新京报贝壳财经讯 （记者袁秀丽）6月11日，北京昌平区朱辛庄新区一宗综合用地完成出让，由北京未来科技城昌信置业有限公司以底价9.09亿元摘下，住宅部分楼面价约2.86万/平方米。这是继昌平开发星寰时代之后，未来科学城第二次单独出手拿地。

　　本次出让的朱辛庄新区地块包含两个地块。其中，0055地块为R2二类居住用地，用地面积约1.27公顷，建筑面积约3.18万平方米，容积率2.5，建筑限高80米，需配建150平方米社区综合服务设施；0057地块为F3多功能用地，用地面积约1.07公顷。

　　“地铁”是该地块最突出的标签，住宅部分距地铁昌平线与8号线换乘站朱辛庄站仅约300米。

　　产业与人口的有力支撑是其另一优势。地块毗邻小米未来产业园，地铁两站即达西二旗，有望持续承接海淀特别是西二旗区域的外溢购买力。此外，板块内已落地的北京一零一中学昌平实验学校、积水潭医院回龙观院区，以及沙河万达等商业配套，共同构成了相对完善的生活圈。

　　从区域新房市场来看，2023年初，板块内首批商品住宅大华启宸府、越秀·星樾相继上市，限价6.2万元/平方米，实际销售均价分别约6.2万元/平方米和6万元/平方米，并先后实现清盘。2025年，随着限价政策逐步退出，中海未来之境以“无限价、无指导价”方式入市，其地块成交楼面价降至约3.17万元/平方米，较大华、越秀地产的项目低10%以上，且配建负担较轻，具备一定成本优势；尽管项目网签均价仍维持在6万元/平方米左右，但价格已从之前的“行政限价”转向“市场定价”。

　　中指研究院土地市场研究负责人张凯表示，本次出让的朱辛庄新区地块住宅部分楼面价约2.86万元/平方米，较中海未来之境的拿地成本进一步下降，预计将对在售项目形成一定压力。项目未来很可能仍以中小面积段的刚需、刚改产品为主，在承接前期项目清盘后需求的同时，也可能凭借成本优势，对周边在售项目的价格和去化节奏带来双重影响。

　　“今年以来，北京涉宅用地成交规模明显收缩，总规划建筑面积约116.5万平方米，同比下降50.3%。这一变化既与年度供地节奏有关，也延续了北京住宅用地年度计划供应量连续四年下调的趋势，整体仍延续‘减量发展’基调。”张凯表示，市场情绪同步趋于平缓，平均溢价率普遍走低。今年内仅丰台蒲黄榆、太平桥两宗地块溢价率超过10%，而去年同期通州梨园、海淀树村、朱房村等多宗地块溢价率曾突破20%，热度对比差距明显。

　　此外，张凯提到，北京成交地块还呈现出“小而美”的特征，且从预申请到正式挂牌的转化速度普遍较快。比如朱辛庄新区地块进入预申请后，隔天“转正”。这也反映出企业端拿地也更为聚焦和谨慎，只有那些经过严格测算，符合“算得过账、风险可控”的优质地块，才会被真正推向市场。