新华财经上海6月10日电 机构间REITs逐渐摆脱试点摸索阶段，迈入高速扩容周期，业内人士预判，2026年机构间REITs的累计发行规模有望突破千亿元。
相较于标准化的公募REITs，机构间REITs具备“非标”属性，随着资产业态、发行主体、投资群体持续多元化，机构间REITs正成为我国多层次REITs市场发展的重要支柱之一。
市场扩容流动性逐阶改善
自2023年首单机构间REITs落地以来，该市场增长势头迅猛，2025年实现跨越式发展，全年发行产品34单、合计规模660.5亿元，发行数量与规模全面反超公募REITs的20单和401.8亿元。2026年，这一市场延续高景气态势，供给韧性十足。
中信建投测算，2026年1月至4月，全市场共发行了8单机构间REITs，涉及金额132.8亿元。
此外，截至2026年5月6日，全市场累计申报机构间REITs项目86单（含终止），合计拟发行金额1575.2亿元。其中，已成功发行47单，涉及金额907.2亿元。
就资产端来看，记者观察发现，机构间REITs的底层资产已拓展至交通、能源、仓储、数据中心、保租房等15大细分业态，覆盖了几乎所有能够产生稳定现金流的持有型不动产领域。其中，高速公路、能源、仓储物流为核心主力赛道。
“就发行主体结构而言，央国企为核心支撑。截至2026年5月6日，在机构间REITs的已受理项目中，中央企业的发行项目有24单，拟发行总规模661.7亿元，单笔平均规模达27.6亿元，以高速公路、收费大桥、能源基础设施等大型资产为主，地方国有企业项目约23单，拟发行总规模约204.3亿元。”中信建投地产经营服务及REITs首席分析师黄啸天指出，“至于民企及外资（含私营、港台资、外商）方面，该类主体的发行项目共计37单，已受理总规模约696.2亿元，底层资产主要聚焦于数据中心、储能、新能源、仓储物流等新兴业态。”
二级市场层面，随着“资产池”的不断扩容、投资者认知的提升，叠加开放退出、优先收购权等机制的落地，产品流动性持续改善，使得月度成交规模加速抬升。
以建信长租机构间REIT为例，据券商机构统计，该产品近一年成交45笔，成交量达926.6万份。作为市场中的首单权益型机构间REIT，其底层资产为保障性租赁住房，市场关注度居高不下。
不过，机构间REITs的产品表现分化同样显著，那些能够获得企业背景背书，且核心资产优质，以及扩募储备丰富或正在扩募的项目成为了市场中的交易主力。
“我们更青睐即将扩募的产品。”一位保险机构投资人告诉记者。
来自博时基金的研究观点认为，不论是公募REITs，还是机构间REITs，REITs平台正从“资产发行”走向“资本循环”，随着“首发+扩募”机制的常态化运行，扩募将助力REITs从单一项目向资产平台演进，打开持续成长空间，为行业发展注入持续动能。
三角锚定重塑估值赔率体系
值得一提的是，区别于公募REITs的单一资产定价逻辑，非标属性的机构间REITs投资价值由资产、条款、信用三者动态博弈决定，形成了可完整估值的定价体系，彻底打破了单纯依托底层资产定价的局限。
具体而言，“资产质量决定着收益中枢与弹性，是价值的根本锚点。各机构可通过行业周期Beta与运营能力Alpha划分为四大类别。”黄啸天表示，“低波动、强运营的保租房、社区零售资产安全边际充足；高弹性、强管理的文旅、商业资产收益潜力突出；交通、产业园等顺周期资产依赖行业景气度红利；市政环保、数据中心等资产则具备类固收稳健属性，不同资产类型对应差异化收益与风险特征。”
此外，条款设计是机构间REITs收益保障的关键。“条款设计会影响产品的分派稳定性与退出机制。”一位原始权益人告诉记者，“业绩对赌、收益优先级分配、流动性支持三类条款是连接资产运营成果与投资者实际回报的桥梁，在资产现金流与投资者收益之间构建了二次分配规则。优良的条款设计能够在资产表现波动时平滑分派、提供流动性出口，从而重塑投资的赔率，投资人需进行仔细甄别。”
再者，信用高低是风险兜底的屏障，主体资质差异会形成明确的收益溢价，投资者需重点关注。
实际上，对比同业态能源类项目可见，央国企强信用主体项目的IRR（内部收益率）普遍在5%至6.5%，条款保障相对温和；民企等弱信用主体的项目一般会通过提升2%至3%的IRR，来补偿对冲风险，叠加高自持比例、差额补足、底线收益等强条款，来平衡投资风险与收益。
扩容提速未来市场规模或破5000亿元
业内人士指出，随着市场项目样本的大幅扩容，目前行业的投资逻辑已从个案研判转向同类可比定价。业内普遍判断，机构间REITs可划分为主体稳健型、资产弹性型两大品类，适配不同投资需求。
展望未来，机构间REITs与公募REITs将形成互补格局，共同搭建多层次REITs市场，持续助力存量不动产资产盘活。
参考成熟市场经验，美国非公开交易 REITs 及不动产投资基金产品包括Non-REITs（非房地产投资信托产品）、ODCE（直投不动产权益类基金，是美国主流的非上市不动产投资工具）。截至 2025 年三季度，二者市场规模分别约为215亿美元与347.1亿美元，合计规模约占美国公开上市REITs总市值的26.8%。
就中美相对规模进行测算，据EPRA（欧洲公共房地产协会，全球不动产投资领域权威行业组织）《Total Markets Table Q3-2025》（2025年第三季度全球不动产市场数据表）披露的数据，美国公开上市REITs的市场规模占其股市规模的1.85%。
业内分析认为，若我国公募 REITs市场发展至相对成熟阶段，假设以上述比例向海外成熟市场靠拢，我国公募 REITs的市场规模将接近2万亿元（按2025年底A股总市值计算），机构间REITs规模预计将突破5000亿元。未来可证券化潜在空间较大，国内REITs市场的成长前景广阔。
