自今年4月底广州推出“穗八条”之后，“南十条”“花八条”等各区的增量房地产政策纷纷出台。

　　6月2日，广州市南沙区住房和城乡建设局发布《关于进一步推动南沙区房地产市场高质量发展的实施意见》（简称“南十条”），打出了政策“组合拳”降低置业门槛，多措并举推动房地产市场稳预期、去库存、优供给，全力构建房地产发展新模式。

　　南沙此番出台增量政策，覆盖了以旧换新、现房销售、购房入学、保障房收储、存量盘活、好房子建设、15分钟生活圈、市场化安置、一站式政务指引、风险防范等十个方面，政策覆盖面广，后续效力也备受期待。

　　在南沙之前，花都也已经落地“花八条”助力房地产市场企稳。广州市花都区副区长麦韶明介绍，“穗八条”实施后，花都区在全市率先出台了“花八条”政策，新政落地后，花都区房地产市场热度持续回升，交易活力不断释放。

　　在一线城市之中，广州房地产政策向来最为积极开放。在当前供给端和需求端的限制性政策已经全面解除后，广州还继续通过“真金白银”的补贴以及打通收储链条等进一步活跃房地产市场。

　　随着政策逐渐显效，广州楼市也已经出现正面的变化。据广州市房地产中介协会发布数据，今年5月，广州市二手住宅网签套数和面积分别为9983套、99.51万平方米，同比分别增长8.45%和7.89%。广州房地产市场正在全面回稳中。

　　增量政策发力

　　从政策力度来看，“南十条”无疑诚意十足。

　　南沙区住房和城乡建设局局长陈荣毅介绍称，在以旧换新方面，面向居民开展“收旧房、换新房”活动，收房范围为广州市全域，购买的新房需位于南沙区内。“旧房”收购款可直接抵扣“新房”购房款。同时，按新房总价1%发放专项补贴，单套最高2万元，补贴总额3000万元，用完即止。

　　陈荣毅强调，与广州市“卖旧买新”按贷款总额1%补贴（最高3万元）不同，南沙按购房总价补贴，全款、低贷款购房者均可受益，购买200万元新房即可拿满补贴。两项补贴还能与南沙人才生活补贴叠加，符合条件的青年人才最高可获17万元补贴。置换模式上，由开发商或其指定单位直接收购旧房，省去中介挂牌、自主售卖等繁琐流程，居民与开发商谈定价格、补齐差价即可一步到位置换新房。

　　在购房入学方面，网签即可申请学位，探索商办物业入学。自2025年起，南沙已落实“购房入学”，购买新建商品住宅的非本区户籍人员，完成网签即可申请义务教育阶段起始年级公办学位（含政府购买的民办学校学位）。今年还将探索购买商办物业入学。

　　南沙作为广州的郊区，通过真金白银补贴以旧换新以及购房入学等方面的发力，对人才的吸引力大增。

　　一位近期在了解广州以旧换新政策的新市民刘同告诉21世纪经济报道记者，“我计划换房的原因是孩子到了上学的年纪，需要有学位好的房子，之前了解过南沙的房子，但是学位要求比较高，现在购房就可以入学南沙就列入了我的考虑范围。我计划是将现在番禺住的两房置换到南沙，有18号线通勤也比较方便，如果以旧换新能够给个比较好的评估价，我也省去了很多的置换流程。”

　　除了给予补贴以外，南沙区属国企还配套了相应的以旧换新实施方案。据开建集团董事长叶镇慧介绍，开建集团推出的以旧换新模式，旨在帮助改善型家庭解决旧房置换问题。开建集团以旧换新通过直接收购等方式，降低业主置换过程的不确定性。同时，旧房收购范围覆盖符合条件的住宅及部分具有运营价值的资产。自方案推出以来，已有超400组客户报名咨询。

　　据南沙开建集团董事长顾问宋荣介绍，开建集团首批收旧资金30亿元；收储范围面向全市；除住宅外，写字楼、商办、厂房均可收储；置换方式可一套换多套或多套换一套。评估机制上，通过招标引进8家评估单位进行综合评估。

　　广东省住房政策研究中心副主任、首席研究员李宇嘉分析称，南沙以旧换新补贴力度全市领先，叠加市级补贴和人才安居补贴，最高可达17万元，极大降低了人才、年轻人和新市民落户成本。 “南十条”贯彻了“控增量、去库存、优供给”的调控新思路，通过现房销售打消交付顾虑，通过“好房子”全生命周期保障让购房者长期安心。

　　广州楼市企稳中

　　南沙此番出台“南十条”，旨在让房地产市场企稳回升。在南沙发布“南十条”之前，广州花都也已经率先落地“花八条”，从政策实施效果来看，这些增量政策也有效发力。

　　根据“花八条”，花都区财政安排3000万元专项资金，对在2026年5月5日至12月31日期间，购买新建商品住宅并完成网签，且在网签日前后1年内出售个人名下花都二手住宅的居民，按新房贷款总额的1%给予补贴，单套最高2万元。补贴按申请顺序发放，发完即止。

　　更受关注的是，花都区上述区级补贴可与广州市换新补贴叠加。市民参与“卖旧买新”，最高可额外获得5万元市级优惠，合计节省最高7万元。

　　广州市花都区副区长麦韶明介绍，“穗八条”实施后，花都区在全市率先出台了“花八条”政策，新政落地后，花都区房地产市场热度持续回升、交易活力不断释放。项目到访量、认购量、政策咨询量以及二手市场交易均大幅增长。政策咨询聚焦预售定学位、网签入学、以旧换新补贴等核心内容，整体呈现出“量升价稳、交易活跃”的良好运行态势。

　　据广州市房地产中介协会发布的数据，今年5月，广州市二手住宅网签套数和面积分别为9983套、99.51万平方米，同比分别增长8.45%和7.89%。从各区网签套数来看，随着政策环境更加优化，购房成本较低的增城、南沙、从化、黄埔等外围区域普遍增长，分别同比增长30.47%、28.36%、22.75%、21.06%。

　　而从今年“金三银四”以来，广州楼市外围区域的成交就录得较好表现。据克而瑞统计，今年4月，花都区成交1018套，同比大幅上升25.52%，是全市套数同比涨幅最大的区域；增城区成交1301套，同比上升13.92%；南沙区成交607套，同比上升12.83%，成交均价同比微升2.12%。

　　外围区域录得成交放量，是因为这些区域的价格已经逐渐回归理性。克而瑞分析称，外围区域成交套数普遍同比正增长，但均价普遍同比下降，延续“以价换量”特征。

　　一位广州房企的人士告诉21世纪经济报道记者，“市场温吞了数年，今年广州房地产市场的确有比较明显的好转，尤其年初至今部分项目通过以价换量的方式获得流动性，购房者对于现在的价格也觉得能够接受，推动了部分刚性需求的入市。后续市场如果能够继续通过以旧换新向上进一步打通置换链条，则市场还有希望在接下来的淡季录得较好的成交表现。”

　　中指研究院高级分析师郑俊彤分析称，今年5月，政策层面延续“稳市场”基调，城市更新、存量盘活及公积金优化等领域均有推进。后续来看，预计各地将继续因城施策推进政策落实，需求端或进一步降低购房成本，如降低房贷利率、给予贷款贴息等；供应端有望加大存量商品房及闲置土地收储力度，并加快推广“收旧换新”等打通置换链条相关政策。

　　郑俊彤强调，市场方面，随着年中销售节点来临，重点城市优质项目推盘节奏及房企营销力度均有望加大，核心城市新房销售或延续温和修复态势，但城市间、项目间的分化格局将进一步凸显。年中二手房成交量有望保持平稳，在挂牌量逐步回落的背景下，价格跌幅预计维持在窄幅区间。