深圳6月首场土拍即迎来“王炸”。

　　6月5日，保利置业历经超290轮竞价，击败中海、建发、华润、招商蛇口、越秀等多家房企，最终以57.72亿元的总价摘得南山科技园地块，溢价率达到150.7%，成交楼面价更是高达10.86万元/平方米，超过2025年前海桂湾地块8.42万元/平方米的纪录，刷新深圳涉宅用地成交楼面单价历史新高。

　　中指研究院深圳分院高级分析师孙红梅表示，该宗地凭借超10万每平米楼面价成为深圳楼面单价地王，大幅抬升南山粤海、科技园地价中枢，稳固深圳湾豪宅价值预期，延续央国企重仓主城核心优质地块的拿地趋势。

　　这宗备受瞩目的地块能成为新地王，一方面源于其自身良好的质素。该地块位于南山区粤海街道，规划建筑面积约5.31万平方米，周边配套完善，汇集了深圳湾万象城、南山外国语全学段、科技公园、两条轨道交通等资源，并毗邻百度国际大厦、深圳市软件产业基地等产业地标。

　　片区常年宅地断供，地块所处片区内亦高端住宅云集，包含卓越浅水湾、深圳湾悦府、漾日湾畔等楼盘，二手住宅挂牌单价普遍在12万至18万元。

　　新房方面，地块南侧不远处即为深圳湾澐玺项目，由中海与华润置地在2024年底以超180亿元竞得，创下当时深圳宅地成交总价纪录，成交楼面价逾7万元/平方米。2025年底深圳湾澐玺首开当日即录得130亿元销售额，今年3月下旬再推出162套房源，两次推盘累计销售金额突破239亿元。核心地段核心资产的稀缺性由此可窥见一斑。

　　另一方面，此次出让地块的住宅部分容积率低至2.9、建筑高度小于100米，一改过去该片区住宅建设的高密度特点。

　　“该地块是科技园片区近十年来首度公开出让的低密纯居住用地，承接片区数万高新产业高净值改善置业需求，土地资源呈现极度稀缺属性，”孙红梅表示，“项目未来入市将补齐科技园片区低密改善住宅供应短板，填补片区新房断供空白”。

　　从市场维度来看，孙红梅指出，该宗地凭借超10万每平米楼面价成为深圳楼面单价地王，大幅抬升南山粤海、科技园地价中枢，稳固深圳湾豪宅价值预期，延续央国企重仓主城核心优质地块的拿地趋势。同时，这宗地块也将为6月后续出让的前海桂湾、宝安新安两宗重磅宅地预热，强化深圳核心区优质资产的价值韧性预期，成为2026年深圳土地市场极具标志性的强势信号。

　　回顾2026年至今深圳出让的三宗宅地，成交逻辑已出现明显分化。

　　孙红梅指出，3月下旬的罗湖笋岗宗地因轨交开发资质门槛，由深铁底价8.69亿摘牌；4月下旬的龙华民治北站地块由民企天健40.18%溢价拿下，已是年内高溢价标杆；而本次科技园地块无竞买门槛、不限地价，150.74%超高溢价落地、楼面价登顶全市地王，则体现深圳主城核心优质宅地供需格局分化：外围刚需地块走势稳健，科创核心稀缺低密宅地房企争夺异常激烈。