近日，首批4只商业不动产REITs确定将于6月18日正式挂牌交易。最新披露的持有人数据显示，机构投资者持有份额占比超90%，其中不仅包括券商、私募等传统机构，还出现了国新资管、中国保险投资基金等代表性“长线资金”。

　　有机构对证券时报记者表示，随着首批产品发行落地，REITs二级市场有望迎来阶段性估值修复窗口。后续走势取决于长线增量资金入市及相关配套政策的推进情况，重点关注两大关键节点：一是险资入市增持商业不动产REITs的时点；二是首批REITs指数基金获批落地的时点。行业乐观预期，7月前后或将出现积极变化。

　　两路“长线资金”抢筹

　　根据中信建投基金6月12日公告，中信建投首农商业REIT总募集份额为10亿份（其中上市份额3亿份），认购金额达30.13亿元，持有人户数共8345户。在前十大持有人中，北京粮食集团有限责任公司与北京市西郊农场有限公司分别持有2亿份和1.4亿份，占比20%和14%，位居第一、第二大持有人。中国国新资产管理有限公司（简称“国新资管”）持有2554万份，位列第五大持有人；此外，前十持有人还包括中信证券、深圳市高新投集团有限公司等机构。

　　公开资料显示，国新资管为国务院旗下中国国新控股的全资子公司，成立于2005年，注册资本400亿元。此前，同为国新控股子公司的国新投资，曾认购广发、南方、景顺长城等公募发行的中证国新港股通央企红利ETF。

　　同样获得长线资金青睐的还有国泰海通砂之船商业REIT。该REIT于6月11日公告显示，在10亿份总份额中，原始权益人砂之船（西安）购物广场有限公司持有4.1亿份，占比41%；其余九位前十持有人则来自券商、私募、资管及险资等机构。其中，中金公司与中国保险投资基金（有限合伙）分别持有1091.32万份和1000万份，位列第九和第十大持有人。

　　中国保险投资基金（有限合伙）的股东包括平安人寿、泰康资管、中国人寿、太平资管等险资机构，系国家级战略性投资平台，定位为发挥保险行业长期资金优势的战略性、主动性、综合性投资平台，既可充当直接投资基金，也可作为母基金对接其他投资基金。

　　在中金唯品会商业REIT和汇添富上海地产商业REIT的前十大持有人中，则涵盖了券商（如国信证券、中金公司）、信托（如上海国际信托有限公司－上信睿启1号集合资金信托计划）、资管（如建信资本－建设银行－建信资本锦绣8号集合资产管理计划）等各类机构，以及聚焦基础设施策略的相关私募基金。

　　估值修复受两大因素影响

　　上述4只产品作为首批商业不动产REITs，底层资产分布于北京、上海、西安等核心城市，业态涵盖奥特莱斯、办公楼、商业综合体等，预计合计募资规模超140亿元。截至6月12日，即将上市及已申报的商业不动产REITs共计21只，整体募集资金规模预计突破千亿元。

　　银河证券指出，虽然当前多数储备项目仍处于尽调、申报阶段，但从即将上市的4只产品的申报周期来看，商业不动产REITs的落地时长约为4至6个月，市场预期年内仍将是其集中发行期。

　　商业不动产REITs挂牌上市对二级市场的影响，已成为业内关注焦点。二季度以来，REITs二级市场呈现“4月末承压下行—5月中下旬继续探底筑底—5月末至6月初修复反弹”的V形阶段性行情。其间，中证REITs全收益指数于4月21日触及阶段性高点1031点，随后在5月下旬跌破1000点后触底回升。

　　银河证券报告认为：“这一走势与即将上市的4只商业不动产REITs集中募集发行的节奏较为一致，供给扩容预期从发酵、落地到边际缓和，成为贯穿近一个月行情的核心主线。”市场对商业不动产REITs的供给预期，已实现从“悲观计价到利空落地，再到政策托底预期升温”的估值修复转变。后续估值修复进程将主要受短期基本面变化与政策预期博弈两大因素影响。

　　据Wind数据统计，截至6月12日，82只在二级市场交易的REITs产品近三个月平均跌幅为5.09%，18只跌幅超过10%，最大跌幅达28.20%；19只产品上涨，最高涨幅为13.96%，也是唯一涨幅超10%的产品。

　　从周度交易情况看，REITs成交额从5月下旬的逾33亿元回落至上周的20.39亿元。在此期间，主力资金持续净卖出，净卖出额度基本保持在4000万元以上，上周净流出约7000万元；5月20日当周净卖出更超过1亿元，与4月22日当周逾1亿元的净买入形成鲜明对比。

　　五大投资机会受关注

　　针对上述情况，招商基金资深策略分析师田悦对证券时报记者表示，REITs市场正处于供给压力释放与政策红利引导的深度博弈期。REITs市场短期影响因素,在于商业不动产REITs集中挂网带来的供给影响，且部分项目面临解禁压力。REITs个券基本面分化还在延续，除部分行业外，底层资产经营情况未现系统性改善。但REITs市场也存在积极利多因素，如首批REITs指数基金的申报，有利于吸引看重指数配置功能的长期资金入市，提升市场定价的透明度与流动性，平抑短期非理性波动。

　　银河证券建议，可关注7月前后长线增量资金入市配套政策落地后带来的行情修复。目前，距离4只商业不动产REITs正式上市尚有一段时间，上市前暂无新增集中募资挤占流动性，市场或迎来阶段性估值修复窗口期。后续持续修复情况，要看长线增量资金入市和配套政策落地的情况，一是关注险资入市增持商业不动产REITs时点，二是5月中旬申报的REITs指数基金获批落地时点，7月前后或可期待。

　　基于上述分析，田悦表示REITs市场的投资后续可关注五大机会：一是政策变化带来的脉冲式交易机会；二是动态评估板块防御属性，关注超跌行业中被错杀项目的操作机会；三是扩募、分红派息、大额解禁等特定时点的交易性机会；四是新发商业不动产项目的打新价值，关注项目基本面并精选个券；五是在流动性维持现状的背景下，需及时跟踪应对基本面变化，避开无实质经营支撑的估值回升项目，在震荡整固中寻找确定性收益。

　　就具体板块而言，银河证券表示，结合保险后续可能入市、REITs指数基金待落地的长线资金利好，优先推荐仓储物流、产业园两大高弹性方向的成熟项目，稳健配置高速、市政环保等估值尚未充分兑现的细分品种标的。