刚刚过去的5月，北京二手住房成交量超1.6万套，同比上涨约12%。至此，北京二手房成交量在4月之后，再次创下近5年同期新高。

　　据记者跟踪观察，自去年底以来，北京二手房市场回暖之势持续。其中，2025年12月北京二手住房网签量突破1.7万套，达到17200套；2026年1月达到15082套；在2月经过春节回落后，3月成交量创下19886套的高值；4月成交量虽有回落，但仍高达17893套，并创下近5年同期新高，同比上涨超15%。

　　对此，市场人士接受上海证券报记者采访时表示，从今年以来的数据来看，北京房地产市场正处于供需平衡的筑底阶段。

　　5月北京二手房成交环比回落 同比创新高

　　根据北京市住建委网签数据统计，5月北京二手房网签成交量16008套，虽然环比3月、4月均有所下降，但是同比2025年5月上涨约12%，并再度创下近5年来同期新高。

　　记者从中指研究院、北京链家等机构还了解到，截至5月底，北京二手房挂牌量进一步回落。

　　数据显示，当前北京市二手房挂牌总量11.83万套，较2025年9月20日14.32万套的历史峰值减少24900套，整体降幅达17.39%。

　　“北京二手房挂牌量刷新近八个月库存新低，政策红利持续落地是本轮市场接续走高的底层支撑。”中原地产首席分析师张大伟说。

　　他在接受上海证券报记者采访时表示，自2025年末北京出台楼市优化新政后，非京籍购房社保年限下调、多子女家庭新增购房名额等政策“组合拳”持续释放效能，大幅降低刚需入场门槛与改善置换成本。

　　并据统计观察，截至目前，北京二手房挂牌均价维持在5.26万元/平方米，价格保持平稳运行。

　　“目前北京二手房市场没有出现成交量上涨带动挂牌价普涨，而是呈现出‘量升、价稳、库存收缩’的特征。”张大伟认为，目前北京楼市库存去化平稳，正处于供需逐渐平衡的筑底阶段。

　　记者注意到，头部中介公司的运营数据从侧面印证了市场变化。贝壳公司最新数据显示，3月单月公司二手房交易单量同比增长21%创历史新高；4月同比增幅进一步扩大至30%以上。

　　机构分析人士认为，上述数据的变化，并非简单的“以价换量”，也不是单纯的政策短期刺激，而是由价格回调后购房门槛实质性下降所触发的真实需求释放。

　　全国二手房市场保持较高活跃度

　　从全国来看，房地产市场也呈现出积极变化。中指研究院发布的最新报告显示，根据中国房地产指数系统百城价格指数对全国100个城市新建、二手住宅销售市场的调查数据，5月二手房市场保持较高活跃度，热度持续性强于往年同期。

　　从价格来看，新房和二手房均呈现出积极变化。其中，核心城市中，上海二手房价格已连续3个月上涨。

　　中指研究院数据显示，2026年5月，百城新房价格均价为17156元/平方米，环比上涨0.16%，同比上涨2.03%，新房价格延续结构性微涨态势。同期，百城二手住宅均价为12692元/平方米，环比下跌0.32%，跌幅较上月收窄0.14个百分点，同比下跌7.99%，较上月收窄0.35个百分点。

　　“5月一线城市新建住宅价格环比上涨0.26%，同比上涨5.54%。其中，深圳、上海、广州环比分别上涨0.48%、0.44%、0.19%，新房价格上涨主要来自于新入市高价项目结构性带动。”中指研究院指数研究部总经理曹晶晶说。

　　她在接受上海证券报记者采访时分析表示，预计接下来几个月，重点城市优质项目推盘节奏及房企营销力度均有望加大，核心城市新房销售或延续温和修复态势，但城市间、项目间的分化格局将进一步凸显。

　　从头部中介公司的运营数据也可看出市场分化的冷暖变化。仍以贝壳为例，公司一季度新房总交易额（GTV）1459亿元，同比下降达37.2%，环比下降达12.5%，降幅远超行业平均。这从一个侧面显示出，开发商正加速缩减中介销售渠道依赖。

　　市场人士表示，头部房企（尤其是央国企）在一二线核心项目的去化中，更多采用自销团队或低佣金直销模式，减少了对高佣金分销渠道的依赖。而且，这已不再仅仅是短期行为，而是房地产行业压力之下销售模式的结构性转变，也预示着新房市场还将进一步分化。