15万亿级城市更新投资来了。

　　当前中国常住人口城镇化率已突破67%，城市发展正经历从大规模增量扩张向存量提质增效的历史性范式转变。城市更新领域的首部国家级专项规划《城市更新“十五五”规划》应时出炉。

　　6月8日，国务院新闻办公室召开国务院政策例行吹风会，介绍《城市更新“十五五”规划》（下称《规划》）有关情况。《规划》由国务院于5月28日正式印发，这是国内首个以国务院名义发布的城市更新专项五年规划，标志着城市更新正式由民生工程上升为国家战略。

　　界面新闻获悉，“十五五”期间，中国将新开工改造城镇老旧小区11.5万个，对5000个社区进行建设改造，实施1500个老旧街区厂区改造提升，建设改造城市地下管网约77万公里。

　　其中，仅地下管网更新就可拉动投资约5万亿元，再加上老旧小区和城中村改造、历史文化街区保护利用以及完整社区建设等任务，中国城市更新发展空间广阔，至少可完成投资15万亿元。

　　15万亿级城市更新大势已来，这将催生哪些细分市场？行业格局将迎来怎样重塑？房企能收获哪些利好？转型路径又该如何选择？

　　资金从何而来，参与主体怎么分工？

　　步入存量发展新阶段，城市更新项目普遍周期偏长，资金来源是首要考量。

　　本次《规划》明确提出，要“构建可持续的城市建设运营投融资体系”，包括完善财政支持政策、优化金融支持措施、积极吸引社会资本参与三方面举措。

　　财政支持方面，主要包括中央财政支持实施城市更新行动，允许通过地方政府专项债券支持符合条件的城市更新项目建设并支持用作项目资本金，地方政府加大财政投入，以及落实城市更新相关税费减免政策等。

　　据中指研究院，2026年，中央预算内资金安排970亿元专项支持城市更新，重点支持城镇老旧小区改造、城市危旧房改造等，同时安排1600亿元超长期特别国债支持地下管网建设，资金规模均较2025年增加。

　　今年一季度，城市更新相关专项债券发行接近1200亿元，已达去年全年的三分之一，同比增长7%。其中，城中村改造专项债发行超500亿元，同比增140%，占比超过40%。

　　中指研究院表示，当前财政资金支持力度已经在加大，有望加速各地城市更新推进节奏。

　　“以前开发商靠自己去凑借启动资金，直接加重隐形债务的风险，这也是很多开发商在城市更新大潮面前望而却步的原因。”第一太平戴维斯中国区策略顾问部负责人、董事总经理朱锋向界面新闻表示，现在《规划》明确允许通过地方政府专项债券的形式来作为项目的启动资金，对风险可控、商业营收可持续的这些符合条件的城市更新项目来说，相当于有了正规低息的首付支持，大大降低了更新启动的门槛。

　　金融支持方面，主要提及允许采用综合开发、银团贷款、项目投资等市场化模式给予支持。

　　社会资本则主要包括推动符合条件的城市更新项目发行REITs、资产证券化产品等，支持符合条件的城市更新企业发行公司债券、中期票据等，鼓励民营企业积极参与城市基础设施建设运营。

　　资金来源有了多渠道保障，还需要构建多主体协同参与机制。

　　中银证券房地产行业首席分析师夏亦丰指出，本次《规划》提出政府统筹协调各类存量资源，支持国有企业、民营企业参与城市更新。“各方的角色定位更加清晰，政府作为资源的统筹者，积极调动各方力量参与到城市更新的大工程上。”

　　同策研究院联席院长宋红卫告诉界面新闻，《规划》是根据中国城市发展以及楼市从增量开发进入到存量运营阶段提出的，国资平台原来主要任务是基础设施建设平台，未来将会转向城市更新与片区综合运营平台，定位是城市综合管家。

　　宋红卫表示，民营房企以前更多是高杠杆拿地开发的模式，未来需要聚焦“微更新”与“精细化”赛道，深耕核心区“小而美”的经营性项目，通过算精收益账、选择适配模式实现突围。

　　“产业运营商未来主要任务是产业激活、业态运营与长期增值，依托专业能力完成产业导入、资产运营和持续服务。金融机构的任务则是从传统信贷支持转向全链条多元融资服务，成为可持续投融资体系的核心支撑。”宋红卫向界面新闻表示。

　　万亿投资市场，房企机遇在哪？

　　“‘十五五’的城市更新具体任务目标可能比‘十四五’少，但投资要求更高、带动性更大。”广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉告诉界面新闻。

　　据界面新闻了解，“十五五”期间，计划城中村改造数量为4000个，较“十四五”期间的4100个略有下降。“十五五”期间计划新开工改造城镇老旧小区数量11.5万个，比起“十四五”的24万个降幅过半。

　　“但‘十五五’的投资要求非常高，以老旧小区改造为例，不仅要改造提升燃气、供水、热力、道路等配套基础设施，还要完善社区的养老、托育等公共服务设施，推进完整社区建设。”李宇嘉向界面新闻表示。

　　此外，危旧住房、街区厂区更新、历史建筑修缮、市政设施改造体量持续扩容，将催生庞大的市场需求。

　　以危旧房改造量为例，“十五五”期间计划城镇危旧房改造数量为50万套/间，“十四五”的目标值为25万套/间。

　　街区厂区改造量也计划增加，“十五五”期间计划老旧街区厂区改造提升数量1500个（含历史文化街区），“十四五”目标值为900个。

　　宋红卫告诉界面新闻：“未来城市更新会催生多个细分赛道，比如住房体检业务，这将是每年从数百亿逐渐增长到千亿左右规模的市场。”

　　夏亦丰也认为，“十五五”设定的危旧房改造数量目标翻倍，将成为未来五年住宅更新中最重要的工作之一，直接带动了房屋体检等一系列相关工作的推进。

　　“此外，老旧小区改造以及微更新业务，这是万亿规模的市场；数字化智能服务如数字化停车，也是千亿规模的市场，以及老旧厂房改造提升、城市更新REITS金融业务，这些都具有良好的发展前景。”宋红卫表示。

　　与此同时，城市更新也为房企开辟了多个项目获取渠道，如老旧小区改造、城中村提质、闲置商办转型、保障性租赁住房盘活，与传统招拍挂拿地形成显著差异。

　　宋红卫向界面新闻表示，传统的招拍挂模式面临的门槛越来越高，资金压力越来越大。城市更新则看重开发商综合能力，尤其对企业的资产持有运营能力要求高，并非仅仅有资金就能胜任。

　　“这意味着房地产企业要从‘开发商’向‘城市运营商’转变， 提高运营能力和可持续营收能力才是未来城市更新的重中之重。”朱锋指出。

　　近两年，各地城市更新工作走出了加速度。中指研究院统计，2024-2026年，中央财政支持实施城市更新行动的城市已达50个，其中36个城市为一、二线城市。

　　接下来，随着多元融资渠道持续打通，15万亿城市更新红利加速兑现，能否把握住赛道机遇，将考验着房企在存量时代的突围能力。