从0.18元到0.8元，杨浦区定海路街道12个“老、小、散”小区，通过“团购物业”模式引入保利物业，成为全市首例大规模连片物业创新案例。最近，杨浦区定海路街道东白林寺居民区党总支书记葛振平、物业团购实操专家孙桔红做客“飞君连连看”直播间，拆解这一创新模式。这一探索为老旧小区物业品质提升提供了新思路。

困局：低价服务难以为继

　　团购前，12个小区中10个长期处于托管状态，物业费仅0.18元/平方米；1个自治管理，物业费0.5元/平方米；1个完全不收费。这一标准勉强覆盖应急维修和基础保洁，多个小区居住环境堪忧：楼道堆物严重，绿化被垦为菜地，下水道频繁堵塞，小区大门全天敞开，缺乏专业安保。

　　随着人力物料成本逐年攀升，物业企业长期处于“低价亏损”状态，物业服务水平低，业主缴费意愿也低，物业干不下去只能撤场。葛振平介绍，居委会长期充当“救火队员”，社区干部被大量应急琐事牵扯，难以开展精细化治理。

破题：规模化摊薄成本

　　“老小散”小区物业费低、面积小、分布散，单独运营成本极高。全程跟进本次“物业团购”工作的上海辰望咨询专家孙桔红给业主们算过一笔账：一个3万平方米小区需配置固定门岗4人，按人均4000元计，仅门岗月支出就达1.6万元；而一个6万平方米小区的门岗支出大致相同。“物业企业自然倾向小区管理面积大、物业收费多的小区。”

　　破局关键在于规模化。12个小区捆绑招标，物业成本可酌情摊薄，这也契合上海推进物业规模化管理的方向。定海路街道牵头统筹，将分散小区整合为连片组团，为“团购”创造了条件。

　　辰望咨询为项目定制了两套评估方案供业主比选。片区化管理模式下，按四个居委会划分三个片区测算，平均物业费达3.24元/平方米；整体统筹模式下，12个小区一体化运营、人员统一调配，多层有门岗小区2.52元/平方米，多层无门岗小区0.94元/平方米。

　　然后，在涉及物业费调价问题上，需要综合业主接受度。“最终定向定价为有门岗的小区0.8元/平方米、无门岗的小区0.6元/平方米。”孙桔红坦言，0.8元远未达到市场水平，但推进物业服务“质价相符”只能循序渐进。

落地：0.8元吸引来品牌物业

　　在小区业主看来，物业费从0.18元涨到0.6元和0.8元，虽然金额不高，涨幅却达3到4倍。葛振平介绍，一开始大家都不能接受，街道和居委会通过组织多场居民座谈会、上门走访，耐心与居民盘算“服务对比账、成本效益账、长远利益账”。

　　“老旧小区每户的面积不大，一年提高两三百块钱，平均到每月也就三十元左右。退休工资年年涨，物业费30多年没变过，现在涨一点，服务能有大提升，有什么不好？”类似的沟通工作，葛振平做了近半年，从楼组长和热心业主切入，再到业委会成员、小区的党员、志愿者骨干，层层通气后再召开业主大会。对已经出租房屋的业主，则通过微信、电话联系，针对一些不理解、不接受的业主，通过相熟的邻居去沟通，逐步化解顾虑。

　　2025年10月，项目在上海住宅物业网发布公告，吸引6家企业报名，按六个维度评分择优入围5家，最终保利物业中标。同年12月1日正式进场。

　　保利物业作为央企，在物业费明显不足的前提下承接，孙桔红分析有三重考量：一是做市场效应，这是全市首例大规模“团购物业”创新模式，具有标杆意义；二是通过杨浦区商住高端楼盘收入补贴12个小区边际成本不足，统筹客服中心和维修组摊薄支出；三是做民生保障工程，为后续探索物业+养老服务培育可能性。

推广：维持运转有待“物业+”探索

　　保利物业进场后，小区居民非常关注小区变化。“物业入驻后，做了深度开荒保洁，对楼道堆物、卫生死角做了专项清理；下水管道拉网式排查疏通；保安持证上岗、定时巡逻，夜间门岗专人值守……”葛振平介绍，围绕民生需求，小区还开展了血压测量、便民理发、小修小补、年货采集等服务，因为这些看得见的变化，居民普遍反映“物业费涨得值”。

　　“团购物业”模式获第三届上海城市基层党建创新最佳案例。最近半年，先后有安徽滁州、广州深圳南山区、苏州等地到小区考察学习。定海路街道后续还将启动“团购物业2.0版本”，在更多小区探索物业区域化管理。

　　在直播中，两位嘉宾也一再提醒，推广“物业团购”要因地制宜根据小区实际情况制定方案。在他们看来，未来两三年是上海党建引领物业治理的关键时期，“物业+”理念正逐步落地——物业在做好基础服务之上，可以根据不同小区特点做延伸服务。“关键在于先把基础服务做好，才能获得先机。”