6月18日，国内公募REITs市场迎来一个标志性节点——首批四只商业不动产REITs同日在上交所正式挂牌交易，我国公募REITs在走过五年“基础设施单赛道”历程后，由此迈入“基础设施+商业不动产”双轮驱动的新阶段。

　　其中，中信建投首农食品集团封闭式商业不动产REIT（场内简称“首农商业”，以下简称“首农商业REIT”）以3.013元/份的发行价上市，全天收于3.056元/份，较发行价上涨约1.4%，全日成交额约1.67亿元。该基金底层资产为北京昌平区核心商圈的龙德广场购物中心，是天通苑—立水桥一带的区域型购物中心龙头，2025年末出租率达98.26%。

　　首农商业REIT背后为首农食品集团。2025年7月，该集团旗下创金合信首农REIT已在上交所上市，时隔不到一年再发一单，两单REITs合计从资本市场回收存量资产价值约67亿元。与此形成对比的是，首农食品集团此前推动的樱桃谷IPO及借壳敦煌种业上市计划均未成功。

　　在北京大学光华管理学院院长、北京大学博雅特聘教授田轩看来，公募REITs切实为首农食品集团开辟了一条可行的资产证券化新路径，且该路径具备一定可复制性，但前提是符合底层资产要求。

　　田轩指出，适合发行公募REITs的企业或项目，需具备成熟稳定的收益型不动产、持续稳定的现金流，以及较强的资产运营管理能力。

　　首农商业REIT上市首日：收涨约1.4%，四只产品分化明显

　　6月18日，首批四只商业不动产REITs同步登陆上交所，合计募资规模达203亿元，发售阶段公众份额全部一日售罄并触发比例配售，网下及公众认购资金合计逾5000亿元。

　　从首日盘面看，首农商业REIT早盘一度冲高，盘中最高触及3.31元/份，较发行价涨幅一度拉升至近10%，但随后震荡回落，最终全天收于3.056元/份，较发行价上涨约1.4%，全日成交额约1.67亿元。这样的走势其实很典型：商业不动产REITs底层现金流透明、分派率可预期，叠加上市首日有30%的涨跌停上限约束，资金更容易走“高开兑现、逐步收敛”的路径。

　　真正拉开首日分化差距的，是四只产品底层资产的业态偏好——以奥特莱斯为底层资产的国泰海通砂之船商业REIT和中金唯品会商业REIT领涨，以购物中心为底层资产的首农商业REIT居中，以核心商办为底层资产的汇添富上海地产商业REIT最为克制。

　　回看发行端，首农商业REIT总发售份额10亿份，发行价格3.013元/份，募集资金规模约30.13亿元。底层资产龙德广场位于北京昌平区奥北核心商圈，2008年开业，已稳定运营超过17年，是回天地区体量最大的商业综合体，总建筑面积约22.27万平方米，周边常住消费人口超80万人，日均客流超5万人次，2025年净利润约0.99亿元，资产评估值约27.03亿元。

　　对于首农商业REIT的投资价值，田轩对21世纪经济报道记者表示：“作为消费基础设施REITs扩容后首批项目，以及北京首单商业不动产REITs，首先是其受益于政策红利，且具备先发稀缺性，能够满足投资者对商业不动产的配置需求，从而带来估值溢价。其次，从底层资产运营质量以及现金流稳定性来看，北京龙德广场位于奥北商圈，区位客流稳定、租金收缴率较高，成熟商业资产具备持续现金流基础。不过，长期回报将取决于资产增值与分红兑现情况，还是需要结合宏观消费环境与微观运营能力对其长期价值进行动态审视。”

　　从IPO折戟到REITs“双响炮”：首农食品集团的资产证券化新路径

　　首农商业REIT的发行方——北京首农食品集团，是与新中国同龄的北京市属大型国有农业食品企业，总资产超1800亿元，产业横跨农牧渔业、食品加工、商贸物流、物产物业四大板块，持有三元、古船、王致和、六必居等16个中华老字号，是首都名副其实的“菜篮子、米袋子、奶瓶子、肉案子”。

　　在其资本化版图中，既有已跑通的A股上市平台——三元股份和京粮控股，也有折戟的尝试。

　　真正意义上以独立IPO方式推进的子公司项目，最核心的是樱桃谷育种科技股份有限公司（以下简称“樱桃谷”）。樱桃谷是全球白羽肉鸭种源的“隐形冠军”，樱桃谷鸭在我国白羽肉鸭市场占有率长期保持在60%以上。樱桃谷于2023年初向上交所申报主板IPO，但2024年3月，樱桃谷与保荐机构五矿证券主动撤回上市申请，上交所随即终止了审核。

　　另一条曲线上市的路径是首农股份试图借壳敦煌种业（ST敦种，600354.SH），2019年双方曾谋划借壳方案，但公布不到十天便宣告终止。整体而言，首农食品集团旗下核心农牧资产以传统IPO方式独立上市的道路并不顺畅。

　　然而，首农在REITs这条路上找到了突破口。2025年7月，创金合信首农REIT在上交所上市，底层资产是坐落在海淀区西二旗的首农元中心项目——前身是三元牛奶厂旧址，经城市更新改造后变身约34万平方米的新一代信息技术产业园区，吸引了快手科技总部和小米集团总部入驻，出租率常年保持94%以上，发行价3.685元/份，募资36.85亿元，上市首日大涨28.47%。

　　时隔不到一年，首农商业REIT再度落地，募资约30.13亿元。两单REITs合计已从资本市场回收约67亿元的存量资产价值。

　　对于首农食品集团从IPO折戟到REITs“双响炮”这一路径转换，田轩对21世纪经济报道记者表示：“从首农食品集团的实践看，两次公募REITs成功上市合计回收67亿元存量资产价值，对比此前IPO、借壳上市失败的经历，公募REITs确实为其开辟了一条可行的资产证券化新路径。且该路径具备一定可复制性，但前提是符合底层资产要求。”

　　公募REITs五年跃居亚洲第一，吴清定调“稳起步、稳发展”

　　中国公募REITs从2021年首批9只试点起步，至今不过短短五年，但扩张轨迹非常陡峭。截至2026年5月，全市场已上市公募REITs约80只，数量为亚洲第一，全市场首发规模突破2000亿元，累计募集规模约2210亿元。

　　这个市场的发展可以清晰地分为几个阶段：2021至2023年为试点培育期，只放行交通、能源、仓储物流、产业园、保租房等偏基础设施类资产；2024至2025年进入快速扩容阶段，覆盖行业从最初的4—5类一路扩到12大行业的52个资产类型；2025年底至今，商业不动产REITs全面开闸，纯商业不动产被正式纳入公募REITs通道。

　　在6月17日举办的2026年陆家嘴论坛上，证监会主席吴清在主题演讲中明确表示：推出商业不动产REITs试点。6月18日，4单首批项目在上交所挂牌上市，将坚持稳起步、稳发展，既为做优增量、盘活存量提供动力支持，也为投资者大类资产配置提供新选择。

　　此次上市，是商业不动产REITs试点的具体落地，也标志着我国REITs市场由此迈入一个新阶段。然而，面对公募REITs这一快速扩容的金融工具，投资者和发行主体都需理性看待其价值与风险。

　　田轩对21世纪经济报道记者表示：“公募REITs是盘活存量资产、拓宽融资渠道的创新金融工具，其价值在于可依托底层不动产稳定现金流，为投资者提供长期分红收益，同时助力基础设施领域盘活存量资产；风险则受底层资产运营波动、利率环境变化及二级市场流动性约束等的影响，可能导致净值波动。”

　　从投资者视角来看，田轩认为：“收益主要来自强制分红的稳定现金流和资产增值带来的资本利得，需关注底层资产收益率波动、利率上行导致的估值回调、二级市场流动性不足引发的价格波动。”

　　从发行主体角度来看，田轩进一步表示：“资产出表可回收资金、降低负债率，优化资产负债结构，但需让渡优质资产的部分收益权；同时，要在融资效率与长期运营责任之间寻求平衡，需筛选优质稳定底层资产，在保障投资者收益的同时实现长期良性运营。”

　　总体而言，首农食品集团从IPO折戟到REITs“双响炮”的实践，验证了公募REITs作为存量资产盘活工具的现实可行性。但正如田轩所言，这条路径“具备一定可复制性，但前提是符合底层资产要求”。