院土地市场研究负责人张凯介绍，本地块为再度挂牌的住宅用地。早在2024年首次上市时，起始总价达42.43亿元，总建筑面积约8.49万平方米，容积率2.55，楼面价约5万元/平方米，但最终撤牌。此番重返市场，条件已显著优化，起始总价降至22亿元，总建面调至7.23万平方米，容积率亦降至2.15，对应楼面价约3.3万元/平方米，且不再设置销售指导价。这一调整不仅降低了参与门槛，也为未来项目定价提供了更灵活的空间。

　　该地块坐落于莲石东路南侧，虽然距离地铁1号线八宝山站与玉泉路站均需依赖接驳，但紧邻莲石东路主干道，自驾通达性较佳。北侧邻近京九铁路，可能面临噪音影响。从区域归属来看，其行政上虽规划石景山，但地理位置上更贴近海淀，与海淀玉泉路板块的直线距离不足2公里，通勤五棵松、万寿路以及金融街等核心区均处于合理范围。

　　地块周边生活氛围十分成熟。商业配套方面，万达广场、永辉广场等综合商业体可满足日常消费，医疗资源则有清华大学玉泉医院、解放军总医院。周边还分布着调色板公园、旺景公园与北京国际雕塑公园等多处休闲空间。此外，地块被远洋山水、鲁谷等成熟社区环绕，底商密集。

　　近年来玉泉路及五棵松板块新增供应稀缺，市场以部队大院、机关单位的存量住房为主，仅北侧有海淀半壁店的保利熙瑞、海宸元境等少数项目在售。因此，该地块有望承接海淀南部外溢客群、五棵松区域改善需求，以及石景山本地升级客户。

　　价格方面，据张凯介绍，项目西侧首钢园板块内近些年存量竞争较为激烈，如璟悦长安近半年销售均价6万元/平方米，中海·长安源境为5.8万元/平方米；建工熙华台销售均价约7.8万元/平方米，已接近清盘。二手房方面，北侧大型社区远洋山水目前挂牌均价约4.2万-4.8万元/平方米。综合周边新房与二手房价差，预计该地块入市后，价格可能接近6.5万元/平方米。