大河财立方《极刻》第1101篇

　　【大河财立方记者司高妍文吴瑞森摄影剪辑】郑州地铁商业化进程正在提速。

　　5月26日，大河财立方记者获悉，郑州地铁拟向市场推出一批新商铺。郑州地铁集团资源开发管理有限公司表示，若条件成熟，该批商铺最快将在10月开门营业。

　　自2013年运营至今，郑州地铁客流规模持续走高，2025年客运量达到7.5亿人次，在国内排名第十位。依托庞大客流，郑州地铁自2023年试水商业，三年探索实践后，本次商铺上新将让其商业化进程进一步提速。

　　针对郑州地铁商业的当前运营现状和商圈联动规划，记者进行了走访。

　　启动商业化3年，郑州地铁运营情况如何？

　　大河财立方记者在多个客流量较大的站点发现，关虎屯、东风路两大站点商铺较为集中，二七广场、郑州东站等站点商铺布局零散，经营区域基本在安检区外。

　　另外，整体业态以便利店、烘焙、茶饮、咖啡、彩票店等为主，汇聚了瑞幸、蜜雪冰城等全国连锁品牌，以及花花牛、河谭铺等区域品牌。

　　地铁站点内设置商铺，消费者咋看？

　　记者采访了解到，乘客对郑州地铁商业的普遍感受是商铺在增多，但消费体感和意愿明显不同。75%的受访者表示会在站内消费，主要选购早餐、饮用水等即时刚需商品。“能在下班路上解决生活琐事，不失为一种‘小确幸’。”有受访者告诉记者。还有15%的受访者表示鲜有消费，在他们眼中，地铁仅是通勤载体。

　　记者调查发现，公众对郑州地铁商业化虽已有初步感知，但地铁商业能够持续调整、迭代升级，则是共同期待。90%以上的受访者期待出现更丰富的业态组合，以匹配不同需求。比如，有人建议引入本土商超品牌布局地铁网点，主打临期好物、预制食品等品类，满足通勤人群即时采购需求；有人期待潮流文创门店入驻，诸如泡泡玛特、名创优品等；还有人期待地铁商业能与周边商业综合体、社区等联动向社区服务或商圈方向发展。

商业化背后是大势所趋，更是破局探索

　　郑州地铁的商业化，萌动始于13年前。

　　2013年9月，郑州交通发展投资集团有限公司（以下简称郑州交发集团，其前身为郑州市轨道交通公司）在地铁1号线的燕庄站、人民路站、二七广场站等站点规划首批地铁便民服务区（站内商业）。

　　2023年之前，公众能在个别站点站内看到零星的小摊位，但很少有店铺存在。2023年，这一年，郑州地铁开始试水店铺，如花花牛体验店、无人便利店等。

　　试水一年后，2024年郑州地铁商业化进入加速行动阶段，该集团引入香港铁路有限公司运营地铁商业的理念，并合资成立郑州郑港商业有限公司（简称郑港商业）。次年，在12个站点开出32个店铺。

　　郑州地铁开启商业化的背景与诉求是什么？

　　2021年，交通运输部发文指出，鼓励具备条件的综合客运枢纽、大型地铁站结合实际引入商贸、餐饮、购物、寄递服务等关联性消费产业。2023年，交通运输部等9部门联合发文提出，支持现有的城市公共汽电车枢纽站、首末站、停保场和城市轨道交通车站、车辆基地等，在不改变用地性质、优先保障场站交通服务基本功能的前提下，利用场站内部分闲置设施开展社会化商业服务。在顶层政策指导下，不仅是郑州，北上广深、成都、武汉等国内多地均在加码地铁商业化建设。

　　布局商业化，也是郑州地铁投资经营主体郑州交发集团业绩破局的一种探索。郑州交发集团近三年财务数据显示，其营收呈增长态势，从2023年约16.34亿元增长至2025年19.83亿元，但营业成本始终远高于营收；归母净利润方面，因有政府补助等计入，该数据为正。在主营业务收入上，票款服务是该集团主要收入来源，从2023年约8.79亿元增至2025年约11.32亿元。

　　另外，记者注意到，从2024年起该集团主营业务收入中增加了受托运营业务。财报显示，该业务2024年营收约1.82亿元，成本约1.76亿元；2025年营收约1.69亿元，成本约1.60亿元。

尚未形成规模效应，租金、招商规划、业态等引议论

　　郑州地铁凭借着庞大客流与新基建红利，吸引不少商业品牌入驻。实际运营效果如何，参与商户、潜在投资者、行业观察人士的感知和看法有较大差异。

　　早安小象在2023年以摊位方式入驻郑州地铁。该公司相关负责人告诉大河财立方记者，其2023年试水时，最初约10个摊位，单日营收仅数百元。经过3年运营，目前部分站点单日销售额可达6000至7000元，摊位数量增至20余个，规划未来扩张至50家。

　　本土乳企花花牛也较早在地铁布局。花花牛品牌负责人李志伟接受大河财立方记者采访时介绍，地铁客流密集、曝光度高，既是品牌展示窗口，也便于触达年轻群体，目前其两家地铁门店处于盈利状态。

　　但也有商家结合自身实际，提出一些问题。

　　租金定价较高。某连锁商企负责人告诉大河财立方记者，郑州地铁的商铺对外招商主要采用竞标方式。以郑州东站地铁站为例，30平方米商铺月租金最高可达2万元，这与郑州一类购物中心月租价格相当。即便选择日均客流1万人次的中等站点，30平方米的商铺月租金也在8000元左右。偏高的租金让不少零售商经营压力颇大。

　　商铺布局过于集中。走访中，有部分商企负责人认为，地铁商业的优质点位主要在闸机内部，因为其客流走向集中，乘客停留时间更长，消费转化效率更高。但郑州地铁商铺主要位于安检外，这样会导致客流分散，降低乘客消费意愿。

　　地铁商业的顶层设计不足。有入驻商户表示，当前地铁商业仅做了点状布局、带状延伸，但作为特殊商业形态，无论它的整体规划清晰度，还是立体化开发状态与进度，明显不足。现有的32家商铺，对应郑州地铁200多个站点、日均200多万人次的规模，显得薄弱，尚未形成规模效应。有商业规划机构观察人士评价，“地铁商业应该是特色鲜明的立体网状大商场，而不是火车站商业模型的复制品堆砌。”

从青涩到成熟，郑州地铁商业还需补哪些课？

　　河南要打造世界文化旅游胜地，郑州构建国际消费中心城市，既需要郑州地铁这套公共客运骨架，也需要它来做“消费河南”的大橱窗和体验间。

　　地铁商业在全球同业早有清晰定义。

　　TOD（全称为Transit-oriented Development）是指以公共交通为导向的开发模式，以火车站、机场、地铁、轻轨等交通枢纽站点为中心，以400～800米为半径，将出行、居住、工作、购物、休闲等功能集中于一体，形成高效、集约、舒适的城市空间。

　　行业普遍将地铁商业划分为三个发展阶段：1.0以基础消费为核心，布局简餐、早餐等业态；2.0则是通过站点出口与周边大型购物中心、写字楼及公共设施的无缝衔接，实现客流的高效互导与资源共享；3.0是地铁商业发展跳出单纯的交通配套属性，深度融合在地文化，打造出独特的商业集群，成为展示城市风貌的重要窗口。日本、新加坡等国家或地区的部分城市轨道交通商业做到了全球领先。

　　综上判断，郑州地铁商业当下更多处在1.0阶段，和上海、深圳、香港等以TOD模式为主的地铁商业化2.0的城市存在差距。这是国内多数城市地铁商业的主流发展方向，郑州同样将其作为升级目标。

　　2024年，郑州市发布的《郑州市推进城市公共交通高质量发展实施方案》中提出，加快推进轨道交通段（场）上盖物业和站点综合开发等TOD（公共交通导向型开发）项目步伐，推动以轨道交通为导向的“站城融合”一体化，确立轨道交通与城市协调发展的路径和土地集约化开发利用模式。

　　可以看到的是，郑州地铁已在积极探索自我中心化开发，并且更为精准地链接城市新商圈及超大型商业综合体。如2025年，郑东新区发布的《郑州综合交通枢纽区金水东路东风南路地下空间控制性详细规划》中，拟联动弘坊、郑东万象城与绿地新都会·新田360广场，构建地下商业廊道。同年，麦德龙敲定郑州2店选址，其所在物业是典型的TOD项目，与1号线西流湖站A口做了紧密结合。

　　未来，郑州地铁商业化发展之路任重道远。

　　在高力国际郑州公司总经理张桐看来，郑州虽引入了香港地铁的商业运营理念，但不应简单复制。因为郑州的客群、消费习惯以及地铁先天规划与其有所不同，应结合本地情况等因地制宜，走出自己的特色道路。

　　毕马威郑州分所审计合伙人周硕表示，地铁商业需要长期培育，从整体规划、业态搭配到消费习惯养成，都需长线布局。他建议，运营方应树立长期理念，优先引入有吸引力的品牌，在租金上探索联营抽点等多种方式，同时常态化开展客需调研，精准匹配商铺品类，以提升地铁商业的便民属性与综合活力。

　　地铁空间不仅是通勤通道，更是城市形象的流动展厅。当前，郑州市正全力建设国际消费中心城市，河南文旅也加速推动特色产品向外输出。未来，郑州交发集团如何充分释放地铁的流量势能，将其打造为承载中原文化、展示文旅魅力的重要名片？大河财立方将持续关注。