李宇嘉（广东省住房政策研究中心首席研究员）

　　国家统计局数据显示，5月份，70个大中城市中，一线城市商品住宅销售价格环比上涨，二三线城市环比下降，一二三线城市同比降幅总体收窄。其中，一线城市新建商品住宅售价环比上涨0.2%，涨幅比上月扩大0.1个百分点，连续4个月保持上涨态势；二线城市环比下降0.1%，与上月持平，也保持了去年四季度以来跌幅持续收窄的态势，重点城市呈现出回稳的趋势。

　　5月份，新房价格指数环比上涨城市有16个，比4月增加2个，去年下半年以来上涨城市数有增加的趋势，杭州、深圳分别以涨幅0.5%和0.4%领跑70城，青岛、沈阳、上海、厦门等热点一二线城市涨幅居前。指数同比更有代表性，5月70城新房价格指数同比跌幅从上月的3.7%收窄至3.6%，也是自去年10月以来首次收窄，新房市场动能修复的效果显现。

　　这也是近年来持续推进“控增量、去库存、优供给”的成效体现。近年来，住房回归居住属性后，自上而下积极控制增量以实现市场再平衡，地方政府供地和开发商拿地、开发、预售层面积极去库存。2023-2025年新开工面积年均同比下降21.3%，今年1-5月份继续下降22.6%。易居研究院数据显示，2022年4月至2026年4月，百城新房库存减少超过1.3亿平方米。

　　商品房库存去化的同时，近年来综合品质高的“好房子”成为有效供应，在稳定价格的同时，在供给端积极牵引需求，助力良性循环。二手住房方面，5月份一线城市二手房价格环比上涨0.4%，涨幅与上月持平，连续3个月环比上涨；二线、三线城市二手住房价格环比分别下降0.2%和0.4%，跌幅均连续三个月持平。

　　整体来看，经历了前期挂牌量持续攀升，二手房价格充分调整后，热点城市二手住房价格开始探到刚需、刚改（基于结婚、生育等而改善住房）群体可支付的水平，重点城市二手房交易持续活跃。进入2026年，低价盘充分消耗，重点城市挂牌量开始下降或触顶，业主挂牌售卖行为趋于理性，一线城市二手房价格底部开始夯实，二三线城市二手房价格逐步实现探底。

　　当然，随着住房供求关系发生变化，住房消费回归居住诉求、成为大宗消费品，各地房地产市场发展逻辑都将面临重塑，必定呈现城市之间、区域之间、片区之间和产品之间房价分化特征。一般来讲，房价的变化受产业、人口、收入、前期供应量等多重因素的影响。一线和强二线城市产业基础较好、人口较为年轻且吸引力强，且前期房价上涨时期积累了很多刚性和刚改需求，购房需求有支撑，房地产市场往往展现出较强韧性，市场大多率先企稳。

　　同时，去年以来AI和半导体行业投资旺盛，AI相关算力、数据、人才等核心要素高度密集于北京、上海、杭州、深圳等有先发基础的一二线热点城市，高收入行业和岗位也集中在这些城市。近期，热点城市多个高品质项目获得热销、高总价二手住房销售占比也在上升。因此，近几个月一线和二线重点城市新房库存消化周期大多回到18个月以内的合理区间，二手住房业主挂牌售卖量开始下降，新房和二手房价格连续反弹，环比涨幅居前的也是这些城市。

　　但同时，三四线城市大多数面临着人口持续流出、老龄化比较明显、产业和就业支撑不足、配套服务和设施短板等问题，房地产市场仍然处于底部调整阶段。同时，需要注意的是，城市内部也有分化。在一线和强二线城市中，由于前期供地减少，近年来需求回归主城区，中心城区和热点区域市场较为活跃，但一些位置偏远、配套不全的远郊区县市场往往比较冷清。

　　三四线城市同样如此，城市内不同区域市场也有较大差异。笔者认为，这种分化是房地产发展新旧模式转型、从资产属性到居住属性过渡过程中，市场重新定价、供需再度平衡、资源合理配置的正常现象，也是市场回归本来面目的客观体现。笔者认为，接下来一方面要在需求端积极促销售、去库存；另一方面是，要按照目前的库存消化周期，在供给端调整供地规模，避免同质化竞争，同时调整开工节奏，供需两端一齐发力，夯实稳定基础。