6月18日，国内首批四只广义商业不动产公募REITs于上海证券交易所正式挂牌交易，截至收盘，四只REITs全部上涨，其中国泰海通砂之船商业REIT涨幅超过11%。本月适逢中国公募REITs试点启动五周年，已上市REITs的首发募资规模突破2300亿元。业内人士认为，本次广义商业不动产公募REITs挂牌标志着市场正式迈入“双轮驱动”新阶段。

　　首批四只广义商业不动产公募REITs分别为中金唯品会商业REIT、国泰海通砂之船商业REIT、汇添富上海地产商业REIT与中信建投首农商业REIT，合计募资规模突破200亿元。从底层资产禀赋来看，这四只产品分别锚定北京、上海、西安等核心城市的存量优质资产：汇添富上海地产商业REIT持有核心区商办写字楼，中金唯品会与国泰海通砂之船REIT持有奥特莱斯综合体，中信建投首农REIT持有城市购物中心。一级发行端方面，投资者认购热度极高，四只产品均一日售罄并启动比例配售；国泰海通砂之船商业REIT网下有效认购倍数接近104倍，是其中最高的。保险资管、养老金等长期配置型资金为本次的核心认购主力。

　　本次挂牌恰逢中国公募REITs试点启动五周年。首批9只基础设施公募REITs于2021年6月成立并上市，合计募资约314亿元，试点范围限定在产业园区、高速公路、仓储物流、生态环保四大基础设施品类。这五年发展期间，行业政策呈现“试点扩容—机制完善—品类放开”的阶梯式路径。2022年起，监管层逐步放宽资产准入边界，先后落地产品扩募制度、将保障性租赁住房纳入试点；2023年品类版图持续扩容，清洁能源、市政水利等新型基础设施相继入局。自2024年7月起，随着相关部门发布通知推动基础设施REITs常态化发行，公募REITs进入标准化发行周期。

　　同花顺数据显示，截至目前，全市场已上市的公募REITs有86只，首发募资超过2300亿元；后续存量产品扩募募资311亿元。从品类看，资产类型已扩展至保障性租赁住房、仓储物流、高速公路、能源、生态环保、市政、水利、产业园区等十大板块。此外，华泰三峡新能源REIT即将在本月22日启动询价，中信建投广州发展清洁能源REIT也已向上交所申报，招商资管招商蛇口商业不动产REIT申请已获得深交所受理，REITs产品有望进一步扩容。

　　中信建投房地产及建筑首席分析师竺劲表示，商业不动产REITs的落地标志着市场从“基础设施单赛道”正式迈入“双轮驱动”新阶段。过去五年REITs市场从零起步，资产类型从最初的产业园区、高速公路、仓储物流、生态环保四类，扩展至保障性租赁住房、能源、水利等十大板块，为原始权益人打通了“投融建管退”闭环。投资者端看，REITs提供了兼具稳定分红与适度成长性的配置工具。在低利率环境下，产权类REITs的现金分派率普遍在4%-6%区间，显著高于同期国债收益率，是兼具稳定分红与资本增值的优质产品。他也提示，REITs作为上市交易品种，其价格受市场情绪、流动性及利率环境等多重因素影响，可能出现与底层资产基本面偏离的情况；尤其在新产品集中上市阶段，供给扩容预期可能对二级市场形成阶段性压力，投资者需关注短期估值波动。